第七章 《投资性房地产》 日,甲公司与乙公司签订租赁合 …

第七章《投资性房地产》
客观题
1.20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。

当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。

20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。

20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。

甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。

上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A. 500万元
B. 6000万元
C. 6100万元
D. 7000万元
【答案】C
【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9 500－9 000）（出售损益）＋5 500（资本公积转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）
2.乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。

该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。

2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。

2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。

此房产适用的营业税率为5%。

根据上述资料完成如下问题的解答：
（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。

A.贷记“资本公积”145万元
B.贷记“公允价值变动损益”126万元
C.贷记“公允价值变动损益”146万元
D.贷记“资本公积”146万元
【正确答案】D
【答案解析】①办公大楼的入账成本＝1638＋160＋200×17%＋362＝2194（万元）；
②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）；
③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）；
④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）；
（2）如果税法认可此房产出租前的折旧标准，则2009年因此房产形成的递延所得税费用为（）万元。

A.76.25
B.112.75
C.36.5
D.0
【正确答案】A
【答案解析】①2009年初此房产的计税基础为2054万元，相比公允后的口径2200万元，形成应纳税差异146万元，由于此增值未列支于损益，此差异的纳税影响分录如下：
借：资本公积36.5
贷：递延所得税负债36.5
②2009年末的账面价值为2400万元，此时的计税基础为1949万元（＝2054－105），形成应纳税差异451万元，相比已经认定的年初差异146万元，本期新增差异305万元，其相应的纳税影响分录为：
借：所得税费用76.25
贷：递延所得税负债76.25
（3）乙公司2010年因此办公楼影响的营业利润额为（）万元。

A.100
B.－25
C.284.5
D.84.5
【正确答案】D
【答案解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）；
②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）；
③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）；
④2010年出售办公楼形成的营业税金及附加＝2500×5%＝125（万元）；
⑤2010年出售办公楼时由暂时增值额冲减的其他业务成本额＝146×（1－25%）＋200＝309.5（万元）；
⑥2010年出售办公楼影响的营业利润＝2500－2400＋109.5－125＝84.5（万元）。

3.甲公司于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。

在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。

发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。

该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。

该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。

2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧。

税法规定，租金收入应按5%标准收取营业税。

则2010年因出租此厂房影响的营业利润为（）万元。

A.25.34875
B.35.46875
C.20.21875
D.35.28775
【正确答案】B
【答案解析】
①2007年末该厂房的原价＝2000－200－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2450（万元）；
②2008年厂房的折旧＝2450×25%＝612.5（万元）；
③2009年厂房的折旧＝（2450－612.5）×25%＝459.375（万元）；
④2010年厂房的折旧＝（2450－612.5－459.375）×25%＝344.53125（万元）；
⑤2010年的租金收入为400万元；
⑥2010年因租金收入交纳的营业税为20万元（＝400×5%）
⑦2010年因出租厂房影响的营业利润＝400－344.53125－20＝35.46875（万元）。

4.下列有关投资性房地产的论断中错误的是（）。

A.自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“公允价值变动损益”
B.由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”
C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回
D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量
E.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理
【正确答案】ADE
【答案解析】
备选答案A：自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“资本公积”；
备选答案D：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；
备选答案E：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

5.丰达公司是一家大型物流企业，适用所得税率为25%，采用资产负债表债务法核算所得税，每年按净利润的10%提取法定盈余公积。

2002年～2012年发生如下经济业务：
①丰达公司于2002年12月31日购置一栋办公楼，买价为1000万元，相关税费34万元，预计使用寿命为50年，假定土地使用权与地上建筑物无法合理分割。

该房产预计残值收入40万元，预计清理费用6万元。

丰达公司采用直线法对此房产提取折旧。

②2006年1月1日丰达公司将该办公楼对外出租，租期10年，每年初收取租金30万元，当天即为出租日。

因同地段的房地产交易不活跃，无法合理获取房产的公允价格，丰达公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

③2008年末因国家宏观调控，此办公楼发生事实贬值，预计可收回价值为550万元，预计使用期限未变，预计净残值调整为22万元。

④2010年初因丰达公司所在城市在此办公楼附近建开发区，带来周过房产交易活跃，丰达公司据此将投资性房地产的计量模式改为公允计量模式，根据2010年初周边房产的市场价格推定此办公楼的公允价值为1000万元。

⑤2010年末此办公楼公允价值为1020万元；
⑥2011年末此办公楼的公允价值为1015万元；
⑦2012年初丰达公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价为1300万元，营业税按5%计算，假设不考虑其他相关税费。

根据上述资料，完成以下问题解答：
1）丰达公司2008年末提取办公楼的减值准备额为（）万元。

A.350
B.340
C.364
D.325
【正确答案】C
【答案解析】丰达公司2008年末提取办公楼的减值准备时
借：资产减值损失364（＝1034－20×6－550）
贷：投资性房地产减值准备364
2）丰达公司2009年提取的折旧额为（）万元。

A.15
B.20
C.22
D.12
【正确答案】D
【答案解析】丰达公司2009年提取折旧额＝（550－22）÷44＝12
3）假定税法认可丰达公司的原折旧口径，丰达公司2010年初成本模式转为公允模式时贷记“利润分配――未分配利润”（）万元。

A.311.85
B.364
C.315.8
D.346.5
【正确答案】A
【答案解析】丰达公司2010年初成本模式转为公允模式时
借：投资性房地产――成本1000
投资性房地产累计折旧132（＝20×6＋12）
投资性房地产减值准备364
贷：投资性房地产1034
递延所得税资产89（＝356×25%）
递延所得税负债26.5｛＝［1000－（1034－20×7）］×25%｝
盈余公积34.65
利润分配――未分配利润 311.85
4）2012年丰达公司处置此房产时追加的营业利润为（）万元。

A.215
B.220
C.235
D.312
【正确答案】B
【答案解析】2012年丰达公司处置此房产时的分录如下：
借：银行存款1300
贷：其他业务收入1300
借：其他业务成本1015
贷：投资性房地产1015
借：营业税金及附加 65（＝1300×5%）
贷：应交税费――应交营业税 65
借：公允价值变动损益15
贷：其他业务成本 15
由此认定其他业务利润＝1300－1015－65＝220（万元）。

6.甲公司从事土地开发与建设业务，与土地使用权及地上建筑物相关的交易或事项如下：
（1）2005年1月10日，甲公司取得股东作为出资投入的一宗土地使用权及地上建筑物，取得时，土地使用权的公允价值为5600万元，地上建筑物的公允价值为3000万元，上述土地使用及地上建筑物供管理部门办公使用，预计使用50年。

（2）2007年1月20日，以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为900万元，预计使用50年。

2007年2月2日，甲公司在上述地块上开始建造商业设施，建成后作为自营住宿、餐馆的场地。

2008年9月20日，商业设施达到预定可使用状态，共发生建造成本6000万元。

该商业设施预计使用20年。

因建造的商业设施部分具有公益性质。

甲公司于2008年5月10日收到国家拨付的补助资金30万元。

（3）2007年7月1日，甲公司以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为1400万元，预计使用70年。

2008年5月15日，甲公司在该地块上开始建设一住宅小区，建成后对外出售。

至2008年12月31日，住宅小区尚未完工，共发生开发成本12000万元（不包括土地使用权成本）。

（4）2008年2月5日，以转让方式取得一宗土地使用权，实际成本1200万元，预计使用50年，取得当月，甲公司在该地块上开工建造办公楼。

至2008年12月31日，办公楼尚未达到可使用状态，实际发生工程成本3000万元。

2008年12月31日，甲公司董事会决定办公楼建成后对外出租，并已形成正式书面文件。

该日，上述土地使用权的公允价值为1300万元，在建办公楼的公允价值为3200万元。

甲公司对作为无形资产的土地使用权采用直线法摊销，对作为固定资产的地上建筑物采用年限平均法计提折旧，土地使用权及地上建筑物的预计净残值均为零，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题：
（1）下列各项关于甲公司土地使用权会计处表述中，正确的有（）。

A.股东作为出资投入的土地使用权取得时按照公允价值确认为无形资产
B.商业设施所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
C.住宅小区所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
D.在建办公楼所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
E.在建办公楼所在地块的土地使用权在董事会决定对外出租时按照账面价值转为投资性房地产
【正确答案】ABDE
【答案解析】选项C，住宅小区所在地块的土地使用权取得时，即使过了好几个月再对土地进行开发，土地使用权的价值也应计入开发成本。

（2）下列各项关于甲公司地上建筑物会计处理的表述中，正确的有（）。

A.股东作为出资投入的地上建筑物确认为固定资产
B.股东作为出资投入的地上建筑物2008年计提折旧60万元
C.住宅小区2008年12月31日作为存货列示，并按照12000万元计量
D.商业设施2008年12月31日作为固定资产列示，并按照5925万元计量
E.在建办公楼2008年12月31日作为投资性房地产列示，并按照3000万元计量
【正确答案】ABDE
【答案解析】选项C，存货的计量金额还应包括土地使用权的价值；
（3）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（）。

A.政府补助收到时确认为递延收益
B.收到的政府补助于2008年9月20日开始摊销并计入损益
C.在建办公楼所在地块的土地使用权2008年12月31日按照1200万元计量
D.住宅小区所在地块的土地使用权地建设期间的摊销金额不计入住宅小区开发成本
E.商业设施所在地块的土地使用权在建设期间摊销金额计入商业设施的建造成本
【正确答案】ABE
【答案解析】选项C，在2008年末董事会做出决议之前，应该作为无形资产摊销，因此2008年末土地使用权不应按照1200万元计量；选项D，住宅小区开始建造时，土地使用权的价值应转入开发成本，不再摊销。