以产城融合为目标的产业新城规划研究报告

产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产城发展的政策背景
• 从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。 居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。 35%。
产城融合发展的政策背景
但该数据是伪城镇化率，
若按照户籍人口计算，城镇化率仅为
4% 21% 22%
27%
53%
电子信息 新材料
精密机械 其他
生物制药
专业技术文职 商业服务
生产运输 农业产业
产业地产的发展方向
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
产城融合发展的社会背景
根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置 居住体系 居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。 产品类型 高密度（公共住宅） 高密度（公馆式公寓） 中密度（公馆式公寓） 低密度 工人宿舍 容积率 2.3 2.3 2.0 0.7-1.2 2.3 密度（人／ha） 用地比例（%） 750 48 510 12 360 32 60 7 230 1 人口比例（%） 62 9.4 18.9 0.7 9
• 十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化 是以人为核心的城镇化。
十八大
十八届三中全会
人的城镇化
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
低
试 制 品 开 发 等
零 部 件 生 产
产业
模 块 零 部 件 生 产 销 利润空间小 售 售 后 服 务
地产
载体
Leabharlann Baidu
依托
组装
业务工序
上游
下游
产业地产的概念
运营。 开发对象 整合 独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等 自然资源、社会资源、经济资源等
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与
年活跃程度将持
续降温
一线城市用地供
应有限
较活跃的地产板
块之一
产业地产
政府的大力支持 市场的旺盛需求 广阔的发展空间
产业地产的概念
实现土地的整体开发与运营。 附加价值 高 利润空间大 利润空间大
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，
产城融合发展的社会背景
成熟期 综合功能 消费空间 形成新城区 结构复杂化
工业与部分配套 生产与配套服务空间 与城市联系日益密切 高技术产业人群，出现 收入差异 工业邻里，教育，生产 和生活服务
的关系
与人口组成 的关系
工人宿舍，配套少
较完善配套
产业地产的发展方向
1)传统产业------高新技术产业
以蛇口工业区变身高科技产业区为例 1995年 产业结构调整，从产业链底端向中高端转移
以产城融合为目标的产业新城规划研究
目录
一、产业融合的发展背景
1. 2. 3. 4. 产业地产的概念 产城融合发展的社会背景 产城融合发展的政策背景 产城融合的开发主体
三、产业新城的规划研究
1. 2. 3. 4. 产业规划与城市规划 产业定位 功能组成与规模研究 规划布局的基本原则
二、打造产业新城
1. 2. 根据产业类型的不同 根据产业新城建立模式的不同
产城融合发展的社会背景
2002年
形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局
2008年
打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业
功能定位 产业导向
新型高 科技园 示范 区域
高新技 术产业 核心发 展区
循环经 济产业 示范 基地
汽车 电子 产业
汽车 电子
先进 装备 制造
商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套
配套 设施 体系
居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施 工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施
产业地产的发展方向
3)功能复合的产业综合体
以北京科技园建设有限公司规划产品为例： 第一代园区 以产业招商和 产业集群为主 中关村软件园 多元产业聚集融合 第二代园区
政府
打造
附加价值 高
产学研产业集群
地产商
企业
利润空间大
利润空间大
低
试 制 品 开 发 等
零 部 件 生 产
模 块 零 部 件 生 产
利润空间小
销 售
产业
售 后 服 务 业务工序
地产
载体
依托
组装
上游
下游
产业与城市、人口组成的关系
产业发展 产业发展 要素 主导功能 与城市 主导空间 与城市联系 对人才要求 对功能配套 要求 资本积累 经济发展 成型期 纯工业 生产空间 城市外围，联系弱 普通工人，收入低 城市主导功能转变 人的社会需求提高 成长期
四、案例分析
1. 2. 3. 4. 保定北部低碳新城—新能源城、汽车城 即墨汽车城 新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城 无锡东方田园综合体
产城融合的发展背景
产业地产的崛起
产业地产的概念
住宅
写字楼
商业
???
国家宏观调控从 严从紧，未来几
市场开发较为成 熟；同时，尤其
受宏观调控影响 较小，是目前比
下一个焦点
产业地产的发展方向
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
产城融合发展的社会背景
产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增 大，种类增多，体系复杂。 以苏州工业园区为例： 2008年，苏州工业园区产业类型分类：
17% 9% 4% 43%
2008年，苏州工业园区人口职业组成：
新能 源新 材料
生物 医药
产业地产的发展方向
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
生产要素聚集阶段 产业主导特征阶段 创新突破阶段
产城融合发展的社会背景
现代科技都市阶段
单个产业
纵向延伸
产业链
横向共生
产业集群
整合发展
产业网
海尔集团： • 海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。 五大园区，在国内外享有盛誉。 在20年的时间里，从一个小厂发 在青岛拥有 展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。
产城融合发展的社会背景
第三代园区
努力实现产业，商务，居住功 坚持打造产业新兴城市，集
能的复合需求，但是仅仅能够 居住，商业，办公，教育， 满足城市简约化需求 青岛蓝色生物医药产业园 休闲娱乐等多功能为一体 嘉兴智富城
功能
代表案例
核心 理念
城市资源均衡配置 社会管理智能高效
第三代 产品
微缩模型
新型 城市