广州地铁集团有限公司租赁物业招商管理细则

地铁集团有限公司
物业租赁招商管理细则（修订稿）
文件编码：GZMTR/GZ-XZ-QG-014
文件版本：1.1
编制人：子若金玉
审核人：敏
批准人：光武
物业租赁招商管理细则
第一章总则
第一条为规集团公司物业租赁管理，落实物业在租赁管理过程中各相关部门的职责，明确管理流程，确定操作程序，保障物业规、高效经营，最大限度提升集团公司物业经营价值，创造最佳的经济收益和社会效益，依据《关于规我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办〔2011〕46号）、集团公司“三重一大”决策原则、《市国资委关于印发市国资监管权责清单和有关事项的通知》（穗国资法[2016]2号）、《地铁集团有限公司合同管理办法》，参考《地铁集团有限公司法律事务管理办法》，特制定本细则。

第二条本细则所称物业租赁，是指集团公司作为出租人，将集团公司拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(以下称承租人)从事生产、经营活动，并由承租人支付租金的行为。

集团公司住宅用于分配给本公司职工租住的情形除外。

本细则所称大宗物业是指集团公司拟签订的单个物业租赁合同标的物面积在5000平米及以上的房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

大宗物业以外的其他物业为非大宗物业。

第三条本细则适用于集团公司各总部（部、室、中心）（以下称“各部门”），适用于股东对全资投资企业的管理。

第四条集团公司物业租赁管理工作应遵循公开、公正、公平的原则，在遵守法律法规，依法经营的前提下，保证公司经济效益最大化。

第五条集团公司物业租赁管理工作要按照厂务公开要求自觉接受职工监督。

第二章管理职责
第六条公司党政联席会负责集团公司物业经营管理及决策，主要职责为：
（一）审议集团公司大宗物业的经营策划案；
（二）审议集团公司未经公开招商的非大宗物业的经营策划案；
（三）审议租赁给集团国有类投资企业的大宗物业、租期在6年以上（不含6年，下同）的非大宗物业和租金低于底价的物业的租金定价案。

以上物业均指经营性物业；
（四）对党政联席会认为需要审核的其他事项进行决议。

经营策划案主要包括物业基本情况、出租目的、可行性、物业定位、经营模式、招商式、出租期限、租金标准及用途、招商底价及底价拟定依据等。

第七条公司招标领导小组会（以下简称公司招领会）负责集团公司物业招商管理及决策，主要职责为：
（一）审议集团公司大宗物业的招商公告、资格预审公告、评审办法和招商结果；
（二）审议集团公司未经公开招商的非大宗物业的招商邀请书、评审办法和招商结果；
（三）审议集团公司经公开招商的租赁期限为6年以上的非大宗物业的招商公告、资格预审办法、评审办法和招商结果；
（四）对公司招领会认为需要审核的其他事项进行决议。

第八条财务总部作为集团公司资产评估的归口管理部门，主要职责为：
依据集团公司资产评估管理相关制度开展物业评估立项和备案管理工作。

第九条企业管理部作为集团公司物业租赁合同管理部门，主要职责为：
（一）制定集团公司物业租赁管理制度；
（二）组织集团公司租赁合同本编制工作；
（三）对授权外的物业租赁招商文件、租赁合同进行审核；
（四）参与租赁合同纠纷处理及租赁合同引发的诉讼、仲裁工作。

第十条战略发展部作为集团公司资源管理部门，主要职责为：
（一）组织审查大宗物业经营策划案；
（二）对集团公司及全资投资企业租赁期为6年以上的工业、仓储性质的物业出租，在招商前组织书面征求上级国资监管机构的意见。

第十一条依据集团公司部门工作职责，负责集团公司物业租赁管理的部门为具体经办部门，主要职责为：
（一）依据集团公司资产评估相关管理制度开展物业评估工作；
（二）制定经营策划案；
（三）拟定招商公告、资格预审办法、评审办法、招商文件、租赁合同及其本；
（四）组织招商，并负责招商过程中的集团公司部报批、报备工作；
（五）对集团公司及全资投资企业租赁期为6年以上的非工业、仓储性质的物业出租，在招商前报集团董事会审议。

（六）组织签订租赁合同；
（七）组织将物业租赁情况（包括物业基本情况、经营模式、评估结果、招商式、租赁期限）在集团公司网进行厂务公开；
（八）对租赁物进行维修、维护、管理；
（九）对承租人进行管理、考核；
（十）建立租赁合同台帐并向企业管理部、战略发展部报备；
（十一）协助战略发展部对租赁期为6年以上的工业、仓储性质的物业出租情况进行报批；
（十二）协助财务总部对非公开招商物业的评估情况进行报备。

第十二条监察审计部作为集团公司物业租赁监督管理部门，主要职责为对集团公司物业租赁工作进行全程监督，对物业租赁合同的履行情况进行定期检查和随机检查，对集团公司部（含全资投资企业）租赁过程中的违规行为进行处理。

第三章招商管理
第一节经营策划案
第十三条物业租赁前，经办部门须对物业出租开展可行性研究，制定经营策划案。

第十四条经营策划案在首次出租的物业出租前或非首次出租的物业租赁合同到期（终止）前至少3个月制定。

第十五条大宗物业、非公开招商物业经营策划案经公司党政联席会审批后执行；租期在6年以上的非大宗公开招商物业经营策划案经公司分管领导审批后执行，租期在6年以下（含6年，下同）的非大宗公开招商物业经营策划案由各经办部门审批后执行。

第二节招商式
第十六条集团公司物业出租式分为公开招商和非公开招商两种式，其中非公开招商式是指邀请招商与直接谈判。

公开招商是指集团公司在市级及以上媒体或产权交易机构信息平台进行公告招商；邀请招商是指集团公司以招商邀请书的式邀请特定的法人、其他组织或个人参与的招商活动；直接谈判是指集团公司与特定承租人协议出租。

第十七条集团公司物业出租原则上采取公开招商式。

经集团公司分级审批，经办部门可采取邀请招商的式进行物业出租。

第十八条下列情形，经办部门可采取直接谈判式进行出租物业。

（一）涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租；
（二）可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等、造成重大社会影响的物业出租；
（三）经公开招商只有一个符合条件的报名者的物业出租；
（四）经政府批准的特殊物业出租；
（五）市国资监管机构所监管的企业之间及其全资投资企业之间（含两个不同市属企业的全资投资企业之间）物业出租。

第三节其他
第十九条公开招商的物业租赁，由经办部门编制招商公告、资格预审公告（可选）、评审办法、招商文件、租赁合同。

第二十条集团公司物业出租，须对出租价格进行评估，但公开招商的物业出租，且集团公司相关制度已明确该公开招商物业的出租指导价格的除外。

第二十一条集团公司物业出租须在招商文件中明确招商底价，招商底价依据评估情况或出租指导价进行设定，原则上按照评估或出租指导价和市场询价两者就高来确定。

物业租金评估工作流程与要求具体参照集团公司资产评估相关管理制度。

第二十二条集团公司物业出租，应选择符合区域功能定位和产业定位项目和有实力的承租人，通过在招商文件中明确承租人应提交的资料，作好承租人的尽职调查。

第二十三条大宗物业招商公告、资格预审公告、评审
办法、招商结果须公司招领会审批后执行；非大宗物业，租期在6年以上的，其招商公告、资格预审公告、评审办法、招商结果经公司招领会审批后执行，租期在6年以下的，其招商公告、资格预审公告、评审办法、招商结果依据《地铁集团有限公司合同管理办法》审批后执行。

第二十四条集团公司物业出租，应当在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台以及集团公司外网上进行公告，招商公告有效期应不少于5日；大宗物业出租，招商公告有效期应不少于20个工作日。

第二十五条集团公司物业租赁公开招商，只有一个符合条件的报名者，经集团公司分级授权审批后，经办部门应当将招商情况公示5个工作日，可与该报名者直接谈判，采取协议式出租；改变了合同计划的，经办部门依据集团公司合同计划相关规定执行。

无报名者，经集团公司分级授权审批后，经办部门可在不低于原招商底价90%的基础上调整招商案的容，如出租期限、承租条件等重新组织公开招商。

第二十六条公开招商的物业，我司与承租人在签订合同后一年（不含装修报验期）终止合同的，经集团公司分级授权审批后，经办部门可按第二候选人的响应条件与其签订租赁合同；如原招商项目无第二候选人或第二候选人不同意承租的，经集团公司分级授权审批后，经办部门在不改变其他招商条件的基础上可以不低于原招商价格的90%重新公开招商。

第四章报批报备
第二十七条非公开招商的物业评估情况须向上级国资监管机构进行报备。

非公开招商的物业在招商前，经办部门将该物业评估情况及相关资料报财务总部，由财务总部向上级国资监管机构报备。

第二十八条集团公司出租物业，物业租赁期为6年以上的工业、仓储性质的物业，经办部门在招商前，将审议通过的该物业经营策划案、决议、审批文件等相关资料报战略发展部，由战略发展部书面征求上级国资监管机构意见后执行。

第五章合同管理
第二十九条招商完成，确定承租人后，经办部门依据《地铁集团有限公司合同管理办法》分级授权审批合同文件，并组织与承租人签订合同。

第三十条物业租赁合同的容至少应包括下列条款：
（一）租赁当事人姓名或者名称及住所；
（二）物业座落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和式；
（六）物业交付日期；
（七）物业使用要求和修缮责任；
（八）物业转租的约定；
（九）物业返还时状态和增添物的处置；
（十）变更、解除合同的条件；
（十一）违约责任；
（十二）合同纠纷的解决式；
（十三）当事人约定的其他条款。

第三十一条合同履行过程中，经办部门须监督租赁合同的履行。

第三十二条合同履行过程中，出现集团公司或对需提前终止合同情形时，经办部门应当依据《地铁集团有限公司合同管理办法》的规定进行处理。

第六章集团公司全资投资企业物业租赁管理第三十三条集团公司全资投资企业代集团公司管理出租的物业，依据本细则规定执行。

第三十四条集团公司全资投资企业对自有物业进行出租，出租期限在6年以上或超过在任领导班子的本届任期的，依据本细则规定报集团公司审核同意。

第三十五条集团公司全资投资企业的自有物业出租，应当参照本细则制定物业出租管理制度。

第七章监督检查
第三十六条监察审计部联合相关部门定期对物业租赁招商情况、合同履行情况、物业出租报批、报备情况进行监督检查。

发现相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守造成国有资产损失的，依据《地铁集团有限公司资产损失领导人员责任追究办法》等进行处理。

第八章附则
第三十七条本细则自印发之日起施行。

原《市地下铁道总公司物业租赁招商管理细则》《地铁集团有限公司物业租赁招商管理细则》（文件版本：1.0）同时废止。

第三十八条本细则由集团公司企业管理部负责解释。