资产评估学教案第2章
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值，易为买卖双方所接受。 （2）采用收益法评估资产的缺点 ①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判
断和未来不可预见因素的影响； ②适用范围较小，一般适用企业整体资产和可
预测未来收益的单项资产评估。
资产评估学课件
2．3．2 成本法的基本前提 2．3．3 成本法的基本要素 就一般意义而言，成本法的运用涉及四个基本
公开市场，是指交易的目的在于最大限度地 追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有 较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要 的专业知识，交易条件公开并不具有排它性 的交易市场。
资产评估学课件
2．公开市场上要有可比的资产及其 交易活动；资产及其交易活动的可比性，
是指选择的可比资产及其交易活动在近 期的参照市场上已经发生、且与被评估 对象相同或类似，这些已经完成交易的 资产就可以作为被评估资产的参照物。
资产评估学课件
电子工业出版社 陈少勇 编 著 二○一一年八月
资产评估学课件
第2章 资产评估学的基本方法 2．1 资产评估的市场法 2．1．1 市场法的定义 市场法，也称比较法，市场比较法或市场价
格比较法，是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定被评估资产价值的 一种资产评估方法。
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（3）功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格
的影响，通常表现为与参照物的实体功能不同 引致的价格差异。 （4）交易因素 交易因素是指参照物交易行为中的一些因素引 起的参照物交易价格的偏差，比如特殊的交易 动机、交易数量不同、销售结算方式不同等等， 都会引致价格差异，这就要求对参照物交易价 格进行交易情况的修正。
其评估的参数、指标直接从市场获得， 评估值更能反映市场现实价格； ②评估结果易于被各方理解和接受。
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2．市场法的缺点 ①需要有公开活跃的市场为基础，如果市
场发育不充分，却受足够的可比资料的制 约而缺少相应数据资料，则难以应用； ②应用范围受到限制，一般不适用于专用 的机器设备，大部分无形资产，以及受到 地区、环境等严格限制的资产评估。
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2．资产未来收益无限期的情况
（1）未来收益年金化的情形 （2）资产未来收益不等额的情形 【例2-2】 某公司预计未来5年收益额分别为
10万元、14万元、12万元、11万元和13万元， 假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元， 确定的折现率和资本化率为8%，试测算该公 司在持续经营条件下的评估值。
要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、 资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 1．资产的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再 取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重 置成本和更新重置成本两种。
门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允 的标准和程序，运用科学的方法，以货币作 为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的 资产进行评定估算的行为。
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2．2．2 收益法的基本前提。运用收 益法估算被评估资产必须具备如下三个 基本条件：
①被评估资产的未来预期收益可以预测 并可以用货币衡量；
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2．2．4 收益法的基本程序和步骤
1．收集并验证与评估对象未来预期收益 有关的数据资料；2．分析测算被评估对 象未来预期收益及取得预期收益持续的时 间；3．确定折现率或资本化率；4．用折 现率或资本化率将评估对象未来经济寿命 期间内的预期收益折算成现值；5．分析 确定评估结果。
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资产评ຫໍສະໝຸດ Baidu学课件
市场法的基本计算公式为：
评估价值=市场参照交易价格+Σ评 估对象优于参照交易物因素引起的 价格差额-Σ评估对象劣于参照交易 物因素引起的价格差额
或 评估价值=参照交易价格×修 正系数
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2．1．2 市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，需要同时满足两
个最基本的前提条件。 1．要有一个充分发育活跃的公开市场；其中，
资产评估学课件
2．1．4 市场法的基本程序和步 骤
应用市场法进行资产评估可分三个 步骤：①市场调查，选择参照物； ②因素比较，调整差异；③综合定 价。具体内容如下。
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2．1．5 市场法的优缺点 1．市场法的优点 市场法是资产评估中最简单，最有效的
方法，其优点主要表现在以下两个方面： ①能够客观反映资产目前的市场情况，
②资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币衡量；
③被评估资产预期获利年限可以预测。
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2．2．3 运用收益法进行资产评估 的形式
正如以上所说，收益法的应用，实 质上就是对被评估资产未来预期收 益进行折现或资本化的过程，通常 有以下几种情况。
1．资产未来收益期有限的情况
2．2．5 收益法参数的确定
1．预期收益额的确定。（1）确定预期 收益额的意义和作用；（2）确定预期收 益额的常用技术方法；
2．未来收益期限的确定 3．折现率的确定
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2．2．6 收益法的优缺点 （1）采用收益法评估资产的优点 ①能真实和较准确地反映企业资本化的价值； ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
资产评估学课件
2．1．3 运用市场法进行资产评估的形式
参照物的差异调整因素主要包括以下四个方面。 （1）时间因素 时间因素是指参照物交易时间与资产评估基准日之间
的时间差距所影响的被评估资产在价格上的差异，主 要表现为在不同时点商品价格的变化，由此需要调整 假设参照物的交易时点发生在与被评估资产的评估基 准日相同时点情况下的价格。 （2）地域因素 地域因素是指被评估资产与参照物因处于不同地区或 地段条件而引致的价格差异，比如说房地产价格。资 产评估通常表现为要对参照物价格进行地区差价调整。
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2．2 资产评估的收益法 2．2．1 收益法的定义 收益法又称收益还原法或收益本金化法，
是国际上公认的资产评估基本方法之一。 是指通过估算被评估资产的未来预期收 益并折算成现值，借以确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。
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1．2 资产评估的含义和内容 1．2．1 资产评估的概念和特点 1．资产评估的定义 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专
断和未来不可预见因素的影响； ②适用范围较小，一般适用企业整体资产和可
预测未来收益的单项资产评估。
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2．3．2 成本法的基本前提 2．3．3 成本法的基本要素 就一般意义而言，成本法的运用涉及四个基本
公开市场，是指交易的目的在于最大限度地 追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有 较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要 的专业知识，交易条件公开并不具有排它性 的交易市场。
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2．公开市场上要有可比的资产及其 交易活动；资产及其交易活动的可比性，
是指选择的可比资产及其交易活动在近 期的参照市场上已经发生、且与被评估 对象相同或类似，这些已经完成交易的 资产就可以作为被评估资产的参照物。
资产评估学课件
电子工业出版社 陈少勇 编 著 二○一一年八月
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第2章 资产评估学的基本方法 2．1 资产评估的市场法 2．1．1 市场法的定义 市场法，也称比较法，市场比较法或市场价
格比较法，是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定被评估资产价值的 一种资产评估方法。
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（3）功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格
的影响，通常表现为与参照物的实体功能不同 引致的价格差异。 （4）交易因素 交易因素是指参照物交易行为中的一些因素引 起的参照物交易价格的偏差，比如特殊的交易 动机、交易数量不同、销售结算方式不同等等， 都会引致价格差异，这就要求对参照物交易价 格进行交易情况的修正。
其评估的参数、指标直接从市场获得， 评估值更能反映市场现实价格； ②评估结果易于被各方理解和接受。
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2．市场法的缺点 ①需要有公开活跃的市场为基础，如果市
场发育不充分，却受足够的可比资料的制 约而缺少相应数据资料，则难以应用； ②应用范围受到限制，一般不适用于专用 的机器设备，大部分无形资产，以及受到 地区、环境等严格限制的资产评估。
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2．资产未来收益无限期的情况
（1）未来收益年金化的情形 （2）资产未来收益不等额的情形 【例2-2】 某公司预计未来5年收益额分别为
10万元、14万元、12万元、11万元和13万元， 假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元， 确定的折现率和资本化率为8%，试测算该公 司在持续经营条件下的评估值。
要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、 资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 1．资产的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再 取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重 置成本和更新重置成本两种。
门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允 的标准和程序，运用科学的方法，以货币作 为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的 资产进行评定估算的行为。
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2．2．2 收益法的基本前提。运用收 益法估算被评估资产必须具备如下三个 基本条件：
①被评估资产的未来预期收益可以预测 并可以用货币衡量；
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2．2．4 收益法的基本程序和步骤
1．收集并验证与评估对象未来预期收益 有关的数据资料；2．分析测算被评估对 象未来预期收益及取得预期收益持续的时 间；3．确定折现率或资本化率；4．用折 现率或资本化率将评估对象未来经济寿命 期间内的预期收益折算成现值；5．分析 确定评估结果。
资产评估学课件
资产评ຫໍສະໝຸດ Baidu学课件
市场法的基本计算公式为：
评估价值=市场参照交易价格+Σ评 估对象优于参照交易物因素引起的 价格差额-Σ评估对象劣于参照交易 物因素引起的价格差额
或 评估价值=参照交易价格×修 正系数
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2．1．2 市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，需要同时满足两
个最基本的前提条件。 1．要有一个充分发育活跃的公开市场；其中，
资产评估学课件
2．1．4 市场法的基本程序和步 骤
应用市场法进行资产评估可分三个 步骤：①市场调查，选择参照物； ②因素比较，调整差异；③综合定 价。具体内容如下。
资产评估学课件
2．1．5 市场法的优缺点 1．市场法的优点 市场法是资产评估中最简单，最有效的
方法，其优点主要表现在以下两个方面： ①能够客观反映资产目前的市场情况，
②资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币衡量；
③被评估资产预期获利年限可以预测。
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2．2．3 运用收益法进行资产评估 的形式
正如以上所说，收益法的应用，实 质上就是对被评估资产未来预期收 益进行折现或资本化的过程，通常 有以下几种情况。
1．资产未来收益期有限的情况
2．2．5 收益法参数的确定
1．预期收益额的确定。（1）确定预期 收益额的意义和作用；（2）确定预期收 益额的常用技术方法；
2．未来收益期限的确定 3．折现率的确定
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2．2．6 收益法的优缺点 （1）采用收益法评估资产的优点 ①能真实和较准确地反映企业资本化的价值； ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
资产评估学课件
2．1．3 运用市场法进行资产评估的形式
参照物的差异调整因素主要包括以下四个方面。 （1）时间因素 时间因素是指参照物交易时间与资产评估基准日之间
的时间差距所影响的被评估资产在价格上的差异，主 要表现为在不同时点商品价格的变化，由此需要调整 假设参照物的交易时点发生在与被评估资产的评估基 准日相同时点情况下的价格。 （2）地域因素 地域因素是指被评估资产与参照物因处于不同地区或 地段条件而引致的价格差异，比如说房地产价格。资 产评估通常表现为要对参照物价格进行地区差价调整。
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2．2 资产评估的收益法 2．2．1 收益法的定义 收益法又称收益还原法或收益本金化法，
是国际上公认的资产评估基本方法之一。 是指通过估算被评估资产的未来预期收 益并折算成现值，借以确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。
资产评估学课件
1．2 资产评估的含义和内容 1．2．1 资产评估的概念和特点 1．资产评估的定义 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专