资产评估学教案第2章
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资产评估学课件
电子工业出版社 陈少勇 编 著 二○一一年八月
资产评估学课件
第2章 资产评估学的基本方法 2．1 资产评估的市场法 2．1．1 市场法的定义 市场法，也称比较法，市场比较法或市场价
格比较法，是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定被评估资产价值的 一种资产评估方法。
2．2．5 收益法参数的确定
1．预期收益额的确定。（1）确定预期 收益额的意义和作用；（2）确定预期收 益额的常用技术方法；
2．未来收益期限的确定 3．折现率的确定
资产评估学课件
2．2．6 收益法的优缺点 （1）采用收益法评估资产的优点 ①能真实和较准确地反映企业资本化的价值； ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
资产评估学课件
2．1．3 运用市场法进行资产评估的形式
参照物的差异调整因素主要包括以下四个方面。 （1）时间因素 时间因素是指参照物交易时间与资产评估基准日之间
的时间差距所影响的被评估资产在价格上的差异，主 要表现为在不同时点商品价格的变化，由此需要调整 假设参照物的交易时点发生在与被评估资产的评估基 准日相同时点情况下的价格。 （2）地域因素 地域因素是指被评估资产与参照物因处于不同地区或 地段条件而引致的价格差异，比如说房地产价格。资 产评估通常表现为要对参照物价格进行地区差价调整。
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市场法的基本计算公式为：
评估价值=市场参照交易价格+Σ评 估对象优于参照交易物因素引起的 价格差额-Σ评估对象劣于参照交易 物因素引起的价格差额
或 评估价值=参照交易价格×修 正系数
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2．1．2 市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，需要同时满足两
个最基本的前提条件。 1．要有一个充分发育活跃的公开市场；其中，
资产评估学课件
2．1．4 市场法的基本程序和步 骤
应用市场法进行资产评估可分三个 步骤：①市场调查，选择参照物； ②因素比较，调整差异；③综合定 价。具体内容如下。
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2．1．5 市场法的优缺点 1．市场法的优点 市场法是资产评估中最简单，最有效的
方法，其优点主要表现在以下两个方面： ①能够客观反映资产目前的市场情况，
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2．2．4 收益法的基本程序和步骤
1．收集并验证与评估对象未来预期收益 有关的数据资料；2．分析测算被评估对 象未来预期收益及取得预期收益持续的时 间；3．确定折现率或资本化率；4．用折 现率或资本化率将评估对象未来经济寿命 期间内的预期收益折算成现值；5．分析 确定评估结果。
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公开市场，是指交易的目的在于最大限度地 追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有 较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要 的专业知识，交易条件公开并不具有排它性 的交易市场。
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2．公开市场上要有可比的资产及其 交易活动；资产及其交易活动的可比性，
是指选择的可比资产及其交易活动在近 期的参照市场上已经发生、且与被评估 对象相同或类似，这些已经完成交易的 资产就可以作为被评估资产的参照物。
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（3）功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格
的影响，通常表现为与参照物的实体功能不同 引致的价格差异。 （4）交易因素 交易因素是指参照物交易行为中的一些因素引 起的参照物交易价格的偏差，比如特殊的交易 动机、交易数量不同、销售结算方式不同等等， 都会引致价格差异，这就要求对参照物交易价 格进行交易情况的修正。
值，易为买卖双方所接受。 （2）采用收益法评估资产的缺点 ①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判
断和未来不可预见因素的影响； ②适用范围较小，一般适用企业整体资产和可
预测未来收益的单项资产评估。
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2．3．2 成本法的基本前提 2．3．3 成本法的基本要素 就一般意义而言，成本法的运用涉及四个基本
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2．资产未来收益无限期的情况
（1）未来收益年金化的情形 （2）资产未来收益不等额的情形 【例2-2】 某公司预计未来5年收益额分别为
10万元、14万元、12万元、11万元和13万元， 假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元， 确定的折现率和资本化率为8%，试测算该公 司在持续经营条件下的评估值。
门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允 的标准和程序，运用科学的方法，以货币作 为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的 资产进行评定估算的行为。
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2．2．2 收益法的基本前提。运用收 益法估算被评估资产必须具备如下三个 基本条件：
①被评估资产的未来预期收益可以预测 并可以用货币衡量；
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2．2 资产评估的收益法 2．2．1 收益法的定义 收益法又称收益还原法或收益本金化法，
是国际上公认的资产评估基本方法之一。 是指通过估算被评估资产的未来预期收 益并折算成现值，借以确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。
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1．2 资产评估的含义和内容 1．2．1 资产评估的概念和特点 1．资产评估的定义 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专
要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、 资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 1．资产的重置成本 简单地说，又分为复原重 置成本和更新重置成本两种。
其评估的参数、指标直接从市场获得， 评估值更能反映市场现实价格； ②评估结果易于被各方理解和接受。
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2．市场法的缺点 ①需要有公开活跃的市场为基础，如果市
场发育不充分，却受足够的可比资料的制 约而缺少相应数据资料，则难以应用； ②应用范围受到限制，一般不适用于专用 的机器设备，大部分无形资产，以及受到 地区、环境等严格限制的资产评估。
②资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币衡量；
③被评估资产预期获利年限可以预测。
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2．2．3 运用收益法进行资产评估 的形式
正如以上所说，收益法的应用，实 质上就是对被评估资产未来预期收 益进行折现或资本化的过程，通常 有以下几种情况。
1．资产未来收益期有限的情况
电子工业出版社 陈少勇 编 著 二○一一年八月
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第2章 资产评估学的基本方法 2．1 资产评估的市场法 2．1．1 市场法的定义 市场法，也称比较法，市场比较法或市场价
格比较法，是指通过比较被评估资产与最近 售出类似资产的异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定被评估资产价值的 一种资产评估方法。
2．2．5 收益法参数的确定
1．预期收益额的确定。（1）确定预期 收益额的意义和作用；（2）确定预期收 益额的常用技术方法；
2．未来收益期限的确定 3．折现率的确定
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2．2．6 收益法的优缺点 （1）采用收益法评估资产的优点 ①能真实和较准确地反映企业资本化的价值； ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
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2．1．3 运用市场法进行资产评估的形式
参照物的差异调整因素主要包括以下四个方面。 （1）时间因素 时间因素是指参照物交易时间与资产评估基准日之间
的时间差距所影响的被评估资产在价格上的差异，主 要表现为在不同时点商品价格的变化，由此需要调整 假设参照物的交易时点发生在与被评估资产的评估基 准日相同时点情况下的价格。 （2）地域因素 地域因素是指被评估资产与参照物因处于不同地区或 地段条件而引致的价格差异，比如说房地产价格。资 产评估通常表现为要对参照物价格进行地区差价调整。
资产评估学课件
市场法的基本计算公式为：
评估价值=市场参照交易价格+Σ评 估对象优于参照交易物因素引起的 价格差额-Σ评估对象劣于参照交易 物因素引起的价格差额
或 评估价值=参照交易价格×修 正系数
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2．1．2 市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，需要同时满足两
个最基本的前提条件。 1．要有一个充分发育活跃的公开市场；其中，
资产评估学课件
2．1．4 市场法的基本程序和步 骤
应用市场法进行资产评估可分三个 步骤：①市场调查，选择参照物； ②因素比较，调整差异；③综合定 价。具体内容如下。
资产评估学课件
2．1．5 市场法的优缺点 1．市场法的优点 市场法是资产评估中最简单，最有效的
方法，其优点主要表现在以下两个方面： ①能够客观反映资产目前的市场情况，
资产评估学课件
2．2．4 收益法的基本程序和步骤
1．收集并验证与评估对象未来预期收益 有关的数据资料；2．分析测算被评估对 象未来预期收益及取得预期收益持续的时 间；3．确定折现率或资本化率；4．用折 现率或资本化率将评估对象未来经济寿命 期间内的预期收益折算成现值；5．分析 确定评估结果。
资产评估学课件
公开市场，是指交易的目的在于最大限度地 追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有 较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要 的专业知识，交易条件公开并不具有排它性 的交易市场。
资产评估学课件
2．公开市场上要有可比的资产及其 交易活动；资产及其交易活动的可比性，
是指选择的可比资产及其交易活动在近 期的参照市场上已经发生、且与被评估 对象相同或类似，这些已经完成交易的 资产就可以作为被评估资产的参照物。
资产评估学课件
（3）功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格
的影响，通常表现为与参照物的实体功能不同 引致的价格差异。 （4）交易因素 交易因素是指参照物交易行为中的一些因素引 起的参照物交易价格的偏差，比如特殊的交易 动机、交易数量不同、销售结算方式不同等等， 都会引致价格差异，这就要求对参照物交易价 格进行交易情况的修正。
值，易为买卖双方所接受。 （2）采用收益法评估资产的缺点 ①预期收益额预测难度较大，受较强的主观判
断和未来不可预见因素的影响； ②适用范围较小，一般适用企业整体资产和可
预测未来收益的单项资产评估。
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2．3．2 成本法的基本前提 2．3．3 成本法的基本要素 就一般意义而言，成本法的运用涉及四个基本
资产评估学课件
2．资产未来收益无限期的情况
（1）未来收益年金化的情形 （2）资产未来收益不等额的情形 【例2-2】 某公司预计未来5年收益额分别为
10万元、14万元、12万元、11万元和13万元， 假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元， 确定的折现率和资本化率为8%，试测算该公 司在持续经营条件下的评估值。
门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允 的标准和程序，运用科学的方法，以货币作 为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的 资产进行评定估算的行为。
资产评估学课件
2．2．2 收益法的基本前提。运用收 益法估算被评估资产必须具备如下三个 基本条件：
①被评估资产的未来预期收益可以预测 并可以用货币衡量；
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2．2 资产评估的收益法 2．2．1 收益法的定义 收益法又称收益还原法或收益本金化法，
是国际上公认的资产评估基本方法之一。 是指通过估算被评估资产的未来预期收 益并折算成现值，借以确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。
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1．2 资产评估的含义和内容 1．2．1 资产评估的概念和特点 1．资产评估的定义 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专
要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、 资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 1．资产的重置成本 简单地说，又分为复原重 置成本和更新重置成本两种。
其评估的参数、指标直接从市场获得， 评估值更能反映市场现实价格； ②评估结果易于被各方理解和接受。
资产评估学课件
2．市场法的缺点 ①需要有公开活跃的市场为基础，如果市
场发育不充分，却受足够的可比资料的制 约而缺少相应数据资料，则难以应用； ②应用范围受到限制，一般不适用于专用 的机器设备，大部分无形资产，以及受到 地区、环境等严格限制的资产评估。
②资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币衡量；
③被评估资产预期获利年限可以预测。
资产评估学课件
2．2．3 运用收益法进行资产评估 的形式
正如以上所说，收益法的应用，实 质上就是对被评估资产未来预期收 益进行折现或资本化的过程，通常 有以下几种情况。
1．资产未来收益期有限的情况