房地产企业内部控制

企业研究Business research

总第392期

第02期2012年1月

机构或项目中的关键岗位。此外，还应辅以内部有效奖惩机制的建立，来对企业核心员工进行有效的激励与监督。

（二）建立并完善风险评估体系，对建筑企业实施全面的风险

评估

企业有效的内部控制是以风险评估为基础的。这就要求建筑企业应当成立专门的内控团队，来对企业风险加以识别，对风险发生频率及后果做出分析。进行风险数据库的建立，

对一般风险、重要风险及重大风险加以区分，并进一步明确应对不同风险的相关策略，从而全面实施风险内控管理。

（三）强调对关键流程和重大风险的内部控制

建筑企业内控体系的构建是一个层层递进的过程，企业管理层要想实现内部控制的有效进步，就应从关键控制点和关键循环点着手，循序渐进的开展。当前建筑企业的内控缺陷更多集中于工程管理、合同管理、采购循环管理、资金管理几个关键性的环节，因此，建筑企业内控体系的构建，就应针对控制目标，来进行相关表单、制度和流程的操作规范，最后开展实施。

（四）优化建筑内部控制环境

建筑企业的内控环境包括管理职能、

治理职能，以及管理层和治理层对内部的认识、

态度和措施。要改进其内控现状，对其环境进行优化十分关键。企业管理层应组织合理的结构，端正态度，且

在明确权责之外，加强监督与培训。建筑企业应明确培训课程，

定期或不定期地开展员工培训，其中包括内部控制、企业文化、安全法规、工作技能等内容，并通过奖惩配套机制的专项与日常监督，来有效增强企业内部控制制度的执行力。

（五）良好信息沟通机制的建立

在重大管理事故发生之前，大多数企业都会有征兆显示。如在塌桥事故中，事故发生前就已经有人上报管理层，就其存在墙面断裂、

地面裂缝现象加以反映。但这一信息并未得到施工负责人的重视，在事故发生后，依然未能得到上级给予的批示。因信息传递的失误使得一些原本可避免的事故发生了。

因此，可以说对于建筑企业来讲，进行良好信息沟通机制的建立，可以弥补企业内部控制的漏洞，做到对危机和风险的有效提示与释放。

建立并完善内部控制，是市场经济下建筑企业必须且必然的选择。建筑企业在内控体系的建立过程中，应适当同我国国情和自身特点相适应，借鉴上述内容，有效地实施。虽然其在短期内很难实现，但是在各方的努力推进下，必将会推进建筑企业自身内部控制框架的早日建成。

参考文献：

[1]秦琦.新形势下加强建筑企业内部控制的探讨[J].商业经济.2010（3）

[2]何晓敏.进一步加强与改善建筑企业内部控制的思考[J].现代经济

信息.2011

（6）[3]李维玉.试论建筑企业内部控制及完善[J].金融经济.2010

（10）[4]李然.新形势下加强建筑企业内部控制的探讨[J].管理学家.2010

（5）[5]王海峰.论建筑施工企业内部控制[J].时代经贸.2009

（8）[6]罗新平.建筑企业内部控制研究[J].现代经济信息.2011（17）一、引言

随着我国经济的不断发展，房地产行业也进入了一个蓬勃发

展的时期，同时行业的竞争也愈演愈烈。

在激烈的竞争中如何获得最大的经济利益是房地产企业关注的最主要的问题。现阶段我国采取了一系列政策和措施来稳定房价，同时国家在银行信贷方面也给房地产开发商增加了一定的压力。房地产企业的发展在面临这个困难时，将企业对外发展逐步调整为对内部的管理，加强对企业财务的控制，以减少成本输出来获得最大的利益。

房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术，综合与局部结合的方法，多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动

进行科学的规范、控制和监督。企业内部控制的主要目标是是提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度。在企业决策时为其提供参考意见，提高企业整体的经济效益。

二、房地产企业内部控制的意义

房地产业不同于其他的行业，它需要大量的资金支持。房地产企业的目标就是在合理利用资金的情况下，获得最大的利益。这样企业中内部控制的意义就体现出来：首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。

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作者简介：胡伏（1976-），女，四川成都人，大学，中铁八局房地产开发有限公司会计师。

房地产企业内部控制探析

胡伏

（中铁八局房地产开发有限公司四川成都610041）

摘

要：本文主要阐述了房地产企业内部控制的概念与意义，通过对我国现阶段房产企业财务管理的分析，针对房地产内

部控制中存在的一些问题作出了相应的解决措施。关键词：房地产；内部控制；问题与措施

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其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。

最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。

三、房地产企业内部控制中存在的问题

（一）企业内部控制意识淡薄

房地产业是一个高利润产业，因此就导致了我国多数企业的领导者和管理者对企业内部控制不够重视的现象。随着我国经济的不断发展，落后的内部控制理念已经不能满足现代企业的发展需求。一些企业对于内部控制工作不关注、抓的不紧，缺乏完善的内部控制手段，从而在企业财务工作中问题不断出现。财务账目不清、核实不明、会计信息失真的现象屡见不鲜，给企业造成了不良的影响，甚至经济损失。

（二）企业结构不规范，内部控制制度不完善

企业内部控制与企业的经营活动是分不开的。企业主要通过对企业从事的所有经济活动的控制，掌握企业资金的运用过程。然而目前我国多数房地产企业内部组织结构不完善，缺乏内部控制制度，没有一定的监督机构，在出现问题是不能给与及时处理，导致企业形象受损，对企业未来的发展造成不良的影响。

（三）资金的利用率不高

资金是企业的血液，是企业内部控制的核心内容，尤其是房地产这样需要大量资金的行业。随着企业规模的不断扩大，企业资金在各部门的运用就容易产生冲突。面临的主要问题有：（1）企业资金管理失控，投资分散，不能集中管理（2）企业资金管理不善，投资盲目，造成巨大的损失，使企业资金链面临崩溃的难题。（3）企业对市场前景分析不清，资金利用率不高，闲置资金较多。（4）企业资金管理理念落后，缺少危机意识、风险意识，影响企业的整体利益。

（四）内部控制人员素质不高

内部控制人员在企业内部控制过程中扮演着非常重要的角色。内部控制工作贯穿于企业的全面工作，涉及到企业的全部工作人员。当然，由于内部控制重点关注于工作的关键业务与关键环节，如资产保管、支付流程、审批手续等。在关键控制点上，对于人员配置的要求还存在一些问题，如付款方面，一些财务从业人员资历、经验都还不足；业务方面，如合同签署，没有对关键条款进行足够复核。成本控制方面，一些成本合约人员对于工程进度没有进行如实准确的计量,或者没有工程、监理的进度确认即签署了付款报告等。

四、对房地产企业内部控制中问题的解决措施

（一）构建良好的内部控制环境

企业内部控制意识的重要性不言而喻。因此要加强企业领导人对内部控制意识的重视，放弃房地产行业中重视新项目的开发建设而忽略项目内部控制的旧观念。在企业中增强内部控制理念的宣传教育的力度，让员工充分了解内部控制对整个企业的作用，在每个员工心中树立内部控制的意识。同时加强企业内部的结构建设，在部门职能分配上要做到合理分配、互相制约，创造一个良好的工作环境，提高全体员工的工作效率。

（二）完善企业内部控制制度建设

我国大多数的企业内部控制制度不完善，严重制约了内部控制在整个企业中的作用。企业的内部控制缺少一个完整的、规范的制度来制约内控人员。在内部控制的过程中缺少专门的监督机构，确保内控人员认真负责的做好内部控制工作。因此必须建立完善的内部控制制度，并且合理的设立监督机构。

（三）以资金控制为落脚点建立资金管理系统

合理的资金管理系统，可以提高企业资金的利用率，为扩大企业规模、提高企业经济效益提供有力保障。首先，做好房地产项目的投资控制。在项目实施前，房地产企业要实施科学的测算，对于拿地成本、开发成本、期间费用等进行切实的估算，同时根据自身的筹资能力合理评估实施项目的难度。期间，还需要对于现行及未来一段时间的融资环境进行谨慎考虑，避免资金断流。其次，做好房地产成本与资金管理的联动。房地产企业典型的资金密集型企业，做好企业资金的开源节流是其重点。合理的资金控制既能保证正常的工程进度，又能使企业节约筹资费用。因此，房地产企业必须坚持工程、成本、销售、财务等相关部门的配合。通过目标成本管理系统，对于各工程进度节点、各计量支付条件进行严格的把握。工程部门确认合理的工程进度，成本部门确定合理的付款条件，财务部门对其进行复核，并确保质保金等应付款项的合理留置。再次，拓宽资金回流渠道。一方面是要与银行建立良好的合作关系，通过开发贷款、销售现金回款与银行进行讨论，促进按揭回款的及时到账。另一方面，可以考虑加大对于现金支付客户的优惠力度，提高现金回收效率。

（四）努力提高企业财务人员的素质

会计是企业内部控制的主要执行者，在企业内部控制体系中起着重要的作用。因此必须定期的开展会计人员的培训课程，提高会计人员的职业素质、道德素质，大力宣传新型的内部控制理念。企业财务的管理者也要多注意会计人员生活、工作状态，及时给与帮助。同时在选拔人才的过程中，做到公平、公正、公开，采取灵活的用人机制，选拔出优秀的人才。

（五）建立科学的奖励机制，树立企业文化

对于企业的经营者和员工来说，经济利益是他们最大的追求。建立科学的奖励制度，可以充分调动企业员工的积极性，更好的完成工作任务。企业文化是一个企业发展的指导思想，在它的影响下，企业的凝聚力会达到一个全新的高度，企业的团队合作意识增强，企业的工作效率提高，那么经济利益也能得到增长。

五、结论

当前，由于宏观调控的客观形势，房地产业出现了资金短缺、销量停滞等现象。这就给房地产企业的销售与成本控制、进度管理提出了严峻的挑战。但基于我国的国情，随着城市化建设与户籍制度改革的逐步推进，广大人民由于改善或满足基本住房需求的基本趋势在相当长的时期内不会改变，房地产业的健康发展是决策层调控的根本目的。在当前阶段，房地产企业更应当认识到内部控制对企业发展的重要作用。通过对房地产业的内部控制，可以大大提高房产事业资金的利用效率，以最少的投资获得最大的经济效益。

参考文献：

[1]李淑华.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报,2011,(06)

[2]郭庆.房地产企业应该如何做好成本控制[J].中国房地产业, 2011,(02)

[3]张国志.论现代房地产企业项目成本控制与管理[J].财经界(学术版),2010,(12)

[4]刁均敖.房地产企业成本控制研究[J].财经界(学术版),2011,(06)

胡伏：房地产企业内部控制探析66

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