2018年中国房地产行业分析报告

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到2018 年，全国合约销售额将小幅下降
» 以销售值计算，2018年下半年全国合约销售额增速 (12个月移动平均) 将可能 继续放缓，同比降幅最多达到5% ，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内 » 全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降；大中城市持续严格调控会对销 售形成制约，而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓
2018年中国房地产行业分析报告
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中国房地产展望
展望稳定，但持续调控会带来压力
负面
导致展望调整为负面的因素 » 未来12个月全国合约销售 额 (12个月移动平均) 同比 下降5%-10%以上 » 库存/合约销售比率接近 2015年3月的高点 » 融资渠道受阻或银行流动 性和房贷大幅收紧
稳定
» 2018年下半年全国合约销售增 速 (12个月移动平均) 将小幅 下降，但依然处于我们对稳定 展望的基准范围内 » 整体库存水平仍将健全可控。 由于严格调控，一线城市的库 存/合约销售比率将会上升， 但二三线城市的比率将依然低 于2015年3月的峰值 » 房地产业的融资渠道将依然有 限，但财务健全的开发商仍将 保持顺畅的融资渠道
2011年4月： 展望调整为负面
2012年11 月：展望调 整为稳定
2017-03
2010-12
2011-03
2011-06
2011-09
2011-12
2012-03
2012-06
2012-09
2012-12
2013-03
2013-06
2013-09
2013-12
2014-03
2014-06
2014-09
2014-12
2015-03
20112
2016-03
2016-06
2016-09
2016-12
2017-06
2017-09
2017-12
2018-03
2018-06
2018-09
移动平均值反映的是连续12个月期间合约销售额与过去12个月比较 资料来源：国家统计局、 XX资讯、XX服务公司测算
5.22% (2017年9月) 5.60% (2017年9月)
资料来源：地方政府部门、中国人民银行、 XX资讯 、XX服务公司估测
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
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月数 10 一线城市 30 40 50 60
20
2015.01 2015.02 2015.03 2015.04 2015.05 2015.06 2015.07 2015.08 2015.09
2.5%
2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
资料来源：国家统计局，截至2017年9月30日
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
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调控措施将依然收紧
» 大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷，未来6-12个月放松 的可能性不大 » 我们预计，部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控，但在全国范围内出台 更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓 » 由于政府持续去库存，库存较高的城市的购房政策将会继续宽松 » 我们认为政府将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定
到2018 年，全国合约销售额 (12个月移动平均) 将小幅下降
12个月移动平均合约销售面积同比变化率 12个月移动平均合约销售额同比变化率 12个月移动平均均价同比变化率 40% 30% 20% 10% 0% -10% 12个月移动平均合约销售面积同比变化率(预测) 12个月移动平均合约销售额同比变化率(预测) 12个月移动平均均价同比变化率(预测) 2014年5 月：展望调 整为负面 2015年6月： 展望调整为稳定
资料来源： XX资讯 、地方政府部门、XX服务公司
样本二线城市
2015.10
2015.11 2015.12 2016.01 2016.02 2016.03 2016.04 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.10 2016.11 2016.12 2017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 样本三四线城市
2017年 2014年初
实施购房限制的城市数量 银根情况 法定准备金率 人民银行的基准贷款利率 平均首套房房贷利率 平均二套房贷款利率
约50 个城市
基本充足 17% (截至2017 年10 月31 日) 4.35% (截至2017 年10 月31 日)
约47 个城市
银行贷款条件严格 20% (截至2014 年1 月1 日) 6.0% (一年期贷款) (截至2014 年1 月1 日) 6.94% (2014年8月) 7.48% (2014年8月)
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
2018-12
-20%
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房价将基本稳定
» 中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约
» 房价大幅调整的可能性不大，原因包括：
– 库存水平整体健全 – 大众市场需求强劲
中国70个大中城市新建住宅价格增速将继续放缓
一线城市 4.0% 3.5% 环比变化率 3.0% 二线城市 三四线城市
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
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三四线城市销售下滑导致全国销售放缓
信用主题
» 2018年下半年全国合约销售额增速 (销售值，12个月移动平均) 将小幅下降，原 因是大中城市严格调控，三四线城市的销售额在2017年强劲增长后将会下滑 » 调控措施将依然收紧；部分房价上涨过快的城市调控可能进一步收紧
» 库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长
» 行业整合速度将加快。因销售能力出色、融资渠道顺畅，中国海外发展有限公 司、万科企业股份有限公司、中国保利集团公司、龙湖地产有限公司和碧桂园 控股有限公司等财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
正面
导致展望调整为正面的 因素
» 全国合约销售额 (12个月 移动平均) 同比增速维持 在10%以上
» 库存/合约销售比率下降， 特别是三四线城市
» 融资状况变得有利
注：负面行业展望表示我们认为基础业务状况将会恶化；正面行业展望表示我们预计基础业务状况会改善；稳定的行业展望表示我们预计基础业务状况不会有重大变化。由于行业展望 代表了我们对评级考虑因素的前瞻性看法，因此负面 (正面) 展望表示负面 (正面) 评级行动的平均可能性较大。