产城融合-百度文库

产城融合发展的社会背景
1)传统产业------高新技术产业
以蛇口工业区变身高科技产业区为例 1995年 产业结构调整，从产业链低端向中高端转移
2002年
形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局
2008年
打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业
功能定位 产业导向
高端 科技 研发
高新 技术 产业
循环 经济
汽车电子
产业
先进装备
制造
新能源
新材料
生物医药
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
生产要素聚集阶段 单个产业 产业主导特征阶段 产业链 横向共生 创新突破阶段 产业集群 现代科技都市阶段 产业网
性越来越强，逐步形成产业新城。
核心产业
研发楼 标准厂房
深圳天安数码城
Tianan Digital Mall, Shenzhen 各功能建筑量配比:
7% 2%
上海浦江智谷
PIV, Shanghai
功能组成与规模研究
• 浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。总 体规划面积1100亩，总建筑面积约88万㎡。
十八届三中全会
人的城镇化
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
城
人
城镇化
城镇化
产城融合的开发主体
Development Subject of Combination of Industry and City
产城融合的开发主体
产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。
经济效益 投资风险 政府政策
功能
代表案例
核心 理念
城市资源均衡配置 社会管理智能高效
第三代 产品
微缩模型
新型 城市
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产城发展的政策背景
Policy Background of Industry and City Development
产城融合发展的政策背景
• 多样化街道空间组合模式 • 建筑群形态组合，协调街道界面
• 城市边界的界定： 道路、绿化
• 各类道路应遵循相应的城市入 口节点设计准则
• 根据基本功能划分，有居住区、 商业区、产业园区
土地利用
Land Use 模块化的产业用地模式
规划布局的基本原则
新材料产业 集群化的产业用地组合
医药产业
汽车制造业
产城融合发展的社会背景
成熟期 综合功能 消费空间 形成新城区 结构复杂化
工业与部分配套 生产与配套服务空间 与城市联系日益密切 高技术产业人群，出现 收入差异 工业邻里，教育，生产 和生活服务
的关系
与人口组成 的关系
工人宿舍，配套少
较完善配套
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
动态交通和静态交通
• 公共交通车辆停车 • 货运车辆停车 • 小汽车和自行车等交通工具停车 • 各种停车场
客运交通和货运交通
• 产业区主要的客运交通方式为汽车、非机动车
• 产业区主要的货运交通方式为汽车、卡车运输
合理的区位、便捷的交通
功能组成及规模研究
Function Composing and Scale Research
功能组成与规模研究
业态
举例
文化设施
其他配套
居住
商业 核心产业
其他配套
体育设施 景观设施 员工宿舍
居住
员工居家 专家楼 酒店办公
商业 • 随着产业园区的迅速发展，不仅产业本身在
商业会所 会议培训 写字楼
不断升级，而且功能组成越来越完善，复合
产业地产的崛起
Rise of Industry Real Estate
产业地产的概念
住宅
写字楼
商业
???
国家宏观调控从 严从紧，未来几
市场开发较为成 熟；同时，尤其
受宏观调控影响 较小，是目前比
下一个焦点
年活跃程度将持
续降温
一线城市用地供
应有限
较活跃的地产板
块之一
产业地产
政府的大力支持 市场的旺盛需求 广阔的发展空间
三、案例分析
1. 2. 保定北部低碳新城—新能源城、汽车城 新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城
3.
无锡东方田园综合体
二、产业新城的规划研究
1. 2. 3. 4. 产业规划与城市规划 产业定位 功能组成与规模研究 规划布局的基本原则
产城融合的发展背景
Development Background of Combination of Industry and City
纵向延伸
整合发展
海尔集团： • 海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展 成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大 园区，在国内外享有盛誉。
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
土地利用率 城市形象 持续税收 经济发展 居民就业
政府
地产商
企业
成长环境 发展空间 经济效益
产业新城的分类
Classification of Industrial-New Town
产业新城的分类
分类标准
类别 工业地产新城
举例说明 苏州工业园区 深圳东部华侨城 成都三圣花乡乡村旅游区 河北固安工业园
4% 21%信息 新材料
精密机械 其他
生物制药
专业技术文职 商业服务
生产运输 农业产业
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置 居住体系 居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。 产品类型 高密度（公共住宅） 高密度（公馆式公寓） 中密度（公馆式公寓） 低密度 工人宿舍 容积率 2.3 2.3 2.0 0.7-1.2 2.3 密度（人／ha） 用地比例（%） 750 48 510 12 360 32 60 7 230 1 人口比例（%） 62 9.4 18.9 0.7 9
2009年：
43%
31%
高档住宅 公寓 商业及配套
5%
8%
13%
其他
土地利用
Land Use
规划布局的基本原则
功能复合
生态宜居
节约高效
土地利用
城市界面 交通组织
空间尺度
土地利用
Land Use
规划布局的基本原则
• 地块是最主要的构成单元， 分隔尺度为250-300m。
• 多样化的街道宽度 • 多样化的街坊尺度
优劣势
现状和资源能力
与周边竞争
产业定位
确定主导产业
确定产业组合方案
确定辅助产业
案例：教育产业园—上海创智天地
Case: Education Industrial Park - Shanghai KIC 概况 • 概况：位于上海杨浦区，临近同 济大学，是上海传统高教区、老 工业基地、传统居住聚集区，写
• 从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居 住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。 • 十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化 是以人为核心的城镇化。
十八大
有质量的城镇化
居住 商业 厂房+研发
1999年：
各功能建筑量配比:
2%
8% 0%
91%
办公研发生产区
25%
2006年：
60%
居住 商业 厂房+研发 15% 标准厂房
90%
高科技支撑服务区 生活配套服务区
• 产业园区由主导产业和配套服务业构成； • 不同主导产业类型的产业新城，配套设施的 产品类型和比例不同； • 应根据其所处的背景、周边的人口结构、拥 有的各类资源等进行综合分析，确定产业园 区的功能的组成及规模。
3)功能复合的产业综合体
以北京科技园建设有限公司规划产品为例： 第一代园区 以产业招商和 产业集群为主 中关村软件园 多元产业聚集融合 第二代园区 第三代园区
努力实现产业，商务，居住功 坚持打造产业新兴城市，集
能的复合需求，但是仅仅能够 居住，商业，办公，教育， 满足城市简约化需求 青岛蓝色生物医药产业园 休闲娱乐等多功能为一体 嘉兴智富城
以产城融合为目标的产业新城规划研究
Research on Industrial-New Town Planning Aiming at Combination of Industry and City
目录
一、产城融合的发展背景
1. 2. 3. 4. 5. 产业地产的概念 产城融合发展的社会背景 产城融合发展的政策背景 产城融合的开发主体 产业新城的分类
地产
载体
依托
组装
业务工序
上游
下游
产业与城市、人口组成的关系
Relationship Between Industry and City, Population 产业发展 产业发展 要素 主导功能 与城市 主导空间 与城市联系 对人才要求 对功能配套 要求 资本积累 经济发展 成型期 纯工业 生产空间 城市外围，联系弱 普通工人，收入低 城市主导功能转变 人的社会需求提高 成长期
产业地产的概念
Concept of Industry Real Estate 实现土地的整体开发与运营。 附加价值 高 利润空间大 利润空间大
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，
低
试 制 品 开 发 等
零 部 件 生 产
产业
模 块 零 部 件 生 产 销 利润空间小 售 售 后 服 务
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增 大，种类增多，体系复杂。 以苏州工业园区为例： 2008年，苏州工业园区产业类型分类：
17% 9% 4% 43%
2008年，苏州工业园区人口职业组成：
产业规划与城市规划
• 产业规划侧重从产业链或产业网络的角度考虑产业的纵向关系，而城市规划则更多地从城
人口规模
产
业 规
城
综合考虑
建设强度 其他因素
市 规 划
用地结构
产业规模
划
资源分配
产业布局
综合配套
产业定位
Industry Orientation
产业定位
外部环境分析
内部环境分析
发展环境
发展前景
政策导向
IT产业园
核心工业单元
产业集群区块
产业集群组合片区
土地利用
Land Use 案例1：德国·沃尔夫斯堡汽车产业区 • 企业用地：汽车产业用地较为完整，占地 较大，1.5-3平方公里，单个企业占据一个
规划布局的基本原则
案例2：美国 硅谷IT产业园
• 办公用地：独立企业办公模式10-15公顷；
园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群 落模式4-6公顷。
五角场商圈 创智天地 （复旦科技 园） 高校科技区 同济大学及 曲阳商务中心 科技产业区
产业定位
字楼供应量少。
• 片区现状分布着高等院校、科研 机构以及创意公司等。
临平北路 商务圈 北外滩 航运中心 和平公园
鞍山商圈
陆家嘴
教育资源优势
人力资源优势
技术资源优势
•“创智天地”旨在营造一个适合知识经济运转的，适合知识工作者生活和工作的环境。 • 定位：“知识杨浦”，依托高教资源，发展成一个宜居宜业的教育产业园区。
完整地块，甚至几个地块。
• 不同类型的产业园区用地规模不同；不同的产品组合模式用地规模不同。
合理的区位、便捷的交通
Location and Traffic
规划布局的基本原则
对内交通和对外交通
• 对外：最大限度地利用各种资源和生产要素； 与城市其他功能区联系便捷。 • 对内：产业区内部，生活、工作、休闲等功能 分区之间交通便捷。
商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套
配套 设施 体系
居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施 工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
产城融合发展的社会背景
根据
产业类型
旅游地产新城 农业地产新城 新建产业新城
根据 新城建立模式
产业新城更新
无锡新区
产业新城的规划研究
Research of Industrial-New Town Planning
产业规划与城市规划
Industry Planning and Urban Planning 市的支持配套和空间布局等方面研究产业的横向协作。 产业政策 空间结构 产业定位 土地利用