2016年上海房地产市场的重大事件及影响

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2016年上海房地产市场的
重大事件及影响
文/上海城市房地产估价有限公司
一、 房地产市场调控
2016年，上海市政府先后三次颁布调控政策：“沪九 条"规定"认房不认贷'V 沪六条"严查开发端的违规行为， 并对二手存量住房交易资金进行全面监管“11.28新政" 将调控升级，规定"既认房又认贷"。

至此，上海房地产 市场调控政策已经涵盖了限购、限贷、管地和管人四个方 面，调控力度前所未有。

“11.28新政"实施后，上海房地产市场价格得到控制, 成交量大幅下降。

2016年11月和12月存量住宅价格指 数分别为285.09和285.72,环比上涨0.22%,成交量分 别为18242套和13286套，环比下降27.2%。

纵观历次房地产市场调控，在调控初期效果都比较明 显，有些调控政策的效应持续期长达两三年，但是总体 来看，行政直接调控存在着一定的副作用，往往陷入"调控政策出台------段时期后价格报复性上涨——
调控升
级—-房地产成交量减少，市场清淡"的怪圈。

因此，必 须从根本上对这个怪圈背后各个主体的行为逻辑进行分 析，这样才能建立合理有效的长效机制，保证房地产市场 稳定。

二、 土地市场
"沪六条"提出进一步加强商品住房用地交易资金来
源监管，强调银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管 计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定 金及后续土地出让价款。

竞买人在申请参加土地招拍挂 时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

违反规定的，取 消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，且三 年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让 活动。

随着上海资金监管和处罚措施的逐步落实，以及土 地拍卖市场全面去金融化，今后房地产开发商之间的竞争, 不仅是资金实力的竞争，更是经营模式的竞争。

只有具有 资金实力，又拥有领先经营模式的优质开发企业才能在未 来上海房地产市场继续生存和发展。

2016年2月，市政府明确对中心城区中小套型住房 供应比例的要求，对阶段性商业办公楼宇供应量较大的区 域，规定商业物业的持有比例提高100%,办公物业持有 比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或者长 期持有，新出让的商品住宅用地，用于社会租赁的商品住 房比例不低于15%。

5月，土地出让文件中首次出现对住 宅自持的要求，明确规定开发商自持不低于一定比例的物 业。

10月，政府要求根据地块的不同情况，进一步增加 商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和 房地产开发企业自持住房的比例。

综合土地市场出现的大事件可得出以下结论：一是对 土地资金的监管加剧，目的是要加强土地市场交易规范化 进程；二是对经营用途的指导和限制性规定，最终是要促 使开发商进行长期的持有运营。

然而，若后者没有相应的 税收和金融措施相配套，不仅不能激励开发商从事经营管 理，反而会使开发商将成本转移给可出售的房地产库存, 推高房价。

三、房地产金融
2016年房地产开发企业通过私募债、公司债和中期 票据等融资工具进行融资的总额高达11376.7亿元，同比 增加26% (数据来源：中原地产研究中心）。

与此同时, 开发企业的负债结构也出现重大变化，公司债在整体负债
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中的占比迅速提升。

2011年，房地产开发企业整体负债 率为76%,其中大部分为银行贷款。

而2015年房地产开 发企业整体负债率为70%，银行贷款占比大幅下降，公 司债为主体的负债占比大幅上升。

需求端方面的变化在于，个人住房贷款规模和增速均 快速上升，民间资本通过P2P进入房地产金融领域，助长市场泡沫。

个人住房贷款佘额方面，2015年为14万亿 元，比上一年增长23.2%,2016年高达19.14万亿元，比上一年增长35%(数据来源：中国人民银行）。

个人房贷 销售占比2011年为17.3%,到了 2016年上半年则高达 43%。

与此同时，以“链家理财''为代表的过桥贷款业务 为购房者提供资金周转，进一步提高了消费端的杠杆率。

房地产金融杠杆率一直是个存在争议的问题，对比欧 美发达国家4倍甚至更高的杠杆倍数，本轮调控之前供给 端和需求端3倍左右的杠杆倍数并不算高。

但为何要“降 杠杆？表面上看是降杠杆率的绝对值，其实是要降杠杆 率的相对值，即增长率。

高杠杆率并不必然导致房地产市 场泡沫，但突然迅速提升的杠杆率增加值，以及各种无法 监控的场外资金形成的杠杆倍数升级，必然引发房地产市 场价格风险。

降杠杆的内在逻辑是降低非合规渠道的配资, 从而降低房地产市场金融风险。

四、房地产税收
2016年，“营改增''试点范围扩大到房地产业，其中 对房地产开发企业实施11%的增值税税率，对房地产经 纪类和物业服务类业务实施6%的增值税税率，对房地产 交易环节实施5%的增值税税率。

同时，上海国税局规定, 对个人住房出租实施1.5%的增值税税率，月租金3万元 以下免征增值税。

经营性租赁收入仍按11%征收增值税。

对于土地价款扣除问题，上海市国税局23号文和39 号文对在房地产业推行“营改增''政策的操作细则进行了 说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣。

“营改增''有利于房地产行业上下游的税负合理化, 促进服务类房地产业务成长。

但是，本次'‘营改增''的实施, 未能考虑对租赁经营业务的支持和鼓励，比如，开发商自 持运营的土地价款如何实现抵扣，对于代理经租类的业务 实施怎样的增值税税率，等等。

五、 商业地产
伴随商业地产火爆成交的是商业地产经营模式探索和 改变。

一是本土商业地产运营模式和外来品牌乐园在经营 模式上的碰撞，如万达集团叫板上海迪士尼。

二是商业地产运营商的转型。

万达集团从2014年开始转型，布局文化. 科技和金融。

2016年度其营业收入高达2549.8亿元，其 中服务业占比为55%,首次超过房地产业收入。

二是轻 资产化。

2016年5月，世茂集团携手博时资本，以旗下 多家五星级酒店为平台，实施“博时资本-世茂酒店资产证券化项目”，该项目总规模29.6亿元，期限为8年。

六、其他事件
2016年10月，上海市政府连续两次公布75家违规 违法的房地产企业和中介机构，其中相当一部分违法行为 是进行虚假宣传和发布虚假广告。

新《广告法》旨在治理 虚假广告，保护消费者权益。

但仍存在使用类似"第一”、最 佳''等字眼的情况，这实际是进行虚假和夸大宣传，因此，新《广告法》的落地仍需要有针对性的判定框架。

2016年12月底上海开始暂停公寓式办公楼的各项审 批事项，并召开加强“类住宅''管理的工作会议，明确表 态要对这类住宅加强管控。

根据“网上房地产''的相关 数据，2016年商办（类住宅产品混杂在商办项目中，无 法完全剥离）销售面积同比上升75%,而竣工面积同比 下降19%。

随着土地出让对商住自持要求的提高，未来 类住宅项目的供应量会大幅减少，供求矛盾会加剧。

2017 年1月“网上房地产''信息显示，约有130个类住宅项目 被暂停销售。

2016年12月1日，《资产评估法》开始实施，该法 对房地产估价行业的评估业务.评估专业人员的分类.评 估机构设立的门槛和评估档案的保存年限、委托人的法律 责任等作了具体规定，进一步规范了评估行为，大大促进 房地产评估行业健康发展。

但《资产评估法》放宽了人员 从业的门槛，明确非评估师也可以承担评估业务，这对于 专业性极强的房地产评估业务，是否会有不良影响，还有 待观察。

综上，房地产市场主要受到政策的影响，如行政调控 的直接政策，以及土地.金融和税收等间接政策。

这些政 策既契合了 2016年"二降一补''中降房地产库存的方向，又兼顾了房地产市场逐步回归理性，即“房子是用来住的，不是用来炒的''的要求。

然而，依据西方发达国家房地产 市场调控的经验，行政调控政策的负面作用会逐渐显现, 限购和限贷短期内会对房地产成交量价产生一定的抑制，如果不能有效匹配供给端和需求端，不能有效疏导房地产 市场资金流向，那么仍将有可能再次出现房地产市场过热 的行情。

只有建立长效机制才能给房地产市场健康稳定发 展提供体制基础。

(整理：颜莉）
March 2017 27。