正合竞品点对点培训课件(参考)

K地块
6
规划道路
两房
小三房 三房
四房
已推楼栋
未推楼栋
二期
本案在售： 楼栋布局：在售一期2、3、5号楼，2、3号楼临路，5
号楼为中庭楼王，周边道路均为规划和次要道路，噪音 极小；
1 2 5 3
户型分布：83小三房朝北对中庭、89小三房全部临路
朝南，120舒适三房对中庭，楼王全部户型位于中庭区域；
一期
生活阳台（2.4） 及阳台（12.4）半赠送 飘窗（2）全赠送 卧室（8.6） 生活阳台:（5.6) 飘窗（4）实得面积94㎡赠送率13%金棕榈
82㎡
3 房2 厅 1 卫
100㎡
18%
竞品1：中德英伦联/城邦——81㎡竞争户型尺寸对比
金棕榈82㎡ 套三单卫
中德注重附加空间，如大面积阳台，本案更注重实际使用，多一 个卧室使得功能空间实用性更强
中德英伦联邦23号楼户型分析
房型 套三 套四 户型 C1 B A 建筑面积 101 96 155 实得面积 171 144 237 成交单价 9600 9600 9800 成交总价 97万 92万 152万
竞品1：中德英伦城邦——在售楼栋价值对比
在售主力90㎡左右小三房位置一般，同本案相当，四房户型无法与 本案匹敌，本案整体户型面积要大于中德
竞品1：中德英伦城邦——产品分布
城邦以89-92㎡小三房为主，占比72%
北
医院
1
1
4 2
3
项目在售共4栋，总户数928户。 包含三个主要面积段，面积区间 77-121㎡。 产品以89-92㎡三房两厅两卫为主， 含少量两房和四房
项目一期户型配比
套型
4
8
建面 （㎡） 77-81
户数 160
占比 17%
部已推，已推余房约200余套，主要集中在23号楼
两房
小三房 三房
四房
已推楼栋
未推楼栋
二期
本案在售：
楼栋布局：在售一期2、3、5号楼，2、3号楼临路，5
号楼为中庭楼王，周边道路均为规划和次要道路，噪音 极小；
1 2 5 3
户型分布：83小三房对中庭朝北、89小三房全部临路
朝南，120舒适三房对中庭，楼王全部户型位于中庭区域；
教育 商业、服务 景观资源
竞品1：中德英伦联/城邦——品牌对比
中德虽然规模庞大，但涉足房地产时间较晚，同森植根成都已经十
余载，先后开发了多个项目，戛纳湾系列早已深入人心，物业方面
也更胜一筹
品牌
地产品牌建立时间 涉足行业 代表项目 物业公司 物业资质 物业服务
中德世纪置业
2008年（港资） 房地产 中德英伦联邦、城邦 成都衡信英伦物业管理有限公司 一级物业资质 楼栋管家
园林设计单位都邀请了国际一线设计单位，但在园林设计效果方面 本案更具特色，建筑设计单位远胜中德，外立面材质更具高档主流
项目
园林设计单位 代表作
中德英伦城邦
泛亚国际 北京好运水上公园、香港佐敦 谷公园 30%
金棕榈
香港贝尔高林园林设计所
对抗说辞
——
牧马山卡地亚、蔚蓝卡地亚 48% 绿化率远远高于 对手
两室两厅一卫
三室两厅两卫
四室两厅两卫
5 7 6
89-92
121 ——
672
96 928
72%
10% 100%
合计
两房一卫 三房两卫 四房两卫
已推楼栋 未推楼栋
竞品1：中德英伦城邦——目前推售
促销情况下以小面积套二产品为主，整体走量低迷
北
医院
1 4
推售房源：推出K区1、2栋，J区1、4栋，主力在售8992㎡
各户型成交总 价（万） 66-70 76-80 105
竞品1：中德英伦联/城邦——83㎡竞争户型附加值对比
81变94㎡仅做套二，朝北，性价比极低，金棕榈82变100㎡做套 三单卫，且三个卧室全采光，舒适性和性价比更高
中德81㎡ 套二 金棕榈82㎡ 套三单卫
项目
中德
建筑面积
81㎡
房型
2房2厅1卫
赠送空间
去化情况：前期整体房源去化较好，剩余不多，当前周
1
2
3
均去化不足10套 价格及促销：实际成交价6800-7000元/㎡，一次性优惠 3%，按揭优惠1%-2%
最新动作：8月份预计将推出8号楼
推售房源及去化一览表
两房一卫 三房两卫 四房两卫
已推楼栋 未推楼栋
J-1、4 栋；K-1、 5月26日 2栋
推售 楼栋
中德81㎡ 套二
项目名 建筑面 实得面 称 积 积
客厅面积 开间 3.6 14 3.6 14.7 4.1 进深 3.9
餐厅面 积
主卧面积 开间 3.3 12.87 3.3 12.81 3.9 进深 3.9
次卧面积 次卧1 次卧2
阳台
卫生间 面积 厨房面 积 公卫
中德 金棕榈
81
82
94
100
15.8
190亩 39万㎡ 2960
32 2T3，2T5 48% 83-173㎡ 商业、高层、 酒店、净菜市 场 1:1.2 点式围合、双 湾双轴 楼王3.15m， 其他3m 2.5元/月/㎡
容积率明显更低， 建筑密度更低， 舒适性更高
—— —— 更高绿化 大户型项目更有 高品质配套 生活配套更全， 品质更高 车位比更高 设计感强，景观 营造效果更佳 楼王具备更高的 舒适度
地铁交通
公交系统
1号线延长号线 501路; 805路; 809路; 817路; 819路; 823路; 825a路空调; 825b路空调; 826路; 827路空 调; 828路; 华阳2a路
自身幼儿园、小学、哈罗公学 家乐福 无
5号线站点300米
801路; 813路; 815路; 825a路空调; 827路空调 锦江小学、华阳中学、华 阳二中、华阳试验幼儿园、 说辞对抗： 美吉姆早教机构 城邦虽处天府大道旁，但离规划地 铁较远，本案近300米； 戛纳印象、欧尚、沃尔玛 城邦周边配套单一，仅有家乐福超 市和社区底商，本案周边商业配套 锦江 齐全且成熟，项目自身也有大体量 商业；
金棕榈
190亩 39万㎡ 2960
针对性说辞
—— —— ——
容积率
层数 梯户比 面积段 绿化率 产品 组成 车位比 楼栋布 局 层高 物管费
4.5（实际6.4）
33F、44F 3T6、3T8 60-170㎡（主力： 80-120㎡） 55%
4.0（住宅3.3） 容积率高、楼层 高、舒适度低 32
2T3，2T5 89-173㎡（主 力83-120㎡） 48% 梯户比更低 —— —— 中德配套丰富， 但呈现期太长 ——
园林景观
绿化率 景观规划
英伦古典“在云端”的园林意 双湾双轴、三重园林（平层、 三重园林设计、 境 屋顶、地下室） 提高舒适度
景观风格
园林成本 建筑设计单位
英伦皇家园林风格
600-800元/㎡ 广州宝贤华翰建筑设计事务所
热带风情园林
900元/㎡ 澳大利亚柏涛建筑设计公司 悉尼奥林匹克2000、澳大利 亚墨尔本奥林匹克公园 4.5代Art_Deco风格 干挂石材（1-4层）+通体高 级面砖+真石漆
一期
竞品1：中德英伦联邦——产品分布及推售情况
联邦B区进入尾盘阶段，主要为23号楼房源，共余约200多套
北
23号楼（楼王）
C1 C1 A B B A
注：24号楼与23号楼均为楼王，户 型设置于配比一样，24号楼暂时不 会推出
去化情况：月均去化约40-50套 价格及促销：实际成交价9600元
/㎡，一次性优惠2%，按揭优惠 1%； 最新动作：尚无动作
约6000平米高级商务会所、8000 平米主题会所
5米双层挑高入户大堂 地下室一层星级入户大堂 可视对讲、小区监控系统、家庭 报警系统、周界防护系统 室外游泳池 钢木复合门+指纹密码锁 断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技术 电梯呼叫系统 普通水泥地面
金棕榈
6700㎡电影主题会所，耗资 1.2亿
6米双层挑高精装入户大堂 地下室两层星级大堂 可视对讲、全小区闭路监控、 家庭报警系统、移动视频监控、 周界防护系统 双泳池（室内恒温）、室外无 边际泳池 钢木复合门+指纹密码锁 断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技 术 停车场智能识别系统，电梯呼 叫系统 环氧地坪漆
项目 苹果跃层 （在售）
待 售 在 售 在 售 待 售 在 售 在 售 待 售 待 售
英伦城邦
金棕榈
说辞对抗
占地 建面 户数
容积率 层数 梯户比 绿化率 面积段 产品 组成 车位比 楼栋布局 层高 物管费
105亩 39.9万㎡ 2760
32 3T6，3T5 30% 88-120㎡ 商业、高层 1:1.1 点式围合 3m 2.6元/月/㎡
对抗说辞
主题会所，造价过亿， 匹配绝对高端品质
三大堂设计成都罕有 —— 双泳池设计 —— —— ——
会所
入户大堂 安防系统 泳池 门 窗 智能系统 停车场
高品质材料，柔软、 静音、无灰尘
竞品1：中德英伦联邦——在售楼栋价值对比
目前主力在售23号楼楼王，其他各栋楼散布少了余房
北
联邦在售： 楼栋布局：目前在售B区，除24号楼王以外其他全
商业、高层、酒店、 高层、酒店、 学校、写字楼 商业、 1:1.5 1:1.2
点式围合
3m 2.6元/月/㎡
楼王为板式楼， 部分板式结构舒 其他为点式 适性更好 楼王3.15m， 其他3m 2.5元/月/㎡ 楼王层高更高， 舒适度高 ——
竞品1：中德英伦城邦——基础数据
几乎相同体量的建面，但城邦地块更小，因此容积率和建筑密度更 高，楼间距不可避免的更小，舒适度较差
城邦一期1/2批次：
北
楼栋布局：在售J区1、4号楼，均临规划道路；K区
1、2号楼，1号楼临广东路，2号楼西侧临规划道路， 东侧临中庭
J地块
苹果跃层
5 8 1 2 1 4 3 5 4
户型分布：主力为89-92㎡小三房，主要为临道路一
侧，朝南，少量77-81两房和121四房分布于中庭位置， 朝北
7
广东路
建筑面积 推出时间 （㎡）
套型 套二 套三 套四
套数 （套） 160 672 96
总推量 （套） 928
目前剩 余量 （套）
各产品 销售量 （套）
77-81 89-92 121
套型 套二 套三 套四
建筑面积 （㎡） 77-81 89-92 121
整体面价 （元/㎡） 9000
成交均价 （元/㎡） 8600
金棕榈
89㎡
三室两厅两卫
景观阳台（12.6㎡)半赠送 生活阳台（5.25㎡)半赠送 主卧室（19.8㎡） 飘窗（5㎡） 生活阳台(3.36㎡）半赠送
竞品点对点分析
正合〃戛纳湾项目组
目 录
中德英伦联邦 中信城 三利云锦 美城云庭 光明城市 金域名邸
中德英伦联邦
竞品1：中德英伦联邦——基础数据
几乎相同体量的建面，但中德地块更小，因此容积率和建筑密度更 高，楼间距不可避免的更小，舒适度较差
项目
占地 建面 户数
英伦联邦
约900亩 128万㎡（1期） 9000
项目
商业配套 教育配套
其他配套
中德英伦联邦
3万㎡商业街、4万㎡集中商业、五星 级酒店、3.2万㎡甲级写字楼
金棕榈
五星级酒店、8000㎡购物中心、1.3万㎡社 区商业、6000㎡净菜市场
一期建有幼儿园，二期规划小学、初 高中，确定引进英国哈罗公学
医院
美吉姆早教
和政府共同打造的邻里中心
竞品1：中德英伦联/城邦——景观及建筑对比
4.0（实际5.6） 4.0（住宅3.3）
竞品1：中德英伦联/城邦——区域对比
地处南延线中段，天府大道右侧，区域开发度明显较左侧滞后，周 边除家乐福以外没有较为成熟的生活配套及景观资源
项目
所属板块 区位 道路系统 中德英伦联邦 南延线中段新川板块 天府大道南段家乐福旁 天府大道 金棕榈 南延线中段大源外延板块 剑南大道南段欧尚旁 紧邻剑南大道
11.55
11.55
9.45
——
8.64
14.76
5.6
4.32
4.32
4.86
5.1
竞品1：中德英伦联/城邦——89㎡竞争户型附加值对比
中德赠送率远远高于本案，且实用性较高
中德89㎡ 套三双卫 金棕榈89㎡ 套三双卫
项目 中德
建筑面积 89㎡
房型 三室两厅双卫
赠送空间
可变空间 实得面积 赠送面积 赠送率 8.96㎡ 135㎡ 36㎡ 26%
——
—— 国际一线建筑设 计单位操刀打造 —— 石材+面砖彰显 高档品质
建筑
代表作
建筑风格 外立面材质
中泰国际广场、粤财大厦
古典英伦风格 GRC工艺，底座六色砖+通体 高档涂料
竞品1：中德英伦联/城邦——项目配置
无论是配套还是建筑细节已然超出大多数同等项目许多，但金棕榈 在部分细节更胜一筹
项目
中德英伦城邦
同森
2001年 涉足房地产开发、商业经营、金融投资、商业 贸易、物业管理、园林、农业、光电等产业 中泱美墅馆、戛纳湾印象、戛纳湾湾畔、戛纳 湾滨江、府河菁华、岷江国际新城 飞森物业 金钥匙认证物业 24小时楼栋管家
竞品1：中德英伦联/城邦——自身商业配套
规模庞大，自身配套非常完善，会造成过长的施工周期，商业配套 实现也有一定风险，且对早期入住业主影响很大