论成都市郫都区房地产市场现状及其影响因素 (1)

1.引言
近年来，成都的经济发展迅猛，各项经济指标迅速增长，当然，其中也包括房地产业的发展。

成都市房地产行业的快速持续的发展，与其得天独厚的地理区位、发展战略、推行政策、环境资源、人文观念等因素的优势是密不可分的。

成都平原的区位条件是得天独厚的，这对于寻找适宜居住的环境区域提供了良好的条件。

成都属于四川的省会城市，因此无论在经济发展上还是在政策扶持上，或对于外界的经济进驻上都是具有明显优势的，因而成都在发展地产行业上具有经济和政治的双重保障。

成都市地区广阔，常住的当地人口和外来人群众多，所以具有丰富的劳动力支持地产企业的发展。

成都的交通是非常发达的。

拥有陆地、水上、航空等非常完备的交通脉络，无论是对内还是对外联系都及其便利。

从2016年，郫县撤县设区后，房地产市场面临了新的发展机遇和挑战，随着近几年来，成都各项经济和民生政策的出台，目的是为了支持房地产业的健康稳定发展，并逐步促进房产企业之间的良性竞争，而各企业也纷纷由竞争改为合作，争取可以互惠共赢，这为极大的促进了郫都区的房地产行业持续健康发展。

2.成都市和郫都区简介
2.1成都市概况
作为四川省的省会城市，成都地处该省中部，其南面紧挨着的是眉山市，东南方向是资阳市，东北与德阳市毗邻，西南与雅安市接壤，西北方向是阿坝藏族羌族自治州。

成都市简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，是一座有两千三百多年悠久历史的古城，自秦汉以后一直是西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。

成都市是西南地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。

截至2012年5月，成都市管辖9个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区）、1个开发区（高新区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县），代管4个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市）。

2.2郫都区简介
在“2016年县域经济100强”榜单郫县位列全国第78名，也是四川省唯一
上榜的县，评选以经济实力、经济水平、社会民生、经济活力等作为维度，郫都区从郊县发展为成都的一个区，这充分展现和肯定了郫都区这几年的发展现状和成果。

郫都区原本是位于成都市西北部的的一个小县城，在平原的中心位置，其东北方向分别是彭州市和新都区，西北方向则与都江堰市毗邻，西南是青羊区，西南是温江区，金牛区在其东南方。

总面积438平方公里。

郫都区是成都建设国家中心城市重点打造的“电子信息和双创产业基地、国际化都市新区”。

3.房地产市场的现状及问题
3.1房地产市场现状
3.1.1成都市房地产现状
随着成都市经济的持续发展，成都的房地产业也获得快速健康的发展，通过对成都市房地产总体供需情况可以看出成都市近几年供销的取得的一些成绩：（1）整体市场向好，房屋开发面积、建筑建成面积、房屋销售面积都有大幅提升，整个态势稳步上升；
（2）成都房地产开发投资11年比06年翻了一番，开发投资额呈上扬趋势，房地产开发投资增长率近年来得到突飞猛进发展；
（3）在供给市场不断放大的情况下，闲置空出的房屋建筑保持在一定的稳定水平线上，尚未出现大幅度增加；虽然绝对面积增加，但是空置率在下降，说明市场消化能力较强；
（4）商品房销售面积不断增长，说明需求市场逐渐旺盛，而竣工面积与销售面积的同步增长为房地产业的良性发展提供了一定条件。

3.2.2郫都区房地产市场分析
郫县变为成都的一个区，成都二圈层主力区全部撤县设区的步伐到此完成，撤县设区涉及到的改变方方面面，行政区划的变化往往对于区域楼市来说常伴随着新的机遇，郫都区的房地产市场也迎来了腾飞的机遇期。

（1）用地开发大量增加
从去年到年初到今年，郫都区总计有31块土地入市，包括月底即将入市的两块住兼商用地。

在去年，朗基地产以3060元/㎡的楼面价拿下的95亩地块已打造成为朗基新的主力产品--少帅府项目，该项目定位较周边项目更高，在保证
自身竞争力的同时，有效地提升了区域的整体观感和品质。

同时，以人文精神和超高品质颇受行业尊敬的绿城中国也将自己在成都的首个产品放到了郫都区。

品牌房企正在加速进入郫都，这增加了郫都的区域价值，也会吸引更多资源和人口。

（2）供求状况
从郫都住宅市场来看，根据市场数据统计，郫都的整体市场呈现供不应求的趋势，到2017年年初，郫都区域房屋住宅的成交量与去年相比有大幅上涨，而土地供应量却明显不足，据统计数据显示，今年上半年郫都各城区商品住宅销售面积都超过了供应面积，最高供销比达到了3:1，近郊县区更是在差值和总量上都达到了较高的数值。

郫都目前区域内所拥有楼盘在二圈层主力区属于最多的，推出更多的楼盘增加了买方的选择空间，新推出的楼盘户型基本都集中在70-100㎡的小户型段，这与刚需和首改的市场需求相吻合，且与传统主城区相比价格优势明显。

随着新推入市楼盘逐渐亮相，不论是投资还是自住的看房人群都会有所增加，但目前区域房价仍在积蓄力量。

供应的减少和需求的日益增加造成的供销比例倾斜共同刺激了郫都的房价，因房价高涨，郫都融入市区，其较低的房价、较好的资源配套和经济发展在如今供小于求的楼市下将会展现更大的发展。

（3）销售价格分析
目前郫都区房价分布集中在4000-6000元/㎡，在成都全域中仍处于低位，对于购房者而言购房压力也较小，从2016年房价走势可以看出郫都区房价上涨仍较为缓和，截止2016年年底郫都区房价平均为5425元/㎡，较去年年初相比上涨了8%，上涨的态势比较平缓。

虽然整体成交数据和房价没有出现大的波动，但是从近一年郫都房价涨幅位列成个市的前十，由此得出，平稳的房价下的一些项目表现出了巨大潜力，房价上涨幅度靠前的10个楼盘中，一年来涨幅均在10%以上，且已经出现了万元以上的项目，从这些可以得出，郫都房市的快速稳健发展是完全可能的。

3.2房地产市场存在的问题
（1）房屋施工面积增长过快，但竣工面积与之绝对量相差巨大，说明开发商的资金投入不充足，影响了工程进度；
（2）虽然空置面积没有出现大幅度上升，但是绝对量仍占竣工面积的相当一大部分，表明有效需求仍显不足或产品供给出现了问题，如产品设计落后造成滞销；（3）值得注意的是供给市场的增长过快，给后市带来一定压力。

虽然市场需求旺盛，但是未来两三年内市场竞争必将更加剧烈，这就对地产开发商的各方面能力提出了更高更多的要求。

4.房地产市场的影响因素
4.1经济发展的影响
成都的经济总量增加迅速，而房地产的贡献明显。

由于成都的经济的迅猛发展，已经步入了全国前十强的城市之一。

而成都的综合能力的提升，不仅使成都在国内外的影响力不断增强，同时也为成都的地产行业带来了前所未有的机遇，国内外的众多知名地产投资商已经逐渐将他们的发展的目光投向了这座西部最大的魅力之都，并且正在逐步采取行动，将他们的资金注入了成都的地产行业发展中。

经济的快速发展，人们的收入增加，生活水平不断提高，对经济的支配能力增强，因此，也增加了居民的房子购买能力，这就为房地产的发展提供了巨大的消费人群。

4.2房地产相关政策
为了使房地产开发商和购房者在更加公平、规范、合理的条件下进行交易，使房地产行业更加有序规范的发展，更好地保护有困难群体一方的利益，更有利的保障消费者的利益，提供更多的实惠和便利，国家和成都市相继出台房产行业相关的政策法规；在相关政策的督促和监控下，可以优胜劣汰，拥有雄厚资源的开发商将持续壮大经济实力，在房产业发展成熟，同时可以淘汰掉实力较弱的或者运作不合法、不规范的运营商，从而有利于房地产业更加健康的发展。

同时，如果国家降低房产交易过程中的一些费用手续，适当下调银行存贷款利率，也将会激发消费者的购买欲望，使买房的消费者群体不断扩大，从而保证需求量增多，房地产市场的持续繁荣。

4.3土地供应量和土地价格
郫都区位于成都市的郊县，目前土地供应量比较充足，可供开发的土地较多，这会吸引大量有实力的开发商来进行大规模的投资和开发，使郫都的房地产业更加兴盛。

同时，郫都的土地价格与成都市区比较，几乎要低50%左右，如此的价格优势让众多发展商将目光投向这些区域。

所以价位较低的土地和充足的土地开发数量成为影响郫都区房地产市场发展的重要因素之一。

4.4自然环境的吸引力
优美的自然环境对生活在喧嚣的大城市与快节奏的环境中的人们具有很大吸引力，人们更倾向于追求健康生态和安静悠闲的居住环境，所以很多购房者会选择在郊区风景优美的地方买房。

郫度由于具有得天独厚的地理位置优势和风景优美的自然风光，吸引了大批喜爱大自然的居民。

同时，由于，郊区建筑价格较城区便宜，居住成本低，就更加有优势。

4.5便捷的交通和教育资源
便捷的交通和优渥的教育资源，让郫都的房地产市场更加具有优势。

郫县境内有包括电子科技大学在内的15所高等院校，居成都各区县首位，便捷的交通和教育环境让改名后的郫都区将会吸引优质资源集中，迎来更为利好的发展。

撤县改区不仅在行政划分上拉近了与主城区的距离，而且会吸引更多非本地人口的涌入，这一系列的利好都使得郫县成为城西的价值洼地区，在政策红利下犀浦作为最靠近主城区的板块或有望成为下一个风口。

5. 郫都区房地产市场发展预测及建议
5.1郫都区房地产市场发展预测
5.1.1房地产发展前景良好，市场潜力巨大
郫都区对住宅区、公共设施建设和物业管理服务的需求都大大增加，在这几年，凭借其优美的环境、完善的设施和良好的服务吸引了大量投资项目和建设人才，也建成了很多高档的住宅区和商业区。

根据这种发展态势，可以预测到，近年内，在新区周围，尤其是靠近主城区边缘地带，房地产行业和与之相关的其他行业都会有非常好的发展空间和前景。

城西北住宅开发起步晚，商业房产开发量却最大，单是各类大中型专业市场就有上百多个，人口数量多，市场潜力巨大。

当地居民更倾向于在本地区就近购房，在本地过更舒适的生活，而不想频繁地更换临时居所，所以郫都区的房地产市场也蕴涵了巨大的潜力。

5.1.2地产的开发环境不断改善
为推动新区的发展，营造良好的市场环境和投资环境，市政府和区政府相继出台了一系列城市规划措施和发展计策，涵盖了经济、交通、人文教育等各个方面，这些政策为整个城市的发展提供了便利，从而促使该地区房地产的环境改善和发展。

5.1.3对成规模、高档次的住宅区的需求增加
郫都区的优势主要在于开发量的短缺，便宜的低价，以及更容易营造环境。

而城区境内大量的人流对区域的发展起到很好的支撑作用，他们也期待着成规摸高品质的楼盘出现。

5.1.4年轻人和外来者在购房者中的比例不断增加
随着新区的经济的不断发展，商业的接连涌入，对新区的建设的呼声更高，目前居住用地还较少，在接下来的几年，当地的年轻人和外来务工人员对房子的需求会大大增加，他们主要购买中小户型，从而市场形成梯级消费。

5.2未来房地产发展建议
5.2.1增加保障性住房供给
在城区的普通住宅只能满足少部分消费者的购买需求，为了解决大多数人的购房问题，稳定房地产的销售价格，需要增加保障性住房的供给，加大对经济适用房和廉价租赁房屋的投资。

郫都区可以充分利用政府的现有优惠政策，积极筹集资金，加大对保障性住房的供给，从而有效避免或者消除将来土地价格上涨带来的影响和冲击。

5.2.2政府加强对土地的宏观调控和监管
郫都区政府在规划建筑土地的过程中，在增加财政收入的同时，也要注意控制和稳定房价，避免过快过高的上涨。

因此，相关部门要加强对土地使用的监控和把控，严格做好城市规划措施，优先供给保障性住房，如经济适用房和廉租房等等。

5.2.3促进园区地产的大力发展
在城镇一体化的发展模式中，随着新型城镇的异军突起，园区地产可以有效均衡的配置房地产资源，推动产业的升级和发展，从而有效促进地区和城市发展，可以说，园区产业已成为全国房地产业发展的新引擎。

郫都应借鉴园区产业发展的经验，通过大力发展园区产业成功实现房地产市场的转型和革新，进而推动整
个成都市的建设和发展。

5.2.4提高城镇居民人均可支配收入
因为居民的购买力跟收入有着直接的关系，所以要积极引进外商投资，合理调整产业结构，鼓励企业勇于创新，致力于提升产品质量，让企业做大做强，缩小收入差距，保证居民收入持续稳步增长。

在大众创业的背景下，也要积极鼓励创业，提供更多的就业职位，增加劳动者收入。

同时引导居民理性消费，合理的支配收入。

6.总结
成都在近年来也在不断为成都的新一轮扩张与发展筹划着，紧锣密鼓的进行着崭新的城市布局，同时伴随着更加完善的交通网成为现实，这些都为成都带来了国内外更多的开发商们的强势投资，也为成都市房地产业带来更多的机遇和挑战。

撤县改区不仅在行政划分上拉近了与主城区的距离，而且会吸引更多非本地人口的涌入，这一系列的便利都使得郫都成为城西的最有价值和发展潜力的地区，在以后的发展中拥有更多的机遇，势必为郫都房地产市场迎来持续的春天。

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