商业物业前期介入的主要工作培训
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系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
Page 15
前期介入工作的主要内容
建筑构造、商业规划、设计配 套、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
Page 16
前期介入工作的规划设计阶段
人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月26日星期 四6时40分20秒 Thursday, November 26, 2020
感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.262020年11月26日 星期四 6时40分20秒20.11.26
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前期介入工作的项目施工阶段
类别二
信息掌握
参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台， 掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期 准备工作。
Page 25
前期介入工作的项目施工阶段
类别三
工程跟进
设备进场 安装巡查 检测评定 调试运行 交接验收。
对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整 改，保留整改结果。
Page 26
前期介入工作的项目施工阶段
类别四
二装监管
制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。 管理过程包括：① 复尺；② 场地交接；③ 图纸审核； ④ 施工审批；⑤ 施工管理；⑥ 工程验收。
Page 27
前期介入工作的项目施工阶段
类别五
接管验收
依据总部制定的《地产开发项目移交物业验收管理办法》 执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项 进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公 共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外 配套、备品备件、系统设备专业培训等。
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前期介入工作的项目施工阶段
类别九
费用测算
a. 物业费测算 b. 年度项目各项费用预算
Page 32
前期介入工作的主要内容
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
Page 33
前期介入工作的开业准备
项目开荒
清洁方案
突发事件 人员编制
统一说辞
开业配合方案的编制
标识系统的建立
Page 28
前期介入工作的项目施工阶段
类别六
团队建设
a. 通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理 的准确性和实效性。 b. 营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解， 在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备 进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。
Page 20
前期介入工作的规划设计阶段
消防系统设 计审图建议
消防电、水 系统物业补 充建议
安防系统设 计审图建议
安防系统末 端点位的物 业建议
消防末端阀 门位置
安防系统分 区和门禁控 制
消防系统设 备的选型和 经济评价
安防系统设 备的选型和 经济评价
Page 21
前期介入工作的主要内容
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
标识系统建立
前期介入工作的开业准备
大厦自然标识：楼层标识/区域标识 设施设备标识/交通道路引导标识 安全警告标识/公益标识/流程性标识 文档标识/荣誉标识/人员标识
Page 36
开业配合方案的编制
前期介入工作的开业准备
突发事件处理方案 各条线人员编制方案 各条线入驻统一说辞方案
Page 37
前期介入工作的开业准备
Page 22
前期介入工作的项目施工阶段
类别一 类别二 类别三 类别四 类别五 类别六 类别七 类别八 类别九
系统熟悉 信息掌握 工程跟进 二装监管 接管验收 团队建设 文件编制 管理方案编制 费用测算
Page 23
前期介入工作的项目施工阶段
类别一
系统熟悉
技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护 及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。
Page 10
前期介入工作的重要性
优化质量
通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改 等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给 接管验收打下基础。
Page 11
前期介入工作的重要性
节能降耗
通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各 系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运 行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。
设施设备标识 大厦自然标识
入驻、消防、开闭店
开业演练
Page 34
项目开荒
前期介入工作的开业准备
制定完善的清洁细则， 明确需要清洁的地方、材料、 清洁次数、检查方法。清除 施工遗留下的各种污迹水渍、 水泥、油渍、垃圾等，确保 项目以最好的面貌迎接客户 的入驻，也为项目的日后保 洁作准备
Page 35
商业物业前期介入的主要工作
沈阳项目筹备组
目录
前期介入工作的重要性 前期介入工作的主要内容
Page 2
前期介入工作的重要性
前期介入工作的重要性
前期介入的定义： 指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物
业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备 选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意 见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的 培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责 等各项管理制度。
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月26日 下午6时 40分20.11.2620.11.26
扩展市场，开发未来，实现现在。2020年11月26日 星期四 下午6时 40分20秒18:40:2020.11.26
做专业的企业，做专业的事情，让自 己专业 起来。2020年11月下 午6时40分20.11.2618:40November 26, 2020
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前期介入工作的项目施工阶段
类别七
文件编制
a. 《前期物业服务协议》 b. 《前期物业服务合同》 c. 《临时管理规约》 d. 写字楼和商场的日常管理类文件 e. 各部门的管理手册和常用表单
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前期介入工作的项目施工阶段
类别八
管理方案编制
a. 各部门人员培训方案 b. 写字楼和商场物业管理方案 c. 入驻策划方案 d. 物业接管验收方案
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前期介入工作的重要性
技术学习
商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应 用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内 能够吸收和消化。
Page 9
前期介入工作的重要性
设备掌握
商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性 强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对 大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理 工作以及提升突发事件应急处理的能力。
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.2618:40:2018:40Nov-2026-Nov-20
得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。18:40:2018:40:2018:40Thur sday, November 26, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.2620.11.2618:40:2018:40:20November 26, 2020
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前期介入工作的规划设计阶段
人流和车流导 向，停车场出入与 计费管理系统，行 车路线，停车标识 ，停车场的分配与 规划等
车位配置 停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等) 车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置 地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留 人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙) 配有专用的消防灭火器材 地下车场需有配套的排风换气系统 道闸系统技术成熟便于维修、养护 地沟盖板做防震(防噪)处理 排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求
时间是人类发展的空间。2020年11月26日星 期四6时 40分20秒18:40:2026 November 2020
科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时40分 20秒下 午6时40分18:40:2020.11.26
Baidu Nhomakorabea
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.2620.11.2618:4018:40:2018:40:20Nov-20
开业演练
各条线入驻实操演练 消防疏散演习 开闭店演习 开业庆典活动
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感谢观赏
陶宏飞
每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。20.11.2620.11.26Thursday, November 26, 2020
天生我材必有用，千金散尽还复来。18:40:2018:40:2018:4011/26/2020 6:40:20 PM
谢谢大家！
典型案例
2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化 设计无法提供给排水、通风、干湿分 离、消杀及一次清运等条件，从而无 法满足其使用需求。甚至影响环境评 估等开业硬性需求。
沈阳项目筹备组经多轮研讨、反 复调研后，将整改意见发函至沈阳商 业地产，引起其重视，经过地产项目 部、商业管理公司与物业公司的三方 专项会议，最终确定由供方提供深化 设计，地产与物业共同审核。
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、 城市设计（含建筑单体、景观 概念、交通环流及规划指标、 环境指标等）
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前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
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前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
根据项目定位，物业从运 营管理角度（适用性、经济性、 可靠性、可持续性等），对配 套设计及设备选型提出合理化 建议
Page 4
前期介入工作的重要性
合理 建议
技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
Page 5
前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。
Page 6
典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。
沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
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Page 12
前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
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前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
建筑规划、商业规划、配套设 计、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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前期介入工作的主要内容
建筑构造、商业规划、设计配 套、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划
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前期介入工作的规划设计阶段
人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月26日星期 四6时40分20秒 Thursday, November 26, 2020
感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.262020年11月26日 星期四 6时40分20秒20.11.26
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前期介入工作的项目施工阶段
类别二
信息掌握
参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台， 掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期 准备工作。
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前期介入工作的项目施工阶段
类别三
工程跟进
设备进场 安装巡查 检测评定 调试运行 交接验收。
对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整 改，保留整改结果。
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前期介入工作的项目施工阶段
类别四
二装监管
制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。 管理过程包括：① 复尺；② 场地交接；③ 图纸审核； ④ 施工审批；⑤ 施工管理；⑥ 工程验收。
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前期介入工作的项目施工阶段
类别五
接管验收
依据总部制定的《地产开发项目移交物业验收管理办法》 执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项 进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公 共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外 配套、备品备件、系统设备专业培训等。
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前期介入工作的项目施工阶段
类别九
费用测算
a. 物业费测算 b. 年度项目各项费用预算
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前期介入工作的主要内容
项目开荒、标识系统建立、开 业配合方案编制、开业演练
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前期介入工作的开业准备
项目开荒
清洁方案
突发事件 人员编制
统一说辞
开业配合方案的编制
标识系统的建立
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前期介入工作的项目施工阶段
类别六
团队建设
a. 通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理 的准确性和实效性。 b. 营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解， 在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备 进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。
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前期介入工作的规划设计阶段
消防系统设 计审图建议
消防电、水 系统物业补 充建议
安防系统设 计审图建议
安防系统末 端点位的物 业建议
消防末端阀 门位置
安防系统分 区和门禁控 制
消防系统设 备的选型和 经济评价
安防系统设 备的选型和 经济评价
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前期介入工作的主要内容
系统熟悉、信息掌握、工程跟 进、二装监管、接管验收、团队建设、 文件编制、管理方案编制、费用测算
标识系统建立
前期介入工作的开业准备
大厦自然标识：楼层标识/区域标识 设施设备标识/交通道路引导标识 安全警告标识/公益标识/流程性标识 文档标识/荣誉标识/人员标识
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开业配合方案的编制
前期介入工作的开业准备
突发事件处理方案 各条线人员编制方案 各条线入驻统一说辞方案
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前期介入工作的开业准备
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前期介入工作的项目施工阶段
类别一 类别二 类别三 类别四 类别五 类别六 类别七 类别八 类别九
系统熟悉 信息掌握 工程跟进 二装监管 接管验收 团队建设 文件编制 管理方案编制 费用测算
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前期介入工作的项目施工阶段
类别一
系统熟悉
技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护 及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。
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前期介入工作的重要性
优化质量
通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改 等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给 接管验收打下基础。
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前期介入工作的重要性
节能降耗
通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各 系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运 行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。
设施设备标识 大厦自然标识
入驻、消防、开闭店
开业演练
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项目开荒
前期介入工作的开业准备
制定完善的清洁细则， 明确需要清洁的地方、材料、 清洁次数、检查方法。清除 施工遗留下的各种污迹水渍、 水泥、油渍、垃圾等，确保 项目以最好的面貌迎接客户 的入驻，也为项目的日后保 洁作准备
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商业物业前期介入的主要工作
沈阳项目筹备组
目录
前期介入工作的重要性 前期介入工作的主要内容
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前期介入工作的重要性
前期介入工作的重要性
前期介入的定义： 指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物
业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备 选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意 见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的 培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责 等各项管理制度。
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月26日 下午6时 40分20.11.2620.11.26
扩展市场，开发未来，实现现在。2020年11月26日 星期四 下午6时 40分20秒18:40:2020.11.26
做专业的企业，做专业的事情，让自 己专业 起来。2020年11月下 午6时40分20.11.2618:40November 26, 2020
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前期介入工作的项目施工阶段
类别七
文件编制
a. 《前期物业服务协议》 b. 《前期物业服务合同》 c. 《临时管理规约》 d. 写字楼和商场的日常管理类文件 e. 各部门的管理手册和常用表单
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前期介入工作的项目施工阶段
类别八
管理方案编制
a. 各部门人员培训方案 b. 写字楼和商场物业管理方案 c. 入驻策划方案 d. 物业接管验收方案
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前期介入工作的重要性
技术学习
商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应 用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内 能够吸收和消化。
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前期介入工作的重要性
设备掌握
商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性 强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对 大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理 工作以及提升突发事件应急处理的能力。
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.2618:40:2018:40Nov-2026-Nov-20
得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。18:40:2018:40:2018:40Thur sday, November 26, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.2620.11.2618:40:2018:40:20November 26, 2020
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前期介入工作的规划设计阶段
人流和车流导 向，停车场出入与 计费管理系统，行 车路线，停车标识 ，停车场的分配与 规划等
车位配置 停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC/ID卡等) 车位线、导向线(牌)、车位档杆设计配置 地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留 人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙) 配有专用的消防灭火器材 地下车场需有配套的排风换气系统 道闸系统技术成熟便于维修、养护 地沟盖板做防震(防噪)处理 排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求
时间是人类发展的空间。2020年11月26日星 期四6时 40分20秒18:40:2026 November 2020
科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时40分 20秒下 午6时40分18:40:2020.11.26
Baidu Nhomakorabea
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.2620.11.2618:4018:40:2018:40:20Nov-20
开业演练
各条线入驻实操演练 消防疏散演习 开闭店演习 开业庆典活动
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陶宏飞
每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。20.11.2620.11.26Thursday, November 26, 2020
天生我材必有用，千金散尽还复来。18:40:2018:40:2018:4011/26/2020 6:40:20 PM
谢谢大家！
典型案例
2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化 设计无法提供给排水、通风、干湿分 离、消杀及一次清运等条件，从而无 法满足其使用需求。甚至影响环境评 估等开业硬性需求。
沈阳项目筹备组经多轮研讨、反 复调研后，将整改意见发函至沈阳商 业地产，引起其重视，经过地产项目 部、商业管理公司与物业公司的三方 专项会议，最终确定由供方提供深化 设计，地产与物业共同审核。
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、 城市设计（含建筑单体、景观 概念、交通环流及规划指标、 环境指标等）
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前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
Page 18
前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
根据项目定位，物业从运 营管理角度（适用性、经济性、 可靠性、可持续性等），对配 套设计及设备选型提出合理化 建议
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前期介入工作的重要性
合理 建议
技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
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前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。
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典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。
沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
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前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
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前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
建筑规划、商业规划、配套设 计、停车系统及交通路线规划、消防 与安防系统规划