中国房地产市场投资手册(pdf 40页)
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除特別說明外，本手冊依據截止2009年1月31 日前頒布的法律和其他規範性文件作為分析基 礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及的 適用中國法律法規，僅指中國大陸地區的法律 法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行政 區和台灣地區的法律法規。
此外，我想向孫菊茹、Oliver Farnworth、 鄺炳強、牟正非、陳振國、劉苗、Anandi Arasaratnam、張志越、劉瑞彧、王佳、辛悅、 鄺念仁和陳宇致以衷心的感謝，本修訂手冊的 面世與他們和其他工作成員為此做出的貢獻密 不可分。
一如以往，我們非常歡迎您對改善本手冊日後 版本的反饋、意見和建議。
何錦榮 全國房地產行業領導人 2009年4月
2
第一章：中國房地產市場概述
2008年9月以來，一場席捲全球的金融海嘯嚴 重衝擊整個經濟領域，中國也未能獨善其身， 金融海嘯的衝擊已開始對中國實體經濟產生影 響。最新的經濟數據顯示，經濟增長呈現下降 趨勢，而且這一趨勢將在未來數月內有進一步 惡化的可能，同時這一趨勢也受到中國政府的 經濟刺激計劃的影響。在全球經濟一體化的環 境下，中國房地產業與經濟大環境息息相關， 因此，近期經濟氣候的變化以及近年頒布的各 項防止房地產業過熱的政策措施對房地產行業 的發展和業績產生了重大影響。
承接上版手冊，2009版包含行業投資者、投 資顧問、基金經理和其他人士感興趣的廣泛題 目，包括房地產投資的架構、稅務和會計的核 心事項的咨詢。本版手冊刊載主要的新發展包 括：
•• 國際財務報告詮釋委員會（「IFRIC」）註 釋第15號關於「興建房地產協議」的會計方 法；
•• 中國稅務管理機構的最新稅務規定，意向抑 制投資者在選擇國稅務協議中迴避中國稅 金；及
中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟
2009年版
中國房地產業務
德勤中國房地產業務簡介
德勤中國房地產業服務小組是由來自德勤審計、稅務、企業管理咨詢及 財務咨詢部門的資深專業人員組成的綜合性團隊。團隊成員具有房地產 及相關行業豐富的服務經驗。我們的服務對像包括多家大型房地產開發 商、投資者、建築企業、政府機構、房地產投資基金及房地產相關行業 專業服務機構。我們服務的區域涵蓋了香港大陸地區及海外市場。 此外，在香港聯交所上市的從事房地產開發及建設的公司中，我們為其 中超過三分之一的公司提供專業服務。
1.1 中國房地產市場 - 現狀 2008年整體而言，中國房地產業的關鍵領域表 現各有不同。高端寫字樓租賃市場增長放緩， 尤其在下半年消極的經濟預期導致了需求萎 縮，因此增長回落尤為明顯：
•• 在華北，主要城市的高端寫字樓租賃市場均 經歷了小幅下調；
•• 在華東地區，上海高端寫字樓租賃市場基本 保持微弱增長趨勢，而寧波的寫字樓租賃略 有下降。在杭州，新增供應的低價入市，拉 低了寫字樓銷售的整體市場價格；
目錄
2 前言
3 第一章：中國房地產市場概述 3 1.1 中國房地產市場 - 現狀 4 1.2 機構投資者面臨的主要問題 5 1.3 近期公布的房地產相關政策 5 1.4 市場展望
7 第二章：中國會計準則 - 房地產行業的新規則 7 2.1 房地產行業原會計制度 8 2.2 新準則的頒布與房地產企業的應用 10 2.3 國際財務報告準則關於房地產行業的最新發展 11 2.4 小結
30 第七章：未來發展 30 7.1 中國的REITs 32 7.2 伊斯蘭金融
35 附錄1：縮寫詞含義
36 附錄2：德勤中國房地產業務團隊聯繫資料
中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 1
前言
在發行德勤中國房地產投資手冊2009版時，正 直處於全球金融危機所觸發的全球經濟混亂的 時刻，它的影響力也觸及了中國。房地產行業 是中國經濟的重要支柱，在這場危機中亦不能 獨善其身。在這年裡，我們看到政府徹底地改 變房地產行業發展的重點。由早前緩減外資和 控制過度的投機買賣，到現在政府着重讓行業 平安渡過當前的經濟危機和繼續實現政府的發 展重點。在撰寫本手冊的同時，一些措施已實 行，但看來仍有不少措施會在2009年接踵而 來。
•• 新轉讓定價文件規定的細節。
在當前的市場環境下，您將全力應付困難和尋 找機會。我希望您會發現這是一本實用的手 冊，我們着重為客戶制定解決方案，以及借助 本手冊考慮兩個未來關注的議題：中國房地產 投資信託基金(「REITs」)和伊斯蘭金融。在今 後，我們會通過本手冊和其他定期信息，繼續 向您更新房地產發展的重要事項。
20 第五章：中國房地產市場中的併購 20 5.1 一般商業模式 20 5.2 收購方法概述（股權收購與資產收購） 21 5.3 稅務影響 21 5.4 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題 22 5.5 並購交易需要考慮的問題
23 第六章：境內跨境房地產投資的股權架構問題 23 6.1 介紹 23 6.2 討論 29 6.3 結論
然而，目前政府支持房地產行業的新政解除了 近年來對該行業的許多限制性政策，尤其是與 個人購房者相關的政策。房地產政策的放寬傳 遞了中央政府重振房地產市場的決心。
國家統計局發布的數據表明，2008年全年中國 房地產投資總額為人民幣30,580億元，比2007 年同期增長了百分之二十點九。房地產投資總 額佔全國固定資產投資總額的百分之十八。
12 第三章：關於房地產交易的國內稅法簡介 12 3.1 各稅種簡介 14 3.2 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算 15 3.3 醞釀中的物業稅簡介
16 第四章：外商投資的限制 16 4.1 導言 16 4.2 影響房地產投資者的主要法規 17 4.3 持有方式 17 4.4 項目審批條件 18 4.5 投資資金 19 4.6 171號文其它Baidu Nhomakorabea求 19 4.7 評論
•• 華南地區，頂級寫字樓市場的興旺趨勢也已 不復存在。2008年第3季度，受前幾個季度 供給持續增加的壓力，廣州的頂級寫字樓市 場租賃價格和新增租賃面積都有所下降。
相反，零售物業總體保持增長態勢，僅少數例 外：
•• 新建和新增的零售物業供給和國內持續增 長的消費需求刺激了高端零售物業市場， 在北京，零售物業市場保持着較高的出租 率。2008年第3季度，多個高端購物中心相 繼啟動，在許多城市對原有的零售項目進行 了品牌重建及升級。
此外，我想向孫菊茹、Oliver Farnworth、 鄺炳強、牟正非、陳振國、劉苗、Anandi Arasaratnam、張志越、劉瑞彧、王佳、辛悅、 鄺念仁和陳宇致以衷心的感謝，本修訂手冊的 面世與他們和其他工作成員為此做出的貢獻密 不可分。
一如以往，我們非常歡迎您對改善本手冊日後 版本的反饋、意見和建議。
何錦榮 全國房地產行業領導人 2009年4月
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第一章：中國房地產市場概述
2008年9月以來，一場席捲全球的金融海嘯嚴 重衝擊整個經濟領域，中國也未能獨善其身， 金融海嘯的衝擊已開始對中國實體經濟產生影 響。最新的經濟數據顯示，經濟增長呈現下降 趨勢，而且這一趨勢將在未來數月內有進一步 惡化的可能，同時這一趨勢也受到中國政府的 經濟刺激計劃的影響。在全球經濟一體化的環 境下，中國房地產業與經濟大環境息息相關， 因此，近期經濟氣候的變化以及近年頒布的各 項防止房地產業過熱的政策措施對房地產行業 的發展和業績產生了重大影響。
承接上版手冊，2009版包含行業投資者、投 資顧問、基金經理和其他人士感興趣的廣泛題 目，包括房地產投資的架構、稅務和會計的核 心事項的咨詢。本版手冊刊載主要的新發展包 括：
•• 國際財務報告詮釋委員會（「IFRIC」）註 釋第15號關於「興建房地產協議」的會計方 法；
•• 中國稅務管理機構的最新稅務規定，意向抑 制投資者在選擇國稅務協議中迴避中國稅 金；及
中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟
2009年版
中國房地產業務
德勤中國房地產業務簡介
德勤中國房地產業服務小組是由來自德勤審計、稅務、企業管理咨詢及 財務咨詢部門的資深專業人員組成的綜合性團隊。團隊成員具有房地產 及相關行業豐富的服務經驗。我們的服務對像包括多家大型房地產開發 商、投資者、建築企業、政府機構、房地產投資基金及房地產相關行業 專業服務機構。我們服務的區域涵蓋了香港大陸地區及海外市場。 此外，在香港聯交所上市的從事房地產開發及建設的公司中，我們為其 中超過三分之一的公司提供專業服務。
1.1 中國房地產市場 - 現狀 2008年整體而言，中國房地產業的關鍵領域表 現各有不同。高端寫字樓租賃市場增長放緩， 尤其在下半年消極的經濟預期導致了需求萎 縮，因此增長回落尤為明顯：
•• 在華北，主要城市的高端寫字樓租賃市場均 經歷了小幅下調；
•• 在華東地區，上海高端寫字樓租賃市場基本 保持微弱增長趨勢，而寧波的寫字樓租賃略 有下降。在杭州，新增供應的低價入市，拉 低了寫字樓銷售的整體市場價格；
目錄
2 前言
3 第一章：中國房地產市場概述 3 1.1 中國房地產市場 - 現狀 4 1.2 機構投資者面臨的主要問題 5 1.3 近期公布的房地產相關政策 5 1.4 市場展望
7 第二章：中國會計準則 - 房地產行業的新規則 7 2.1 房地產行業原會計制度 8 2.2 新準則的頒布與房地產企業的應用 10 2.3 國際財務報告準則關於房地產行業的最新發展 11 2.4 小結
30 第七章：未來發展 30 7.1 中國的REITs 32 7.2 伊斯蘭金融
35 附錄1：縮寫詞含義
36 附錄2：德勤中國房地產業務團隊聯繫資料
中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 1
前言
在發行德勤中國房地產投資手冊2009版時，正 直處於全球金融危機所觸發的全球經濟混亂的 時刻，它的影響力也觸及了中國。房地產行業 是中國經濟的重要支柱，在這場危機中亦不能 獨善其身。在這年裡，我們看到政府徹底地改 變房地產行業發展的重點。由早前緩減外資和 控制過度的投機買賣，到現在政府着重讓行業 平安渡過當前的經濟危機和繼續實現政府的發 展重點。在撰寫本手冊的同時，一些措施已實 行，但看來仍有不少措施會在2009年接踵而 來。
•• 新轉讓定價文件規定的細節。
在當前的市場環境下，您將全力應付困難和尋 找機會。我希望您會發現這是一本實用的手 冊，我們着重為客戶制定解決方案，以及借助 本手冊考慮兩個未來關注的議題：中國房地產 投資信託基金(「REITs」)和伊斯蘭金融。在今 後，我們會通過本手冊和其他定期信息，繼續 向您更新房地產發展的重要事項。
20 第五章：中國房地產市場中的併購 20 5.1 一般商業模式 20 5.2 收購方法概述（股權收購與資產收購） 21 5.3 稅務影響 21 5.4 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題 22 5.5 並購交易需要考慮的問題
23 第六章：境內跨境房地產投資的股權架構問題 23 6.1 介紹 23 6.2 討論 29 6.3 結論
然而，目前政府支持房地產行業的新政解除了 近年來對該行業的許多限制性政策，尤其是與 個人購房者相關的政策。房地產政策的放寬傳 遞了中央政府重振房地產市場的決心。
國家統計局發布的數據表明，2008年全年中國 房地產投資總額為人民幣30,580億元，比2007 年同期增長了百分之二十點九。房地產投資總 額佔全國固定資產投資總額的百分之十八。
12 第三章：關於房地產交易的國內稅法簡介 12 3.1 各稅種簡介 14 3.2 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算 15 3.3 醞釀中的物業稅簡介
16 第四章：外商投資的限制 16 4.1 導言 16 4.2 影響房地產投資者的主要法規 17 4.3 持有方式 17 4.4 項目審批條件 18 4.5 投資資金 19 4.6 171號文其它Baidu Nhomakorabea求 19 4.7 評論
•• 華南地區，頂級寫字樓市場的興旺趨勢也已 不復存在。2008年第3季度，受前幾個季度 供給持續增加的壓力，廣州的頂級寫字樓市 場租賃價格和新增租賃面積都有所下降。
相反，零售物業總體保持增長態勢，僅少數例 外：
•• 新建和新增的零售物業供給和國內持續增 長的消費需求刺激了高端零售物業市場， 在北京，零售物業市場保持着較高的出租 率。2008年第3季度，多個高端購物中心相 繼啟動，在許多城市對原有的零售項目進行 了品牌重建及升級。