模糊识别模型

模糊识别模型在房地产领域的应用可以很真实的反映市场的发展。具体操作过程式：1）综合考虑反映房地产市场发展程度的各种指标影响，将反映研究对象的指标与划定的等级标准相比较，结合各指标在整个指标体系中的地位确定权重；2）依据隶属度原则，按照模糊模式识别模型计算出实际情况在不同等级可能发生的概率。概率最大的那个等级就是该市场最有可能对应的发展阶段。

确定：1）指标值矩阵X=（xij）、Y=（yij）；2）相对隶属度矩阵R（rij）（0≤rij ≤1）；3）超标权重矩阵W（=w）；4）模糊识别矩阵U=（uhj）；5）指标标准值最优相对隶属度模型。

根据房地产发展的指标因素可分为：供给类、需求类、金融类和心理类等。

根据指标选取和指标值的确定来作出10个评价指标，确定出房地产发展程度为“平淡”、“微热”、“升温”、“过热”四个临界值指标，根据房地产发展经验得出基础值，表现出各个级别的标准值如下表。

数据来源：中国房地产信息网、天津统计局网站、天津房地产信息网等整理而得。

2007年全国和天津房地产市场的相关数据

对3个对象的amin=1，amax=4，得到对4个级别的最优模糊识别矩阵U。

根据最大隶属度原则对矩阵U进行分析，可以明显看出，2007年全国房地产市场继续存在升温现象，天津房地产市场已经过热，并呈现上升过程中的调整和修正，这个结果进一

步表明天津房地产市场在整体趋势下，市场供给正常和有效需求同时存在，需求市场结构性的平衡和市场速度、节奏的统一和稳定。

来源：《联合》28期作者：联合地产策划部

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发展因素

1)城市产业结构影响市场。

随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。

(2)政策变化影响市场需求。

房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。

(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。

城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。

(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。

房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。

(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。

房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

影响未来房地产行业发展的因素

2007年1月11日

是一种特殊的商品,既是一种使用价值很高的耐用消费品,又在投资领域中占有很重要的地位,正是由于兼具耐用消费品与投资品这两方受到的影响因素极其复杂,分析也更为困难. 对于未来行业的走向，我们将从长期趋势与短期走势来进行综合研判。

的消费需求将决定我国房地产市场长期看好

一直坚定不移地实行改革开放的经济发展战略,国民经济已保持了20余年持续高速增长,为房地产市场的长期向好打下了坚实的基础，快速增长、人均可支配收入的不断增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程是推动房地产市场保持长期快速增长的决

经济的快速增长是行业长期向好的经济基础

开放以来我国的综合国力和居民收入都有了根本性的提高.GDP从1992年26638.1亿上升到2003年的116898.4亿元,11年间增长约长质量也有了质的飞跃,近几年经济发展速度一直维持在8%-10%之间,保持了持续稳定的发展态势;现在我国进入重工业化阶段已无发展经验看,预计我国在未来较长的时间内仍会保持较高的经济增长速度.综合国力也会不断的增强,居民的收入水平和消费能力将大来的预期也将越来越趋于乐观,因此对房地产的需求也会大幅提高.

图1 近年来经济增长一览

收入的大幅增加是行业长期向好的物质基础

世纪九十年代末住房制度改革以来,居民的住房消费需求有了极大的释放,但由于起点低,尤其是居民经济实力的提高需要一个过程,人们有得到充分的表现,2001年我国城镇居民人均住房使用面积只有15.5平方米,即使经过这几年的高速发展,2003年底我国城镇居民人平方米,这离我国住房的小康水平(城镇居民人均居住面积35平方米)差距尚远,更难同发达国家相比了,例如1990年一些发达国家的居远超过我国现在的水平. 按照规划,我国到2020年要达到小康水平,即使按现在的约5亿城镇人口计算,到2020年将至少增加住房需每年增加约4亿平方米.当然实现这些需求的前提是人们的经济实力必须得到保障. 可喜的是我国多年来的经济发展状况大大提高了居尤其是2003年我国人均GNP超过1000美元更具有标志性意义,表明我国经济已经进入了一个历史发展新阶段,因为从国际发展经验看过1000美元就意味着该社会将由温饱型社会转向小康社会,社会的主要改善目标也由吃和穿转向住和行,因此我们可以断定居民的消费度上得到满足。

图2 全国人均可支配收入增长情况

化进程加速提供了房地产市场“外延式”发展机遇

化既是我国经济发展的必然结果,也是改变我国城乡差距的主要政策取向.随着我国社会重化工业化程度的加快,我国城市化进程加速也疑大大增加了房地产市场的发展空间,大量的外来人口、城镇基础设施的改善以及各地政府城市经营过程中产生的拆迁因素都将大大的“外延式”发展.

化加速带来的大量外来城市人口住房需求极大,据估计，“十五”期间中国城市化水平可望超过40%，到2020年我国城市化水平将达到5城市化水平平均每年将近提高1个百分点，即平均每年1000多万人将成为城市人口,按人均居住面积35平方米计算,每年新增城市