模糊识别模型

模糊识别模型在房地产领域的应用可以很真实的反映市场的发展。

具体操作过程式：1）综合考虑反映房地产市场发展程度的各种指标影响，将反映研究对象的指标与划定的等级标准相比较，结合各指标在整个指标体系中的地位确定权重；2）依据隶属度原则，按照模糊模式识别模型计算出实际情况在不同等级可能发生的概率。

概率最大的那个等级就是该市场最有可能对应的发展阶段。

确定：1）指标值矩阵X=（xij）、Y=（yij）；2）相对隶属度矩阵R（rij）（0≤rij ≤1）；3）超标权重矩阵W（=w）；4）模糊识别矩阵U=（uhj）；5）指标标准值最优相对隶属度模型。

根据房地产发展的指标因素可分为：供给类、需求类、金融类和心理类等。

根据指标选取和指标值的确定来作出10个评价指标，确定出房地产发展程度为“平淡”、“微热”、“升温”、“过热”四个临界值指标，根据房地产发展经验得出基础值，表现出各个级别的标准值如下表。

数据来源：中国房地产信息网、天津统计局网站、天津房地产信息网等整理而得。

2007年全国和天津房地产市场的相关数据
对3个对象的amin=1，amax=4，得到对4个级别的最优模糊识别矩阵U。

根据最大隶属度原则对矩阵U进行分析，可以明显看出，2007年全国房地产市场继续存在升温现象，天津房地产市场已经过热，并呈现上升过程中的调整和修正，这个结果进一
步表明天津房地产市场在整体趋势下，市场供给正常和有效需求同时存在，需求市场结构性的平衡和市场速度、节奏的统一和稳定。

来源：《联合》28期作者：联合地产策划部
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发展因素
1)城市产业结构影响市场。

随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。

例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。

当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。

对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。

(2)政策变化影响市场需求。

房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。

例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。

(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。

城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。

这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。

(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。

房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。

一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。

经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。

(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。

房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。

当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。

在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。

但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

影响未来房地产行业发展的因素
2007年1月11日
是一种特殊的商品,既是一种使用价值很高的耐用消费品,又在投资领域中占有很重要的地位,正是由于兼具耐用消费品与投资品这两方受到的影响因素极其复杂,分析也更为困难. 对于未来行业的走向，我们将从长期趋势与短期走势来进行综合研判。

的消费需求将决定我国房地产市场长期看好
一直坚定不移地实行改革开放的经济发展战略,国民经济已保持了20余年持续高速增长,为房地产市场的长期向好打下了坚实的基础，快速增长、人均可支配收入的不断增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程是推动房地产市场保持长期快速增长的决
经济的快速增长是行业长期向好的经济基础
开放以来我国的综合国力和居民收入都有了根本性的提高.GDP从1992年26638.1亿上升到2003年的116898.4亿元,11年间增长约长质量也有了质的飞跃,近几年经济发展速度一直维持在8%-10%之间,保持了持续稳定的发展态势;现在我国进入重工业化阶段已无发展经验看,预计我国在未来较长的时间内仍会保持较高的经济增长速度.综合国力也会不断的增强,居民的收入水平和消费能力将大来的预期也将越来越趋于乐观,因此对房地产的需求也会大幅提高.
图1 近年来经济增长一览
收入的大幅增加是行业长期向好的物质基础
世纪九十年代末住房制度改革以来,居民的住房消费需求有了极大的释放,但由于起点低,尤其是居民经济实力的提高需要一个过程,人们有得到充分的表现,2001年我国城镇居民人均住房使用面积只有15.5平方米,即使经过这几年的高速发展,2003年底我国城镇居民人平方米,这离我国住房的小康水平(城镇居民人均居住面积35平方米)差距尚远,更难同发达国家相比了,例如1990年一些发达国家的居远超过我国现在的水平. 按照规划,我国到2020年要达到小康水平,即使按现在的约5亿城镇人口计算,到2020年将至少增加住房需每年增加约4亿平方米.当然实现这些需求的前提是人们的经济实力必须得到保障. 可喜的是我国多年来的经济发展状况大大提高了居尤其是2003年我国人均GNP超过1000美元更具有标志性意义,表明我国经济已经进入了一个历史发展新阶段,因为从国际发展经验看过1000美元就意味着该社会将由温饱型社会转向小康社会,社会的主要改善目标也由吃和穿转向住和行,因此我们可以断定居民的消费度上得到满足。

图2 全国人均可支配收入增长情况
化进程加速提供了房地产市场“外延式”发展机遇
化既是我国经济发展的必然结果,也是改变我国城乡差距的主要政策取向.随着我国社会重化工业化程度的加快,我国城市化进程加速也疑大大增加了房地产市场的发展空间,大量的外来人口、城镇基础设施的改善以及各地政府城市经营过程中产生的拆迁因素都将大大的“外延式”发展.
化加速带来的大量外来城市人口住房需求极大,据估计，“十五”期间中国城市化水平可望超过40%，到2020年我国城市化水平将达到5城市化水平平均每年将近提高1个百分点，即平均每年1000多万人将成为城市人口,按人均居住面积35平方米计算,每年新增城市
需求就高达3-4亿平方米.而且按照规划,我国城市化在2005年要达到70%的水平，因此至少在2050年前,城市化都将为房地产行业发展提供较好的支持.
人民币升值预期将极大地激发房地产投资热情
房地产投资地位上升的另一个主要因素就是人民币升值预期因素,随着我国经济实力的不断上升，从中长期看人民币升值几乎是必然趋势，这极大地刺激了房地产价格的提升。

其具体影响将表现在以下几点：
第一、财富效应:在升值预期下，房地产价格用外币表示的价格将上升,居民会普遍预期自己的财富逐步增加；同时由于房地产的地域性，不能类似贸易品在国别间进行交换,其相对稀缺性更增加了人们的增值预期。

第二、消费效应:明显的财富效应导致居民对未来充满乐观情绪，这又会大大刺激居民的消费能力。

第三、资金流入效应:长期人民币升值的预期会导致境外的资金持续回流到国内的实业资产和金融市场，房地产作为主要的资产类别，同时变现能力尚可,流动性较好,并且是我国最市场化的行业之一，行业壁垒低，将非常自然地成为主要投资对象。

第四、预期效应:在亚洲金融风暴时期，大家还在讨论人民币是否需要贬值，现在则普遍认为人民币价值被严重低估，表明一般投资者对人民币升值的预期才刚刚形成。

从我国经济发展状况看，无疑升值预期更有理由，我们认为人民币升值预期将会持续相当长的时间,因此也将会对房地产市场产生长远的影响.
行业局部过热与宏观调控使行业短期面临着调整
通过以上分析可以看出房地产行业长期发展前景无疑是光明的，但它与世间万物的发展规律是一致的：其行业发展轨迹是螺旋式上升的，在长期向好的大背景下，短期的调整也是不可避免的，我们将从行业政策与行业供求的角度对于行业的短期走势加以研判。

外部环境分析宏观紧缩政策将使行业增速减缓
由于房地产行业与宏观经济高度相关，因此其对国家金融经济政策极其敏感。

由于房地产行业的持续高涨，房价持续上升，同时带动了其下游产业钢铁、水泥、建材价格的过快上升，最终引发了始自今年二季度的宏观调控。

下表是近期国家调控房地产行业的相关政策。

从上表可以看出在宏观调控开始阶段国家的调控手段仍侧重于收紧土地与控制房地产信贷总量的行政手段，其调控的对象是以调控供给为主，供给的减少反而加剧了房地产价格的上升。

国家已经充分意识到了这一点，下半年以来国家更加注重运用公开市场及利率等市场化手段来调控市场，调控的对象也转向了对于需求的调控，十月底的升息便是标志性的体现。

今年以来国家通过减少货币供应量、贷款规模来限制房地产行业的资金流量，通过提高贷款门槛与利率来增加开发商成本及抑制需求，我们认为虽然加息对于行业短期影响不大，但长期收紧信贷与严控固定资产投资规模的滞后效应将在05年之后逐步体现，而倘若连续加息也必将影响消费者未来的心理预期，从而对行业未来发展产生重大的不确定性。

短期供给的加速将打破行业现有供求格局
商品供求的规律告诉我们未来房价走势主要受到商品房的供给与需求的影响。

相对于其他商品而言，房地产开发的周期较长，从购买土地到进行开发，再到项目竣工形成有效供给为止这样一个完整的周期大约要有两年左右。

具体来说我们可以把两年前的新开工面积视为当年的竣工面积，举例来说03年的新开工面积可以视为05 年的竣工面积，也就是05年的市场供给，依次类推。

因此判断05年以后市场供给的重要数据便是03年及以后各年的开工量及增长率。

图3 03年开工率与竣工率快速增加
从上图可以看出，从03年开始新开工面积增长较快，远远超出销售的增长幅度，显示这部分供给将在05年以后集中释放出来，如果再加上04年以后的开工面积及以前的库存，我们认为05 和06 年的房产供给较为充足。

另一方面由于加息预期以及对房价走势下降的预期，需求的增长速度下降。

供大于求会导致房价的调整。

同样道理04年开始的宏观调控使04年下半年的土地供给与新开工面积大幅下降，这将严重影响07年以后的市场
供给，我们预测07房产供给会下降，致使07 年供需基本可以达到平衡，届时房地产投资有望恢复高速增长。

隐性存货的快速膨胀是未来供给的最大变数
在这里我们定义一个隐性存货的概念，即今年开工面积与明年竣工面积之差。

按照正常的开发节奏从项目开工到竣工一般在1-1.5年左右，也就是说今年的开工面积将在明年转化为竣工面积，如果再加上当年开工当年竣工及以前年度的施工结转，从理论上讲第二年的竣工面积应大于等于前一年的的开工面积，至少应与前一年的开工面积相差不大，但实际情况又是怎样呢？我们将历年来开工、竣工面积进行对比，如下表所示：从上表我们可以清楚地看到99年以来隐性存货的量在逐年递增，由于03和04年开工面积增速均超过了25%和20%,因此我们预计隐性存货的量将进一步增加，05年将达到1亿平米以上，这个数字几乎相当于04年全年房地产市场总供给的20%。

我们认为隐性存货的大量增加充分说明了开发商看好房地产市场的前景而调整开发节奏。

但其同样是一把双刃剑，当市场出现逆转时，开发商会迅速将隐性存货转化为巨大的市场供给，市场供求的平衡将发生根本性转变，这一点从去年到今年的汽车市场清晰可见。

短期需求的增加将受到极大抑制
在短期供给快速增加的同时，短期需求的增长却并不乐观。

这主要表现在以下三个方面：
房价的过快上涨将极大抑制购房者的消费冲动
随着行业景气度不断提升，商品房价格出现了快速的上升，尽管遇到了政府宏观调控的有利阻击，但房价涨幅有增无减，截至04年11月底，房价已较去年同期上升12.5%，个别地区已明显出现过热苗头。

图4 04年一季度全国商品房价格上涨情况
我们认为价格的过快上涨将极大抑制一般消费者的消费冲动，将使一些中低收入群体转入观望，同时价格的过快上涨也将引发政府实施更为严格的政策措施，同样会对市场短期需求起到抑制作用。

升息周期的到来将影响居民心理预期与消费需求
宏观经济的走势将在很大程度上影响到人们对未来生活的预期，宏观调控造成的不确定性肯定会影响到居民的日常生活和消费，尤其是目前我国将进入加息周期，这无疑将在更大程度上抑制着居民的消费。

以加息为代表的宏观调控将对社会方方面面产生影响，以房地产为代表的最终消费品将承受更大的压力。

最近从中国人民银行、银监会、国土资源部、建设部甚至部分房地产开发商的态度变化可以推断当前的高房价给管理层带来了极大压力，管理层必将给予越来越多的重视，因此近期内管理层很可能继续采取各种措施抑制房地产行业的过热和房价的上涨，例如增加对经济适用房的扶持力度、改革行业税收进一步抑制房地产投资行为等等，这都将为行业发展带来压力。

拆迁面积的快速减小将抑制购房需求增速
由于拆迁往往造就大量的刚性需求，例如03年全国商品房销售面积只有3.22亿平方米，而拆迁面积高达1.56亿平方米，因此拆迁对本轮房地产行情的上涨的推动作用极大。

但从目前的统计资料看04年拆迁面积已经大幅下降，预计05年依然会保持这种态势
表04年拆迁面积减少统计
对于短期供求分析的总体结论
通过我们的上述分析，可以看出05年开始房地产市场供给会出现明显增加，而宏观调控的滞后效应会使行业投资增速出现下滑，加息周期的到来及对于房地产消费的限制措施将极大抑制市场的短期需求，我们预计05年开始房地产投资增速将会回落至20%左右，房价涨幅会在上半年明显收窄，继而转入调整，其中一些目前的高价热门地区房价会提前出现下跌，这次调整会持续到07年初，07年开始房地产投资有望恢复高速增长。

对于此次调整的具体过程我们将在下一期周报的房地产周期中作进一步介绍。