中国物业管理行业发展研究-行业竞争格局、行业发展环境

中国物业管理行业发展研究-行业竞争格局、行业发展环境

（三）行业竞争格局

1、物业管理行业竞争格局

经过30多年的发展，中国物业管理行业仍处于分散阶段，整体呈现高度分散的行业特性。小规模的物业管理公司数量众多，主要通过价格优势获取项目，整体盈利水平较低，非标准化的管理致使其业务拓展能力受限；大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势明显。

近几年，随着国内物业服务企业持续推进技术转型升级，物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化转变；从单一物业服务向多元化业务发展，物业管理行业竞争更加激烈，且竞争格局呈现出以下特点：

（1）物业服务公司数量多，主要分为市场化运营的企业和有开发商背景的企业。根据《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017 年底，全国11.8 万家物业服务公司。目前，中国物业服务公司主要分为两大类：一类为独立

的市场化运营的物业服务公司，该类公司主要依靠自身专业化、优质的服务水平、口碑及良好的信誉度取胜，基本很少依靠股东获取业务资源，如彩生活、中奥到家、本公司等；另一类为开发商下属的物业服务公司，该类公司最初作为房地产开发企业附属部门而设立，随着物业服务规模的扩大及盈利能力的改善，这些公司后续也不乏拆分独立上市，如绿城服务、碧桂园服务等。

中国物业服务企业虽通过技术创新提升服务能力，加大市场拓展力度，但行业内仍存在众多企业业务来源依赖于具有开发商背景的兄弟企业。2018 年度百强企业中有开发背景的企业数量占比76.00%，其中不乏百强企业TOP10，部分物业服务企业对开发商存在一定的依赖风险。

（2）物业管理行业集中度加快，规模企业的竞争加剧，2013 年至2018 年间百强企业市场份额占比从16.28%增加至38.85%，行业集中度进一步提升，百强企业尤其是TOP10 企业在管理规模、盈利能力、市场品牌、服务质量及业务布局等方面的竞争更加激烈。

（3）物业管理行业企业规模扩张的核心逐步转向核心城市群，2018年度百强企业53.12%的管理面积位于中国长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀

五个主要城市群。

（4）多样化竞争趋势明显，在物业管理行业细分市场涌现出一批具有相对竞争优势的特色物业服务企业，创新服务理念、服务模式、服务体系，持续加深各自服务特色和优势。