物业管理成本控制之我见

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NT 物业管理成本控制之我见
用技防代替人防，用机器代替人力，是减少人力成本投入的一个思路，人员减少了，一定程度上还降低了劳动用工风险。

共有5个项目，若设立5个管理处则需要5套人马，现只设立
一个管理处，统一管理5个项目，这样在理论上就减少了经理、秩序维护主管、环境主管、工程主管各4人。

二是通过技改，合并岗位。

有的规模较大的小区，既设有消防中心，又设有监控中心，按规定每个中心都要安排人员24小时值班。

为了合并岗位，可以通过技改将消防中心、监控中心的设备合为一处。

显而易见，合并后就可以减少一个值班点，减少一个值班点相当于减少三个半人的人力成本，一年就可节支约10万元的人力成本，并且一次投入长期受益。

三是通过加强技防来减少秩序维护人员的岗位设置。

如没有封闭的小区修建围栏尽量实现封闭；在人流量大的出入口加装摄像探头；加装单元门的门禁系统等。

这在提升小区硬件档次的同时，还可以降低秩序维护人员的巡视频次。

四是通过配备先进的机器设备来减少人员投入。

如生活垃圾的收集和运输采用电动垃圾车，秩序维护员巡逻采用电动巡逻车等，通过提高工作效率来减少人员编制。

用技防代替人防，用机器代替人力，是减少人力成本投入的一个思路，人员减少了，一定程度上还降低了劳动用工风险。

降低公共水电的能耗
公共水电能耗是物业管理成本支出的第二大项目（合同中明确公共水电支出由用户分摊的项目除外），做好水电的节能降耗工作是成本控制的重中之重。

首先，要充分重视水电管理，将其作为一项大事来抓。

每个项目都要建立水电统计月报表，报表要求对水电总表与各级分表的读数每月进行统计分析，若发现总分表间有差异，说明存在问题，就要追根溯源，找出问题
■文/饶建平
目前，所有物业服务企业都面临一个严峻的问题——成本逐年增加，而物业管理费的上涨却难上加难，越来越大的经营压力威胁到企业的生存。

要化解这种经营压力，企业就必须在成本管理上下功夫。

深圳莲花物业
管理有限公司（以下简称“莲
花物业”）近年来在成本控制方面也进行了探索，积累了一些经验。

实施全面预算管理
为了有效监控项目运作情况，每年年初莲花物业都与各项目签订《经济指标管理目标责任书》，责任书中明确项目的人力、物力资源配备，明确财务收支预算和年度管理目标等，以此作为考核项目年度管理绩效的依据。

实施全面预算管理有利于企业宏观管理目标的实现，可使企业有限资源得到充分利用，有利于监控和考核项目管理绩效，更重要的是有利于成本控制。

减员增效控制人力成本
减少人力成本支出的主要途径应是减员增效。

一是实行区域化管理，采取一拖N 的管理模式，即距离较近的几个项目只设立一个管理处进行统管，在保障服务品质的同时减少人员设置。

一般是在规模较大的项目设立管理处，然后搭载周边一个或几个规模较小的项目，由该管理处统一管理。

如莲花物业管理的深圳梅林
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>>饶建平
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P P E A A E E 2012.04
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专题聚焦
服务成本上涨与
行业应对
所在。

问题无外乎存在两种可能，一是计量有错误或有误差，如使用8年以上的机械式电表就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。

二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。

其次，要重视节能设备和节能灯具的改造和应用。

具体包括以下几项工作：
一是无负压加压水泵的应用。

目前不少小区的生活供水系统都采用传统供水模式，即市政自来水先进入地下水池，然后通过变频泵输送到各家各户。

现在有一种无负压加压水泵，直接与市政自来水管接驳，采用高效能泵体和先进变频设备，来取代传统供水设备。

这种供水设备结构紧凑，能耗低，相比之下能节省电费40%至70%。

合作模式是对方提供供水设备进行改造，管理处不用任何投入，节省的电费折合人民币然后分成，比如8年合作期，管理处和对方五五分成，8年间设备的维护保养由对方负责，8年合作期满后设备归管理处所有。

事实证明，这是一项没有投入却有回报的业务，早一天改造就早一天受益。

二是重视地下供水管道的查漏工作。

老旧一些的小区，地下给水管网因锈蚀穿孔导致泄漏的事件常有发生，但不易被人们察觉，若不能及时发现，哗哗的水犹如花花的钞票不断流失。

在每月的水电用量分析时，当发现水表的总表与分表计量数据有差异，即应全面检查供水管道是否有跑冒滴漏现象，在检查中，由于地下管网看不
见摸不着，检测难度大，需采用专用仪器进行检测，如机械听音杆、超声波电子测漏仪等设备。

三是LE D 节能灯的应用。

随着科技的进步，这几年LED 节能技术得到了长足发展，应用越来越广泛，比如LED 电视机、LED 汽车灯，LED 照明灯等。

LED 照明灯节能效果非常明显，比白炽灯节能80%以上，比荧光灯节能50%以上。

LED 节能灯在近几年质量渐趋稳定且价格不断下降，由于芯片的散热还是一大技术难题，因此还不适合应用于一天24小时连续开灯的场所，否则使用寿命将大大降低。

适合使用的场所有小区路灯、高层楼宇大堂灯、电梯轿厢照明灯、岗亭照明灯、办公室照明灯等。

各项目应不吝投入，将这些场所的照明灯具更换为LED 节能灯，因为更换后节能效果明显，成本回收快。

四是在地下车库照明系统安装节电器。

地下车库一般安装的是日光灯，一天24小时连续开启，如果改为LED 节能灯，一是因长期开启，节能灯寿命将大大缩短，质量较差的甚至只能用一两年时间；二是一次性投入成本太大，一支可代替40瓦日光灯的18瓦LED 节能灯价格约为200元。

因此安装车库节电器是一个不错的选择，车库节电器安装在车库照明系统主电路上，通过微处理器分时段控制灯管输入电压和照度，来达到节电目的，安装节电器后一般可以节电20-30%。

在管理节能上下功夫
高层楼宇地下室一般设置有诸多设备房，如配电房、水泵房、空调机房等。

有的设备房一天24小时长时间亮着灯，而设备房只有在巡
视和作业的时候才需要照明，其余时间开灯即是浪费，其散发的热量还会导致机房温度的升高。

由于设备房一旦关灯就一团漆黑，所以有必要在设备房门内口加装一盏灯，开关设在设备房门外，需要进设备房时，先打开门外的开关，再进入设备房打开其它照明开关。

小区路灯安装自动停送电装置，根据季节变化设置合适的停送电时间，避免人工操作。

经常看到有的小区大白天路灯仍然亮着，这多半是依靠人工操作断电，因操作者不准时而导致。

小区楼道灯、楼层照明灯的控制开关要改装成声光控开关或人体感应开关，实现人来灯亮、人走灯灭的功能。

做好空调的节能管理。

政府倡导办公室空调温度设置为26度以上，所以有必要在办公室每台空调室内机上，贴上一个温馨提示。

另外，岗亭空调须安装自动控制装置，我们经常看到夜深了，室外温度降低了，岗亭外凉风习习，岗亭内空调却运转如常，这无疑是一种浪费。

安装了自动控制装置后，到了设定的时间，空调就会自动关闭。

地下水池、屋顶水箱安装溢流报警装置。

一旦水箱、水箱浮球阀坏了，就会出现溢流，一旦溢流将导致大量自来水的流失。

有了报警装置，就可以第一时间发现溢流，减少损失。

收集空调冷凝水用于绿化滴灌。

只需要在绿化地安装滴灌管道，与空调冷凝水排水管相连接，
夏天空调所产生的冷凝水就可用于绿化滴灌。

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作者系深圳市莲花物业管理有限公司
物业总监编辑：谢罗群
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