中国养老地产研究分析报告(下)
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– 盈利模式 • 租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售 • 运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理 费作为日常服务运营费用
– 项目设计亮点 • 彩色标识 • 风雨连廊 • 无障碍设施 • 宽敞过道
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
上海绿地的“嵌入式养老”的探索性质的项目。
尊老社区主要指孝贤 坊
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
依托于大型项目本身的配套，很好地解决了老人的医疗和生活配套。
休闲走廊 广场
特色医疗服务：定期体检；老年 保健；老年病专家坐诊 医疗配套服务：建立个人医疗档 案； 上门就诊服务；专业家庭护理； 急救站
Ø规划了约19万平方米的公建配套设 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、 高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布； Ø近3万平方米社区生活广场，汇集了包 括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、 老年大学、养生文化馆、宠物医院等多
大大 地产
中国养老地产专题研究分析报告
（下）
3.1国内案例——上海亲和源
具有养老特色的建筑设计。
3.1国内案例——上海亲和源
项目盈利模式分析——长、短期租赁并举。 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性。
长期租赁
A卡：——销售概念的长租性质
需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、 中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡， 每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）
空气清新，宜居养老
品超市等；
其他：人工湖泊垂钓台、配木制 Ø实现管家服务，紧急呼救服务、专业
椅凳
护理服务
3.1国内案例——小结
各有特色，重要的是与项目整体的定位向一致。
非完善的老年社区，仅是注重配套，பைடு நூலகம்型设计上、 户型排布上有不合理之处
在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商 开发了老年社区，市场上存在空缺
3.1国内案例——上海亲和源
项目取地模式分析
土地出让
合资公司
工业用地（50万/亩） 政府1875万元入股
立项开发 变更用地性质
融资 抵押贷款
上海市南汇区康桥 镇政府
上海康桥公共事业投 资有限公司
工业用地
出让
公共建筑用地
新建桥
南汇区康桥镇集体资产+
新建桥
管理有限公司
（亲和源前身）
（亲和源前身）
壳公司
种公共设施；
Ø四星级绿地豪生国际会议大酒店，建
筑面积65000平方米，满足商务宴请与
无障碍设计：整个区域内采用无 障碍通道、防滑地面
家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿 园； Ø特设老年活动中心，营养配餐中心、
园林：栽种树龄较大的粗壮树木， 老年大学、购物中心、大型综合医院、
做出森林静谧、幽远的感觉，使 家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食
项目基础信息 总用地面积 2万亩
总建筑面积 210万㎡
容积率
0.6
物业形态
多层，独栋别墅，复式
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
上海绿地的“嵌入式养老”的探索性质的项目。
21城总体规划为13平 方公里，包含4大社区， 尊老社区、国际社 区、度假社区、商务社 区
物业类型：联排别墅、 双拼别墅、独栋别墅， 新花园洋房、电梯公 寓
上海市南汇区康桥 镇政府
用首批建成的 房产获得7500 万元的银行抵
押贷款
3.1国内案例——上海亲和源
“因地制宜+政府支持”是上海亲和源成功的关键因素。
– 取地模式 • 亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养 老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑 用地 • 土地性质的转变取决于当地政府的大力支持
社区现状人口构成 ： 老年人口占绝对多数
美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、 银行和教堂 物业类型为老年人量身定做： “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓） “自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）
短期租赁
B卡： ——租赁概念的短租性质
该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元 不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年， 剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过 部分免费
项目一期于2007年开盘，二期于 2010年1月开盘 截止到2011年5月，共售出450张卡
虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经 开始具有开发成熟社区的意识
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而 是太阳 意大利哲学家康帕内拉曾著 《太阳城》
区位：临近海湾
社区坐落于佛罗里达西海岸， 位于坦帕和萨拉苏达之间，距 佛罗里达最好的墨西哥海湾海 滩只有几分钟的路程
全美最典型、最好的老年社区
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
社区委员会由社区老人 构成——便于沟通减少 隔阂
社区委员会负责社 区的日常运作，有常设 办公室，每月定期举行 例会。 纯粹老年社区——增强 老年人的归属感
规模：接近微型城市
社区太阳城中心共有10500个 住宅单元，目前入住来自全美 及世界各地的住户1.6万
目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起， 便定位佛罗里达乃至全美最好 的老年社区；使老年人精神充 实、身体健康，享受一种不孤 独、不依赖、不满足温饱型的 老年生活
年龄段 比例
0-18 0.40%
18-24 0.20%
户型构成： 大多数是独栋住宅，也有双户
公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： 太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅 湖中之塔:辅助照料式住宅和家
庭护理机构 庭院
阿斯顿花园:出租的独立居住公 寓
自由广场:辅助照料式住宅和家 庭护理机构
25-44 45-64 65以上 1.30% 15.10% 83%
– 项目设计亮点 • 彩色标识 • 风雨连廊 • 无障碍设施 • 宽敞过道
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
上海绿地的“嵌入式养老”的探索性质的项目。
尊老社区主要指孝贤 坊
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
依托于大型项目本身的配套，很好地解决了老人的医疗和生活配套。
休闲走廊 广场
特色医疗服务：定期体检；老年 保健；老年病专家坐诊 医疗配套服务：建立个人医疗档 案； 上门就诊服务；专业家庭护理； 急救站
Ø规划了约19万平方米的公建配套设 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、 高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布； Ø近3万平方米社区生活广场，汇集了包 括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、 老年大学、养生文化馆、宠物医院等多
大大 地产
中国养老地产专题研究分析报告
（下）
3.1国内案例——上海亲和源
具有养老特色的建筑设计。
3.1国内案例——上海亲和源
项目盈利模式分析——长、短期租赁并举。 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性。
长期租赁
A卡：——销售概念的长租性质
需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、 中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡， 每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）
空气清新，宜居养老
品超市等；
其他：人工湖泊垂钓台、配木制 Ø实现管家服务，紧急呼救服务、专业
椅凳
护理服务
3.1国内案例——小结
各有特色，重要的是与项目整体的定位向一致。
非完善的老年社区，仅是注重配套，பைடு நூலகம்型设计上、 户型排布上有不合理之处
在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商 开发了老年社区，市场上存在空缺
3.1国内案例——上海亲和源
项目取地模式分析
土地出让
合资公司
工业用地（50万/亩） 政府1875万元入股
立项开发 变更用地性质
融资 抵押贷款
上海市南汇区康桥 镇政府
上海康桥公共事业投 资有限公司
工业用地
出让
公共建筑用地
新建桥
南汇区康桥镇集体资产+
新建桥
管理有限公司
（亲和源前身）
（亲和源前身）
壳公司
种公共设施；
Ø四星级绿地豪生国际会议大酒店，建
筑面积65000平方米，满足商务宴请与
无障碍设计：整个区域内采用无 障碍通道、防滑地面
家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿 园； Ø特设老年活动中心，营养配餐中心、
园林：栽种树龄较大的粗壮树木， 老年大学、购物中心、大型综合医院、
做出森林静谧、幽远的感觉，使 家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食
项目基础信息 总用地面积 2万亩
总建筑面积 210万㎡
容积率
0.6
物业形态
多层，独栋别墅，复式
3.1国内案例——上海绿地21城孝贤坊
上海绿地的“嵌入式养老”的探索性质的项目。
21城总体规划为13平 方公里，包含4大社区， 尊老社区、国际社 区、度假社区、商务社 区
物业类型：联排别墅、 双拼别墅、独栋别墅， 新花园洋房、电梯公 寓
上海市南汇区康桥 镇政府
用首批建成的 房产获得7500 万元的银行抵
押贷款
3.1国内案例——上海亲和源
“因地制宜+政府支持”是上海亲和源成功的关键因素。
– 取地模式 • 亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养 老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑 用地 • 土地性质的转变取决于当地政府的大力支持
社区现状人口构成 ： 老年人口占绝对多数
美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、 银行和教堂 物业类型为老年人量身定做： “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓） “自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）
短期租赁
B卡： ——租赁概念的短租性质
该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元 不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年， 剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过 部分免费
项目一期于2007年开盘，二期于 2010年1月开盘 截止到2011年5月，共售出450张卡
虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经 开始具有开发成熟社区的意识
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而 是太阳 意大利哲学家康帕内拉曾著 《太阳城》
区位：临近海湾
社区坐落于佛罗里达西海岸， 位于坦帕和萨拉苏达之间，距 佛罗里达最好的墨西哥海湾海 滩只有几分钟的路程
全美最典型、最好的老年社区
3.2国外案例——佛罗里达太阳城
社区委员会由社区老人 构成——便于沟通减少 隔阂
社区委员会负责社 区的日常运作，有常设 办公室，每月定期举行 例会。 纯粹老年社区——增强 老年人的归属感
规模：接近微型城市
社区太阳城中心共有10500个 住宅单元，目前入住来自全美 及世界各地的住户1.6万
目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起， 便定位佛罗里达乃至全美最好 的老年社区；使老年人精神充 实、身体健康，享受一种不孤 独、不依赖、不满足温饱型的 老年生活
年龄段 比例
0-18 0.40%
18-24 0.20%
户型构成： 大多数是独栋住宅，也有双户
公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： 太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅 湖中之塔:辅助照料式住宅和家
庭护理机构 庭院
阿斯顿花园:出租的独立居住公 寓
自由广场:辅助照料式住宅和家 庭护理机构
25-44 45-64 65以上 1.30% 15.10% 83%