-喜盈门范城考察报告

喜盈门·范城考察报告

一、项目概况

喜盈门·范城位处雨花区万家丽路与木莲路交汇处（雨花区政府斜对面），距黄花国际机场仅十分钟车程，坐拥高铁、城铁及地铁，交通优势明显。

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基本信息表

项目名称喜盈门·范城项目地址万家丽路与木莲路交汇处

开发商湖南润领房地产公司物业管理第一太平戴维斯

占地面积 6.45万㎡总建筑面积48万㎡

绿化率30.44%容积率 5.45

物业类型商业、写字楼、公寓装修状况精装（公寓）

二、项目整体规划

利用所处区域交通优势与自身商业、写字楼、精装公寓三大业态有机结合，项目较好打造了自身时尚都市综合体及纯投资物业的高端形象。其中，1、3、7、8#栋为商业，建筑面积达16万㎡，业态涵盖时尚百货购物中心、高端家居生活馆、连锁大卖场，休闲娱乐等多种业态；2#栋为5万㎡5A甲级写字楼，定位为国际金融商务中心；4、5、6#栋为12万㎡豪华精装公寓。

三、项目产品设计

（一）商业产品

1、负1层商业

项目1#栋与3#栋负1层整体连通，总体量约2.5万平米，层高5m。其中，东侧规划为1万㎡的连锁大卖场（开发商整体持有，拟引进华润万家）、西侧为独立小商铺、主力户型区间为15㎡-100㎡，业态定位为时尚家居、饰品生活馆、流行美食。

负1F平面图

2、1#栋商业

项目1#栋地上共8层商业，单层面积约2万㎡，层高5m。其中，1-2层商铺对外推售、主力户型区间为20-60㎡，业态定位为时尚百货卖场；3-8层则被开发商整体保留，业态定位为高端家居卖场。

1F平面图

2F平面图

3、3#栋商业

项目3#栋地上共6层商业，单层面积约3300㎡，层高5m。其中，1-2层主要为200-1500㎡大面积套铺，业态定位为国际品牌连锁餐饮；3-4层整层出售，业态定位为休闲娱乐；5-6层为开发商整体保留，拟引进保利国际影厅。

1F平面图

2F平面图

4、公寓底商

项目公寓底商共2层，总体量约1万㎡，业态定位为酒吧休闲街及时尚生活馆。底商均为双层套铺设计，面积区间为35-295㎡，其中1楼层高5m、2楼层高4.5m。

1F平面图

2F平面图

（二）写字楼产品

项目2#栋为168m超高5A甲级写字楼，面积区间为104-150㎡。产品配备8.4m挑高五星级入户大堂、10部品牌电梯，以及3900㎡的双层商务休闲会所（开发商保留产权，包括自带超大多功能会议中心）。

中低区标准层平面图高区标准层平面图

（三）精装公寓产品

1、户型配比

项目4、5、6#栋为商业产权精装公寓产品。单层面积约为1500㎡，户型区间为34-100㎡一房、两房。

户型区间信息

户型面积区间套数占比

一房34-501440 80%

两房80-100360 20%

合计-1800 100%

2、精装标准

公寓为拎包入住式精装产品，带家电，对外精装报价为3000元/㎡。（精装标准详情见附件1）

户型鉴赏

（一）商铺销售概况

1、负1层商铺

均价区间为24000-25000元/㎡，整体去化率约为75%。其

中，15-60㎡商铺产品因为面积与总价控制合理成为负一层的主

力去化产品。

2、1#栋商铺

一楼商铺产品均价区间约为28000-29000元/㎡，其中临街

面商铺由于昭示性好售价接近40000元/㎡。目前一楼商铺整体

去化率已经超过85%，剩下多为大面积产品和位置较差内铺产品。

二楼商铺产品均价区间约为16000-18000元/㎡。由于单、

总价、价控制合理，吸引了大批投资能力较一般的客群，目前去

化率也超过了75%。

3、3#栋商铺

产品均为一、二层套铺，销售均价区间约为23000-24000元

/㎡。主力面积区间集中在280㎡以上，总价要求高，去化速度

较慢、仅为65%左右。

4、公寓底商

临圭塘河风光的商铺均价约为28000-29000元/㎡，内街商

铺均价约为22000-23000元/㎡，目前去化率约为80%。

（二）写字楼销售情况

均价区间为11000—12000元/㎡，目前104㎡-1900㎡（整层）产品在售。产品面积区间均在104㎡以上，加上区域办公市场发育不成熟，目前去化速度较慢、仅为40%左右，还有至少15层货量待售。

（三）公寓销售情况

均价区间约为8400-8500元/㎡。其中，较早推出的4#栋、6#栋去化率分别达到90%和85%，目前所剩产拟面向大客户整层推售；5#栋目前去化率约为75%，所剩货量以高楼层及两房产品为主。

（四）返租模式

20年统一经营，前三年按照7%一次性返还，第4-6年按照年7.5%、8%、8.5%返还，第7-20年按照实际租金的2：8分红保底5%；

（五）客群比例：

以长沙本地客户为主，约占80%；省内周边城市投资客户约占15%；外省客户约占5%；

客户主要看重项目的整体规模、以及统一经营的返租销售模式；另外项目前期的大量推广和以小面积低总价的产品分割方式，吸引了较多的个体投资客户

五、对我司项目的可借鉴意义

1.去化方式：返租销售，保证业态完好，尽快回笼资金，营造商业整体氛围，为其他附着建筑物升值提供支撑。

2.商业布局：喜盈门拥有mall的体量却按照街区商业的模式去化，灵活组合各业态，优先突出主力店的规模示范效益，将主题元素突出的特色店均匀布局于传统品牌之间，有亮点有特色，虽然整体品牌和格调一般，但是在万家丽南区域内暂无替代，所以预测到项目基本定型，超市影院开业后，本商业整体会有很大的提升。我项目坐拥双轨，紧邻二环，交通上占据优势，体量不大虽有遗憾，如能将“港式购物街区”执行到位，也正好发挥突出特色的作用。建议主力店（精品超市）适当让渡初始收益值，先行引进以带动整体的价值提升。有特色的特别是港式的商业品牌在项目验收前一到半年左右开始接触并作为招商主力，不局限于品牌直招进驻，代理商加盟商串货卖场（如目前流行的微信微博买手店）都可以作为招商对象。

3.商业运营：喜盈门范城商业管理公司，是喜盈门项目的全权运管公司，也是喜盈门的全注资影子公司，目前得知的返租和收益均由该公司账面履行，同理商业所有再包装施工，所有设备设施维护也由该公司账面执行，可有效的避免部分与主体单位间流转税费问题。

附件：1.现场实景图及现场情况

华润万家、保利影院还未开业（据说是九月份，具体时间未知）。