土地增值税政策解读-江苏苏州地方税务局

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1、违约金、滞纳金是否确认收入
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳 金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息 以及其他各种性质的经济收益，应当确认 为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转 让，转让方收取的该项违约金不作为与转 让房地产的有关的经济利益，不确认为房 地产转让收入。

土地增值税的清算单位为国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知》
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土地增值税以纳税人房地产成本核算的 最基本的核算项目或核算对象为单位计 算。同一开发项目中包含多种类型房地 产的，按以下类别作为核算对象，分别 计算收入、扣除项目金额、增值额、增 值率，缴纳土地增值税：
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土地增值税预征的计税依据
土地增值税预征的计税依据为纳税
人转让房地产取得的收入（包括预 收房款、预收定金）。
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土地增值税的预征率
类型 所在区域
普通住宅
普通住宅以 外的住宅
非住宅类房 产
省辖市市区
县（含县级 市）
2%
3%
4%
2%
2%
3%
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土地增值税预征的缴纳期限
房地产开发企业销售商品房实行预征的， 以1个月为1个纳税期，纳税人自期满 之日起15日内申报纳税。 纳税人应于取得转让房地产收入（含预 收房款）的次月15日内持与购买方签 订的房屋买卖合同复印件或预收款明细 表向主管地税机关申报预缴土地增值税。

普通标准住宅； 其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； 非住宅类房产。
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土地增值税清算计算要素
1、转让房地产收入 2、取得土地使用权支付金额 3、开发土地和新建房及配套设施的成本 （房地产开发成本） 4、开发土地和新建房及配套设施的费用 （房地产开发费用） 5、与转让房地产有关的税金 6、加计扣除



除普通标准住宅不实行预征外，对房地产 开发企业开发的其他各类房产，均应实行 预征。 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开 发公司开发、按照当地政府部门规定的建 筑标准建造、建成后的商品房实行国家定 价或限价、为解决住房困难户住房困难、 由政府指定销售对象的住宅。 公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、 城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障 性住房暂不实行预征。

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7、清算流程
1.纳税人主动申请清算的： 房地产项目达到应清算条件→纳税 人报送相关资料进行纳税申报→税 务机关纳税评估或稽查 2.税务机关认为有必要进行清算的： 房地产项目达到可清算条件→税务 机关下发清算通知书→纳税人报送 相关资料进行清算申报→税务机关 纳税评估或稽查
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土地增值税的清算单位

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4、清算申报要求
纳税人应当对其土地增值税清算申报的 真实性、准确性和完整性负责。 主管税务机关在受理纳税人土地增值税 清算申报时，应当对清算申报表及附列 资料进行逻辑性审核，对报送资料不完 整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳 税人在规定的期限内补正。 税务机关应当对纳税人土地增值税清算 申报结果开展纳税评估。
土地增值税政策解读
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第一部分
第二部分
第三部分 第四部分
清算要求的相关规定 收入确定的政策规定 扣除项目的政策规定 其他方面的政策规定
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第一部分 清算要求的相关规定
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清算要求的相关规定
1、清算定义 4、清算条件
2、清算方法
5、清算要求
3、预征内容
6、清算申报
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1、清算

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地 增值税清算条件后，依照税收法律、法规 及土地增值税有关政策规定，计算房地产 开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填 写《土地增值税清算申报表》，向主管税 务机关提供有关资料，办理土地增值税清 算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增 值税税款的行为。

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2、售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将 所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方 的关联方使用一段时间，其实质是转让方获 取与转让房地产有关的经济利益。 对以此方式转让房地产的行为，应将转让房 地产的全部价款及有关的经济收益确认为转 让收入，依法计征土地增值税。 如转让房地产价款以外的有关经济收益无法 确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。 对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采 用评估或其他合理的方法确定其转让收入， 依法计征土地增值税。

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5、清算条件（应清算条件）
符合下列情形之一的，纳税人应主
动进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完 成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开 发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
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清算条件（可清算条件）
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销 售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地 增值税清算手续的。
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2、清算方法


（1）先预征再清算： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产 取得的收入，由于涉及成本确定或其他原 因，而无法据以计算土地增值税的，可以 预征土地增值税，待该项目全部竣工、办 理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳： 直接转让土地使用权的等不在预征范围内 的情形。
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3、预征范围
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第二部分 收入确定的政策规定
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转让房地产收入的定义

纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实 物收入和其它收入。 （《条例》、《实施细则》）



货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银 行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企 业债券等有价证券。 实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢 材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价 值的权利。

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6、清算时限
应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应当在满足条件之日起90日内到主管 税务机关办理清算手续。 税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算的项目，由主管税务机关确定是否 进行清算；对于确定需要进行清算的项 目，由主管税务机关下达清算通知，纳 税人应当在收到清算通知之日起90日 内办理清算手续。