沈阳市宏观运行情况状况

一、沈阳市宏观运行情况状况
1.沈阳地区经济状况（ok）
2.沈阳地区人口状况（ok）
3.沈阳地区房地产状况（ok）
4.近期政策汇总对沈阳市场造成的影响分析（ok）
二、沈阳别墅市场研究
1. 市场现状分析
2. 市场供需分析
3.消费者状况分析
3.1消费者购买行为分析
3.2消费者人群构成分析
3.3消费者特征描述
1.1市场供需总量
1.2市场供需结构
1.3 消费者状况分析
（一）市场价格销售状况
2.1市场价格情况
2.2市场销售情况
（二）竞争区域研究
3.1直接竞争区域（东陵区）
3.1.1地缘性研究
3.1.2区域市场供需分析
3.1.3区域市场价格、销售分析
3.1.4区域重点项目
3.2间接竞争区域（苏家屯、于洪、沈河等区）
3.2.1区域市场供需分析
3.2.2区域市场价格、销售分析
3.2.3区域重点项目
3.3竞争区域分析总结
三、重点竞争区域研究
（一）东陵区
3.1地缘性（交通、配套、人口、环境。

）
3.2区域别墅市场
3.21供应
3.22产品
3.23价格
3.24销售
3.3区域重点项目
（二）浑南新区
（三）竞争区域分析总结
第一章沈阳市宏观运行情况状况
一、沈阳地区经济状况
国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。

2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。

城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。

二、沈阳地区人口状况
沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。

总人口720.4万人，市区人口506.6万人。

城市居民人均可支配收入达到10098元，农民人均纯收入达到5050元，年均分别增长11.5%和10%。

城市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。

居民消费结构发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在形成。

三、沈阳地区房地产状况
1. 供给与需求状况
2006年至今全市商品房销售合同备案共3098套、面积28.07万平方米、金额10.01亿元；其中商品住宅销售量比上月有所增长，本月商品住宅共备案2564套、面积23.88万平方米、金额为7.38亿元。

全市商品房累计备案6266套、面积56.30万平方米、金额20.58亿元，其中商品住宅销售合同备案4824套、面积44.65万平方米、金额为13.75亿元，比上年同期分别下降2.2%、0.5%和5.4%。

从成交面积分布看，各区排列在前3位的依次为于洪区成交5.10万平方米、铁西区成交4.46万平方米、皇姑区成交3.91万平方米。

成交金额领先的依次为和平区1.84亿元、于洪区1.57亿元、铁西新区1.49亿元。

全市商品房销售均价为3565元/平方米，比上月下降了4.8%，其中商品住宅销售均价为3091元/平方米，比上月上升了0.8%，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3357元/平方米，比上月上升了1.2%。

可以看出，目前我市商品房、商品住宅平均销售价格处于稳中有升的状态。

存量房共成交6380套、面积53.51万平方米、金额11.78亿元，比上年同期分别下降9.1%、8.1%和4.3%；其中存量住宅共成交6014套、成交面积39.94万平方米、金额8.33亿元，比上年同期分别下降9.9%、6.2%和6.5%。

从成交面积的分布情况看，各区当中铁西区以成交面积3.66万平方米领先，和平、大东两区分别以3.63万平方米、2.55万平方米列第2、3位；从成交金额看，和平区以1.72亿元领先，沈河、铁西两区以0.75元和0.73亿元列第2、3位。

存量房成交均价为2422元/平方米，较上月上升19.1%，其中存量住宅成交均价为2170元/平方米，较上月上涨3.4%，市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）存量住宅成交均价为2416元/平方米，比上月上涨6.3%。

由此可见，尽管由于我市存量非住宅转让的增多，导致了存量房平均价格出现了一定幅度的上扬，但存量住宅平均价格依然保持走势稳定。

新开的楼盘有：五洲商业广场、五里河城、沈阳昌鑫置地广场、年华国际大厦、地王国际花园、地王白金公寓、盛华苑、格林•自由城、千缘•爱城、宏伟金都、东方•万恒俪城、城建东逸花园、万科金色家园、万科中央公园、亚都茗苑、金奥新城、中房•金河花园、万科新榆公馆、沈阳•中国女人街。

2. 价格指数趋势图
以上资料来自沈阳房产网二○○六年三月数据
由上述数据和图表，可以得出，沈阳市场供应和需求较为平衡，新开项目较多，市场处于一个起步后快速发展的时期，价格较为合理，房地产开发投资与销售比例关系保持协调状态，市场处于一个稳步发展的时期，前景广阔。

四、 近期政策汇总对沈阳市场造成的影响分析
1. 非普通住宅的开发渐趋谨慎，别墅的上市量有所下降
据沈阳房产研究所的报告显示，2006年1—4月，沈阳市144平方米以上的超大户型和别墅的销预售额只占到全部市场份额的5％，别墅销预售面积仅为0.8万平方米，相比去年同期下降了50％，下降幅度明显。

以上分析，这主要是2005年“旧国八条”，2006年“新国八条”等对房地产市场宏观调控的影响，房地产商们对于非普通住宅的开发更加谨慎。

0100020003000400050006000
沈河区
和平区浑南新区铁西区皇姑区大东区于洪区东陵区苏家屯区经济技术开发区
农高区
新城子区当年
四月
2. 别墅开发用地得到控制，市场迎来新的发展
由于国家已出台了控制别墅开发用地的政策，辽宁省去年也发布了禁止别墅建筑的法规，因此未来别墅供应将没有新增量，而仅是现有盘量的消化。

上述原因将使得沈阳的别墅产品更为弥足珍贵，消费需求将增加，别墅市场将迎来又一次发展的新机会。

同时，随着沈阳扩城、辽宁中部七城市联盟等利好因素，将有更多国内国外的别墅消费人群进入沈阳，这也为别墅市场的发展带来了巨大的机遇。

第二章沈阳别墅市场研究
一、整体别墅市场分析
1. 别墅市场现状分析
沈阳市的别墅供应主要集中在东、南、西、北四个方向，其中北部、南部是别墅项目最为集中的区域。

各板块分析如下：
1.1 中部板块
中部的别墅板块在沈阳将成为历史，以新世界别墅和河畔花园别墅为代表。

此区域寸土寸金，除了新世界可能会利用少量的河滩地提供极少数的别墅产品之外，此区域将不会出现别墅产品。

1.2 北部板块
城北板块由于区位优势逐渐融入市区概念，以巴黎世家为代表。

在政府为了节约土地和开发商为了追求利益最大化的两个主要条件下，城北未来不会出现别墅产品供应。

现有别墅项目的后续建设将以低密度住宅为主。

如：巴黎世家的洋房，加州二期的定位都为低密度住宅。

1.3 东部板块
东部板快是沈阳自然条件最好的板快，以奥林匹克花园为代表。

虽然早有别墅项目，但是由于路况和项目自身的原因一直没有引起市场的关注。

随着东陵路的开通和奥林匹克花园项目的介入等因素，东部板块开始吸引市场关注，成为沈阳别墅市场中的重点竞争区域。

1.4 西部板块
西部别墅板块位置差、自然环境差、市政配套差、别墅项目少且产品竞争力较差，以金色高尔夫为代表。

如果市政府没有更大举措，此板块将持续低迷，未来的任务就是消化掉现有滞销产品。

1.5 南部板块
南部别墅板块可以分为三个小板块：浑南新区板块、桃仙机场板块、浑南副城板块。

浑南新区板块，受新区的发展契机和浑河的自然条件等因素影响，TOWNHOUSE 可以作为第一居所；但是由于条件的逐步成熟，此区域在今后将较难出现新的别墅项目，以假日伊丽亚特湾为代表。

南部副城板块是做TOWNHOUSE 项目比较理想的板块，以莱茵南郡为代表；随着经济的发展和房地产市场的成熟，区域将进一步引起高端消费者的关注。

桃仙机场区域起步比较早，也是是沈阳别墅项目最集中的一个区域，以锦绣山庄和香格蔚蓝为代表。

可以分为三个层次：以锦绣山庄和信盟花园为代表的高档别墅；以佳地园、花溪山庄、美地庄园、虹洋玫瑰园为代表的中档别墅；以比华利山庄、香格蔚蓝为代表的TOWNHOUSE 。

2. 市场供需分析
2.1 市场供需体量分析
从整体分析，沈阳别墅市场前景看好，其供需体量逐年增大，预示着市场竞争也将更趋激烈。

项目年限供应分布图
1020304050602002年以前板块
2002-2004年
2004-2006年
2006年至今
（注：年限供应量指项目当年实际推入市场体量）
沈阳市的别墅供应主要集中在东、南、西、北四个方向，其中北部、南部是别墅项目最为集中的区域。

项目板块供应分布图
49%
22%
14%
11%
4%
东部有沈阳奥林匹克花园、香格·蔚蓝和维也纳音乐别墅等大盘项目，其中沈阳奥林匹克花园、香格·蔚蓝为旧盘，但仍有相当存量；维也纳音乐别墅则因手续不全，使得开盘日期暂无法确定，因此本区域竞争仍较激烈。

南部以沈阳市开发浑南为契机，大规模开发建设别墅项目，使已建在建的项目达到近十个之多，其中也不乏像菲菲澳家这样的大型项目。

作为别墅比较密集的区域，浑南地区的人气将是四个区域中最旺之一。

西部目前只有金色高尔夫外商别墅一个项目，竞争力度一般。

北部则有荷兰村、巴黎世家、加州阳光等项目，其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见，随着区域逐渐融入市区，其
竞争力将进一步加强。

2.2 市场供需结构及产品户型分析
目前市场中别墅项目交房已毛坯房为主，其产品仍以经济型（联排、叠拼）别墅为主，较受欢迎的户型则集中在200至300平方米之间。

产品类型分布图
49%
17%
29%
5%
从产品配置来看，绝大部分别墅具有佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，同时大部分项目赠送私家花园，车库等，没有游泳池。

从调查了解发现，沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间。

例如：有的别墅项目没有预留安装户式中央空调的空间；有的项目缺乏市政燃气系统的支持，要使用液化气罐。

产品面积分布图
37%
33%
21%
9%
沈阳市场上联排别墅较受欢迎的户型则集中在200至300平方米之间；而独体别墅，每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间，仅有少量大面积的别墅出现。

其中最受欢迎的还是350—400平方米左右的户型。

目前沈阳最大的独体别墅不超过1000平方米，对比在广东、上海、北京等城市，高规格的别墅市场比重较少。

2.3 别墅市场价格分析
目前，沈阳别墅市场上，项目的档次也可以说参差不齐，单价从3000元到上万的项目共存。

就其价格来看，沈阳市的别墅市场的供应量呈现一个“菱形”的态势：高端和低端的项目数量少，中间价位的项目占的比重最大。

这样的一种供应结构可以说是对市场的一种畸形认识的产物，这主要是指那一部分低端别墅而言的。

价格区间分布图
18%24%
58%
据调查了解，沈阳市场别墅项目中地价所占的比重不是很大，其售价中的大部分比例是用来支付建安、社区环境营造等方面费用的，如果售价过低，则房屋品质、社区环境势必难以保证。

2.4市场总结及未来市场预期
◆市场总结
沈阳的TOWNHOUSE项目将主要集中在南部副城区域和东部板块，然后延伸到桃仙机场区域；其中以单体为主的别墅项目仍然集中在桃仙机场区域，项目是否成功更多因素将取决于项目自身的综合素质；
沈阳别墅项目的市场消化能力没有问题，同时经济型别墅将增多，以适应更广大客群的要求。

◆未来市场预期
潜在的供应量主要来自于加州阳光后期、香格·蔚蓝、美地庄园后期、信盟花园后期、维也纳音乐别墅、８栋洋房等。

随着别墅建设政策控制的进一步严格，随着经济、市场的不断发展，随着沈阳扩城、辽宁中部七城市联盟等利好因素，将有更多国内国外的别墅消费人群进入沈阳，市场需求将进一步增加，因此后期别墅市场总体形势将是利好的。

但随着人们消费水平的不断提高，对产品的要求也将更高，对部分产品竞争力弱的项目（如：项目没有预留安装户式中央空调的空间，项目缺乏市政燃气系统的支持，要使用液化气罐等）将遭遇市场冲击。

3. 消费者状况分析
3.1 消费购买行为分析
◆从购买动机上看
目前沈阳的别墅市场上，大多数客户的购买动机仍然是改善居住环境，以及炫耀自己的财富，真正追求高品质生活的客户较少，或者说这部分客户的需求没有得到充分的满足。

这一不足表现在别墅周边环境差，社区的围墙内外可以说是天渊之别；社区内的环境、会所、物业管理无法使人联想到“高品质”等。

我们可以将消费体分成3个类型：第一个类型是年轻化的富豪；第二个类型是已有别墅或高档住宅的，希望进一步改变现有居住环境的；第三个类型是外籍进沈的客户。

三种类型客群置业动机如下：
➢第一种类型，主张体验式的别墅生活，希望年轻时就过着自己向往的生活。

同时因为自己的年轻，相信将来的预期会很好。

他们注重人生每个阶段的生活感
受，充分享受生活的每一天。

➢第二种类型，希望进一步提高居住品质，这部分人群也是最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分讲究。

➢第三种类型，看好沈阳的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居住，来沈从事贸易、IT、金融证券行业的客户，此类人几乎占到50％的比例，
但其中也不乏投资型的客户。

◆从购买行为上看
别墅市场消费群体可分为购买型和租用型，其中购买型客户又可按照购买别墅的目的细分为自住型、投资型和保值型3种。

最终的别墅消费者还是自住的客户和租用别墅的客户；其中大部分客户购买别墅仍用于自住，少量客户用于保值增值。

3.2 消费人群构成分析
◆从经济购买力上看
目标客户主要是沈阳本地及外地的私营企业主等；与前部分所述，目前市场中大部分别墅项目以经济型产品（即联排别墅）为主，其单价多在3000—5500元／平方米之间；与目标客群整体购买力相合。

他们购买的目的主要是改善生活条件、寻求更大的生活空间、追求更高的生活质量，区别于普通工薪阶层。

少数价格在8000元/平方米以上项目，其客户定位明显高于普通别墅项目，他们的主要目标客户群体是大型私营企业主、体育演艺界明星等，最初市场中占一定比例的政府官员、国企领导已经基本上退出了别墅消费的行列。

这些客户的购买动机是为了显示自己的身份、地位和财富，追求完善的物业服务等。

◆从教育程度上看
以本科和大专以上为主，整体素质较高。

◆从单位性质上看
民营私营企业经营者、专业技术人员、国家机关、教科文卫体系的高层管理人员及资深专业人士都占很大比例。

3.3 消费者特征描述
◆他们多有较高的收入，
◆高学历和较高的文化内涵、在单位担任着管理职位，
◆其年龄大约在28—45岁之间，以35岁以上的中产阶层消费能力最强。

二、区域别墅市场分析
我们将项目竞争分为直接竞争区域（东陵区）和间接竞争区域（其他别墅区），其划分标准基于两方面考虑：
◆2006年别墅市场以东陵区为主要市场供应体
◆本项目（沈阳奥林匹克花园）处于东陵区
1. 直接竞争区域分析
2. 间接竞争区域分析
2.1 市场供给分析
分析说明：
◆由上表可知，主要间接竞争区域为苏家屯区和于洪区。

◆目前本区域在售别墅项目供应起始时间较为集中，苏家屯区为2004年，于洪区为
2005年。

◆本区域别墅项目社区共供应建筑面积664000㎡，于洪区多于苏家屯区。

但是苏家
屯区的别墅项目总体是以别墅产品为主，而于洪区两个规模较大的项目均属综合性社区，公寓在其中占据较大面积比重。

2.2 产品类型分析
分析说明：
◆ 从社区类型角度出发，本区域7个项目中纯别墅项目4个，综合性社区3个。

◆ 从产品类型供应量角度出发，综合性社区体量较大，而纯别墅社区总体量较小。

社区数目对比
纯别墅项
目57%
综合性社
区43%
社区体量对比
区体量72%
纯别墅社28%
◆ 从装修标准角度来说，本区域别墅项目中只有皇嘉美墅1个项目进行了精装修。

其余项目全为毛坯房。

这一项目进行精装修的原因有二：首先，项目定位很高。

其面积，配套与周边环境优势在本区域十分明显，这决定了价格因素在所有考虑因素中排在后位，因此总价控制在其操盘过程中不需要被优先考虑；其次，项目体量很小，客群目标明确，因此市场风险很小。

其他项目不进行装修，主要考虑的问题是总价控制与市场风险控制。

2.3价格走势分析
分析说明：
苏家屯区市场价格高于于洪区。

苏家屯区的别墅市场相较于洪区发展时间上为早，发展程度上更成熟，因此价格与于洪区明显拉开档次。

2.4区域竞争总结
本区域为本案的间接竞争区域。

同时，此区域也不是沈阳传统别墅聚集区域。

别墅市场发展比之东陵区有一定差距。

苏家屯区是沈阳南部副城，经济较于洪区略先进，市场发展也比较成熟。

苏家屯区别墅项目总市场供给建筑面积254000㎡，别墅产品类型以联排等经济性别墅为主，有少量高档独栋项目。

整体均价约4000元。

于洪区别墅项目以综合性大盘为主，单个项目体量较大。

其中别墅产品类型也已经济性别墅为主，整体均价约3200。