房地产大盘开发模式专题研究
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大盘的开发模式有哪些？
模式一：主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的 影响力，支撑项目开发
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集
New town 的特征
场、娱乐中心等设施 ； ➢ 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等；
➢ 丰富多元的文化形态和景观； ➢ 可以持续发展的生态系统；
※ 商业设施——市场及 邻里商业中心；
※ 公园绿地及运动场
引进健---康-体育、中运心；动
➢ 宾馆、写字楼的开发、引进大 卖场----商贸中心
➢ 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。
桃源居的Leabharlann Baidu育主题：
➢ 大 精规 力模 放教清 在育华 建学 设、校 学文， 校发 上化展 ；商大量的
➢ 投入大，做一个不可复制的核心 竞争力。
绿地21城尊老社区主题
Business Park发历程 ※ 第一代：工业园区 ※ 第二代：商务与社区 ※ 第三代：邻里商务区 ※ 第四代：Business Town
成功开发关键要素 ➢ 总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； ➢综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； ➢ 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。
➢具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异；
➢ 主题先行，树立消费者信心。
成功关键因素
模式二：新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现
对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区；
New town 的来源
➢ 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。
加勒比新城
凤凰城
万科城
新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套 和便捷的生活设施
市镇结构组成
※ 道路系统——市镇四 周均有区域性干道环 绕。
适用条件
➢ 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； ➢ 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； ➢ 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。
➢
综合医疗机构、酒店、商业街、
广场、老便年利店、、医健身疗设施服、务户型
设计等符合老年人生活习惯；
➢ 老年人只是讲座多形式老年教育
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的 同时进行复合舒适性社区建设
1
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；
主题社区开发 模式基本特征
2
主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
➢边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区
深圳华侨城
观澜湖大宅
总部基地
产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要 总体规划，确定前后期开发关系
适用条件
休闲产业社区发展：
※ 第一阶段：单一大中 型文化主题园；
※ 第二阶段：综合性、 区域性开发；
※ 第三阶段大型旅游休 闲区的出现。
➢ 大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； ➢ 项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 ➢开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。
产业驱动模式特征
➢ 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； ➢ 特色产业在城市具有号召力与影响力； ➢ 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
3
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
4
主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。
适用条件
➢ 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大；
➢ 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质；
➢ 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
➢符合城市发展与区域需求的市 场定位与主题开发；
教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等 的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主 题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社 区环境消除消费者的心理抗性。
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键 是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： ➢ 体育场、体育馆、名牌学校的
关键词：
特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区 域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；
➢ 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产 业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；
※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
成功开发关键要素 ➢ 街区的建设：人性化的步行空间 ➢ 社区规划：独立的社区布局 ➢ 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。
模式三：产业驱动模式
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力， 并保证项目持续开发
产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。
模式四：中心城镇模式
中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过 政府基础设施建设为前提的开发模式
区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间 的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
➢ 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外 交通的配合，是人口引进的重要诱因；
➢ 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证 郊区化生活的；
……
模式一：主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的 影响力，支撑项目开发
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集
New town 的特征
场、娱乐中心等设施 ； ➢ 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等；
➢ 丰富多元的文化形态和景观； ➢ 可以持续发展的生态系统；
※ 商业设施——市场及 邻里商业中心；
※ 公园绿地及运动场
引进健---康-体育、中运心；动
➢ 宾馆、写字楼的开发、引进大 卖场----商贸中心
➢ 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。
桃源居的Leabharlann Baidu育主题：
➢ 大 精规 力模 放教清 在育华 建学 设、校 学文， 校发 上化展 ；商大量的
➢ 投入大，做一个不可复制的核心 竞争力。
绿地21城尊老社区主题
Business Park发历程 ※ 第一代：工业园区 ※ 第二代：商务与社区 ※ 第三代：邻里商务区 ※ 第四代：Business Town
成功开发关键要素 ➢ 总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； ➢综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； ➢ 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。
➢具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异；
➢ 主题先行，树立消费者信心。
成功关键因素
模式二：新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现
对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区；
New town 的来源
➢ 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。
加勒比新城
凤凰城
万科城
新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套 和便捷的生活设施
市镇结构组成
※ 道路系统——市镇四 周均有区域性干道环 绕。
适用条件
➢ 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； ➢ 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； ➢ 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。
➢
综合医疗机构、酒店、商业街、
广场、老便年利店、、医健身疗设施服、务户型
设计等符合老年人生活习惯；
➢ 老年人只是讲座多形式老年教育
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的 同时进行复合舒适性社区建设
1
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；
主题社区开发 模式基本特征
2
主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
➢边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区
深圳华侨城
观澜湖大宅
总部基地
产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要 总体规划，确定前后期开发关系
适用条件
休闲产业社区发展：
※ 第一阶段：单一大中 型文化主题园；
※ 第二阶段：综合性、 区域性开发；
※ 第三阶段大型旅游休 闲区的出现。
➢ 大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； ➢ 项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 ➢开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。
产业驱动模式特征
➢ 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； ➢ 特色产业在城市具有号召力与影响力； ➢ 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
3
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
4
主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。
适用条件
➢ 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大；
➢ 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质；
➢ 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
➢符合城市发展与区域需求的市 场定位与主题开发；
教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等 的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主 题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社 区环境消除消费者的心理抗性。
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键 是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： ➢ 体育场、体育馆、名牌学校的
关键词：
特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区 域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；
➢ 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产 业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；
※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
成功开发关键要素 ➢ 街区的建设：人性化的步行空间 ➢ 社区规划：独立的社区布局 ➢ 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。
模式三：产业驱动模式
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力， 并保证项目持续开发
产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。
模式四：中心城镇模式
中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过 政府基础设施建设为前提的开发模式
区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间 的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
➢ 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外 交通的配合，是人口引进的重要诱因；
➢ 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证 郊区化生活的；
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