物业管理专业课程(1)
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注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或 其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成 部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
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2、物业设备管理的意义
管理等。
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1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件。
wenku.baidu.com（1）设备原始档案
设备原始档案包括：
① 设备清单或装箱单。
② 设备发票。
③ 产品质量合格证明书。
④ 开箱验收报告
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一、生产技术规程方面的制度
1. 物业设备接管验收制度 2. 物业设备的安全操作规程 3. 物业设备的保养维修规程
物业管理专业课程(1)
二、管理工作方面的制度
n 1、物业设备预防性计划维修保养制度 n 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表
制度，安全运行制度，经济运行制度， 文明运行制度等。 n 3、工具领用保管制度
并负责编制所分管的机电设备的保养、维 修计划、操作规程及有关资料，协助部门 经理完成上级主管部门布置的工作。
物业管理专业课程(1)
物业设备管理人员岗位职责
n 4、维修人员（技术工人） n 5、保管员 n 6、资料统计员
物业管理专业课程(1)
4、物业设备管理制度
➢ 现代物业管理都是专业化管理，最主要的 内容就是要建立一套完整的管理制度。物 业管理的规章制度有下列三大类：
物业管理专业课程(1)
一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、 燃气供应以及通信网络等设备，这些设备 构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
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（3）设备的点检
n 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。
n 设备的点检包括日常点检及计划点检。
n 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点
检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保 护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需 经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整 的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
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固定资产管理应考虑的几个问题：
n 固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率 两个指标 。
n 设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进 步程度。
n 设备的报废
n 固定资产的管理要求：
1、保证其完整无缺。 2、提高其完程度和利用效果。 3、正确核定其需用量 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。 5、进行其投资预测。
运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）：
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳 状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的 操作规程。
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② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备 更新的方式。
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5、备品配件的管理
n 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技 术性能。
n 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前 就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原 则。
n 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备， 及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最 低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
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6、固定资产（设备）管理
n 固定资产是指使用年限在一年以上，单位 价值在规定标准以上，并在使用过程中保 持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑 物、机器设备、运输设备、工具等 。
n 不属于生产经营主要设备的物品，单位价 值在2000元以上，并且使用期限超过两年 的，也应当作为固定资产管理。
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告。
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片
② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
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（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术
尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。
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3、物业设备管理的机构和职责
n 机构设置：符合需要，责任明确，精简 高效。
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•物业设备管理人员岗位职责
1. 工程部经理 ➢ 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，
保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） ➢ 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，
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二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用 最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发 展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
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○课件结构：
第八讲 空气调节 第九讲 建筑供配电系统 第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷 第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习
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教育部人才培养模式改革与开放教育试点 物业管理专业课程
《物业设备设施管理》学习辅导
第一讲
物业设备管理基础
物业管理专业课程(1)
2020/11/22
物业管理专业课程(1)
☆关于《物业设备设施》课程
○属物业管理专业一门重要的专业主干课程 ○是中央统设必修课，六个学分。 ○中心任务：概念清晰，综合应用 ○注重实践中多动脑观察，多动手实操。 ○文字教材：刘国生 王维言主编的《物业设备
设施管理》人民邮电出版社 ○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命
门规定的要求
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• 设备技术与经济管理
1.设备前期管理 2.固定资产管理 3.设备技术管理 4.设备经济管理 5.设备使用与维护管理 6.设备检修管理 7.动力房管理 8.特种设备管理
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•设备管理现代化
n 采用计算机辅助管理。 n 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预
○①零部件完整齐全， ○②设备运转正常 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏
现象 ○⑤防冻、保温、防腐等措施完整
有效
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二、物业设备管理的内容
➢ 物业设备基础资料的管理 ➢ 物业设备运行管理、 ➢ 物业设备维修管理、 ➢ 物业设备更新改造管理、 ➢ 备品配件管理、 ➢ 固定资产（设备）管理和工程资料的
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（2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、
发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重 时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、 防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检 查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安 全运行的保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的物业基管理专础业课建程(1)设。
3、物业设备管理的目标
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⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。
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(4) 物业设备的计划检修
n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的 结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔 期为基础，编制检修计划，对设备进行预
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（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查，在班中按操 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。
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④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期 校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 准确的分析。
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查 清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施 不放过。
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目 标。
* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％；
B——设备的完好率，％；
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☆物业设备是否完好的标准为：
防性修理，这就是计划检修
n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前 就对它进行修理，使设备一直处于完好能 用状态。计划检修工作一般分为小修、中 修、大修和系统大修4种。
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(5) 计划检修和维护保养的关系
n 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修 为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
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三、责任方面的制度
1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 2. 值班制度 3. 交接班制度 4. 报告记录制度
从而实行专业化、制度化的物业设备 管理。
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※物业设备管理的要求及标准
n 设备管理体制
1.企业负责人管理职责 2.设备管理部门及其人员配备 3.健全必要的管理制度 4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部
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7、工程资料的管理
n 资料管理的目的和意义 n 物业工程资料的分类目录
竣工验收资料 设备管理资料 二次装修设备改造变更资料
n 工程资料管理的方法：文件档案管理和 电脑管理两大类。
n 工程资料管理的要求：
归档：要求和时间 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，
题考试
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☆关于该学习辅导
○任务：就课程的重点和难点进 行学习辅导，特别是课程的重 点内容
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○结构：
第一讲 第二讲 第三讲 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲
物业设备管理基础 建筑室内给水 建筑室内排水 小区给排水及热水、饮水供应 建筑消防系统 供暖与燃气供应 建筑通风与防排烟
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2、物业设备管理的意义
管理等。
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1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件。
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设备原始档案包括：
① 设备清单或装箱单。
② 设备发票。
③ 产品质量合格证明书。
④ 开箱验收报告
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一、生产技术规程方面的制度
1. 物业设备接管验收制度 2. 物业设备的安全操作规程 3. 物业设备的保养维修规程
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二、管理工作方面的制度
n 1、物业设备预防性计划维修保养制度 n 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表
制度，安全运行制度，经济运行制度， 文明运行制度等。 n 3、工具领用保管制度
并负责编制所分管的机电设备的保养、维 修计划、操作规程及有关资料，协助部门 经理完成上级主管部门布置的工作。
物业管理专业课程(1)
物业设备管理人员岗位职责
n 4、维修人员（技术工人） n 5、保管员 n 6、资料统计员
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4、物业设备管理制度
➢ 现代物业管理都是专业化管理，最主要的 内容就是要建立一套完整的管理制度。物 业管理的规章制度有下列三大类：
物业管理专业课程(1)
一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、 燃气供应以及通信网络等设备，这些设备 构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
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（3）设备的点检
n 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。
n 设备的点检包括日常点检及计划点检。
n 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点
检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保 护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需 经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整 的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
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固定资产管理应考虑的几个问题：
n 固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率 两个指标 。
n 设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进 步程度。
n 设备的报废
n 固定资产的管理要求：
1、保证其完整无缺。 2、提高其完程度和利用效果。 3、正确核定其需用量 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。 5、进行其投资预测。
运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）：
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳 状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的 操作规程。
物业管理专业课程(1)
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备 更新的方式。
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5、备品配件的管理
n 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技 术性能。
n 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前 就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原 则。
n 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备， 及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最 低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
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6、固定资产（设备）管理
n 固定资产是指使用年限在一年以上，单位 价值在规定标准以上，并在使用过程中保 持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑 物、机器设备、运输设备、工具等 。
n 不属于生产经营主要设备的物品，单位价 值在2000元以上，并且使用期限超过两年 的，也应当作为固定资产管理。
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告。
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片
② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
物业管理专业课程(1)
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术
尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。
物业管理专业课程(1)
3、物业设备管理的机构和职责
n 机构设置：符合需要，责任明确，精简 高效。
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•物业设备管理人员岗位职责
1. 工程部经理 ➢ 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，
保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） ➢ 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，
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二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用 最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发 展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
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○课件结构：
第八讲 空气调节 第九讲 建筑供配电系统 第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷 第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习
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教育部人才培养模式改革与开放教育试点 物业管理专业课程
《物业设备设施管理》学习辅导
第一讲
物业设备管理基础
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2020/11/22
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☆关于《物业设备设施》课程
○属物业管理专业一门重要的专业主干课程 ○是中央统设必修课，六个学分。 ○中心任务：概念清晰，综合应用 ○注重实践中多动脑观察，多动手实操。 ○文字教材：刘国生 王维言主编的《物业设备
设施管理》人民邮电出版社 ○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命
门规定的要求
物业管理专业课程(1)
• 设备技术与经济管理
1.设备前期管理 2.固定资产管理 3.设备技术管理 4.设备经济管理 5.设备使用与维护管理 6.设备检修管理 7.动力房管理 8.特种设备管理
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•设备管理现代化
n 采用计算机辅助管理。 n 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预
○①零部件完整齐全， ○②设备运转正常 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○④设备整洁，无跑、冒、滴、漏
现象 ○⑤防冻、保温、防腐等措施完整
有效
物业管理专业课程(1)
二、物业设备管理的内容
➢ 物业设备基础资料的管理 ➢ 物业设备运行管理、 ➢ 物业设备维修管理、 ➢ 物业设备更新改造管理、 ➢ 备品配件管理、 ➢ 固定资产（设备）管理和工程资料的
物业管理专业课程(1)
（2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、
发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重 时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、 防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检 查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安 全运行的保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的物业基管理专础业课建程(1)设。
3、物业设备管理的目标
物业管理专业课程(1)
⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。
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(4) 物业设备的计划检修
n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的 结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔 期为基础，编制检修计划，对设备进行预
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（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查，在班中按操 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。
物业管理专业课程(1)
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期 校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 准确的分析。
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查 清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施 不放过。
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目 标。
* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％；
B——设备的完好率，％；
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☆物业设备是否完好的标准为：
防性修理，这就是计划检修
n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前 就对它进行修理，使设备一直处于完好能 用状态。计划检修工作一般分为小修、中 修、大修和系统大修4种。
物业管理专业课程(1)
(5) 计划检修和维护保养的关系
n 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修 为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
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三、责任方面的制度
1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 2. 值班制度 3. 交接班制度 4. 报告记录制度
从而实行专业化、制度化的物业设备 管理。
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※物业设备管理的要求及标准
n 设备管理体制
1.企业负责人管理职责 2.设备管理部门及其人员配备 3.健全必要的管理制度 4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部
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7、工程资料的管理
n 资料管理的目的和意义 n 物业工程资料的分类目录
竣工验收资料 设备管理资料 二次装修设备改造变更资料
n 工程资料管理的方法：文件档案管理和 电脑管理两大类。
n 工程资料管理的要求：
归档：要求和时间 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，
题考试
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☆关于该学习辅导
○任务：就课程的重点和难点进 行学习辅导，特别是课程的重 点内容
物业管理专业课程(1)
○结构：
第一讲 第二讲 第三讲 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲
物业设备管理基础 建筑室内给水 建筑室内排水 小区给排水及热水、饮水供应 建筑消防系统 供暖与燃气供应 建筑通风与防排烟