国际房地产投资公司案例

国际房地产投资公司案例

目录

案例背景 (3)

国际房地产投资公司 (3)

医院改造项目 (3)

卡洛斯的挑战 (3)

数据和方案 (4)

医院的购买 (4)

市长的选举 (4)

是否等待选举结果 (4)

LIH申请 (5)

LIH项目和非LIH项目 (5)

LIH项目 (6)

非LIH项目： (6)

决策树 (7)

买、不买、等选举结果： (7)

直接购买： (9)

等待选举结果后购买： (13)

完整的决策树： (16)

风险和决策 (17)

敏感性分析 (18)

选举结果 (18)

LIH通过概率 (19)

贴现率 (20)

NPV的影响： (20)

买、不买、等选举结果： (22)

是否继续购买： (22)

建议 (24)

NPV的计算 (24)

出售医院 (24)

案例背景

国际房地产投资公司

国际房地产投资公司主要从事房地产的买卖，开发以及运营。公司主要聚焦于居住类房地产业务。

医院改造项目

日前，一所医院正在以一个很有吸引力的价格出售。国际房地产投资公司希望购买该医院，将其改造成出租住房。由于纽约市房屋发展局(NYHDA)针对廉

价出租住房有一系列优惠政策(LIH)，所以公司认为医院改造项目将有很好的前景。

该项目由卡洛斯负责。

卡洛斯的挑战

卡洛斯面临的最大的不确定性主要在于能否成功申请LIH。这受到诸如市长选举结果等因素的影响。而且，能否成功申请LIH也将直接影响购买和运营决

策。卡洛斯必须制定合理的策略来应对这些不确定因素。

数据和方案

医院的购买

如果决定购买医院，需要交付10%的定金。3个月后，必须确认是否购买。

如果确认购买，需要交付余下的90%。如果不购买，将损失10%的定金。医院购

买的投资如下表：

市长的选举

一个月后，市长的选举结果将公布。其中一位候选人支持LIH项目，将对项目通过LIH申请产生积极影响。而另一位候选人不支持LIH项目，将对通过LIH

申请产生消极影响。对于选举结果的预测如下表：

是否等待选举结果

鉴于选举结果的影响，可以选择等待一个月后再购买医院。但是，这将带来其他买家先购买医院的风险。对于一个月后医院是否可买的预测如下表：

LIH申请

申请LIH的结果将会影响到医院的购买决策，而LIH申请结果有可能在3个月以内，也可能超过3个月。同时，LIH申请的结果也会收到选举结果的影响。对于LIH申请的时间和结果的预测如下表：

LIH项目和非LIH项目

对于能否通过LIH申请，对该项目带来的收益是不同的，这里分析LIH项目和非LIH项目的净现值，其中设共用房间96间，运营周期为30年，贴现率为7%。如下表：

LIH项目

如果通过LIH申请，将会有一系列的优惠政策，同时会规定房间档次的比例。LIH项目各项数据和NPV如下表：

非LIH项目：

如果未通过LIH申请，或者不申请LIH，将没有优惠政策，同时对房屋档次比例也没有限制，但是要考虑当地市场情况。非LIH项目各项数据和

NPV如下表：

决策树

买、不买、等选举结果：

当前要决策买医院、还是不买医院。如果不买，一个月后可能买不到。如

果

可

以

买

，

这

时

选

举

结

果

可

能

是乐观的也可能是不乐观的。如下图：

直接购买：

如果不等

待选举购

买后，将

要决策是

否申请

LIH。如

下图：

如果申请，将受到选举结果的影响。而三个月后，将要决策是否继续购买医院，这时有可能LIH申请结果还没出来。如下图：

如果三个月内出结果，这时有通过和不通过两种结果，根据结果决策是否

继续购买。如下图：

如果三个月内没有结果，依然要决策是否继续购买，最终的结果可能通过

可能未通过。如下图：

如果不申请LIH ，在三个月后要决定是否继续购买。如下图：

等待选举结果后购买：

一个月后选举结果出来后，会知道结果是乐观的还是不乐观的。

如果是乐观结果，要依次决策是否购买、是否申请、再过三个月是否继续购买等。如下图：

继续购买等。如下图：

完整的决策树：

最终决策树见国际投资.xlsx

风险和决策

基于案例所给数据和决策树，最优策略为：直接购买医院并申请LIH，三个月后继续购买，不管LIH结果如何，继续运营。

基于此决策的风险分析如下表：

敏感性分析

选举结果

由于选举结果影响是否直接购买的决策，同时也影响LIH申请结果，所以分析其敏感性。如下表：

可以看出，其他条件不变，选举结果不会影响是否直接购买的决策。而选

举局势越乐观，LIH通过概率越大。

LIH通过概率

LIH通过的概率可能影响购买决策，且存在很大不确定性，所以分析在乐

观选举和不乐观选举两种条件下，LIH通过概率的敏感性。直接购买EMV如下表：等待选举结果购买EMV如下表：

是否直接购买结果如下表：

可以看出，其他条件不变，LIH通过率对于是否直接购买的决策没有影响。

贴现率

NPV的影响：

由于贴现率会影响两个运营方案的，所以分析其敏感性。贴现率对于LIH

项目和非LIH项目的NPV的影响如下表：