商业地产商圈的概念及分析

核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万 科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍 耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分
因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较
超市
2% 3% 8% 5% 11%
各类商业业态所占比例
美容美 体/美甲 /健身
2%
电器/电 子产品
7%
家具家居 9%
2%
9%
1%
1%
18%
1%
2%
9%
7%
1%
12%
7%
儿童
1% 1% 1% 1% 1%
图书音 像
服务配套
4%
1%
2%
1%
4%
1%
1%
2%
/
1%
空置
9% 2% 1% 1% 15%
上表中，我们能明显看出由于重庆五大主要商圈中商业都主要以百货公司为主，因此五大商圈中都是服装服饰类 业态在各商圈中所占比例最高；
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项目商圈分析——商业分析的基础 举例：重庆万科河运校及I地块项目
商圈分布图
现有主要商业供应 497,000平米 -北城天街 -新世界百货 -新世纪百货 -茂业百货
现有主要商业供应 522,500平米 -美美时代百货 -大都会 -王府井百货 -中央娱乐广场
观音桥商圈
沙坪坝商圈 杨家坪商圈
现有主要商业供
商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态， 吸引了全市的消费者前来购物
7
商圈分析
3. 主要商圈形成历程简介
商圈名称
解放碑
2001年以前
2001年 2002年 2003年
1997年重庆目前档次最高， 经营情况最好的购物中心项 目和黄大都会广场项目建成 开业
重百解放碑店建成开业
会所
23%
健身
10%
课外教育培训 7%
SPA
5%
20013000元
11% 5% 2%
2%
30014000元
6% 3% 1%
1%
4001－ 5000元
2% 0% 1%
1%
5001－ 6000元
0% 0% 0%
1%
6001－ 7000元
从不进行
0% 58%
0% 82%
0% 90%
0% 90%
每次消费
逛街购物 外出吃饭 休闲餐饮
立交
商圈，有很多层次，需要区别分析
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）
核心商圈：辐射半 径1.5~2公里，步行 20分钟，80%消费份 额
次颈商圈：辐射半 径5公里以内，任何 交通工具20分钟以 内，15%消费份额
边缘商圈：辐射半 径5公里以外，任何 交通工具40分钟以 内，5%消费份额
专业店
18.6% 11.1% 20.0% 15.8% 19.7%
商品市场 商业街
/ 4.4% 15.8% / 6.7%
1.7% 10.1% / / 25.9%
餐饮娱乐
19.1% / / / /
综合商业
/ 8.0% / 10.3% /
备注:现有主要商业供应量只统计了各商圈建筑面积在4,000平米以上的商业项目;各类商业类型所占比例只统计了4,000平米以上各类商业所占的比例
83%
1、1个 2、2个 3、3个 4、4个 5、5个 6、6个及以上
68%
几乎每天都去 每周2-3次 每周1次 半个月1次 每月1次 每三月1次 半年1次 一年1次 从不
逛街购物 1%
外出吃饭 10%
休闲餐饮 0%
娱乐
1%
健身SPA等 0%
22% 35% 20% 20% 2% 0% 0% 0% 22% 36% 24% 8% 1% 0% 0% 0% 5% 8% 6% 10% 8% 6% 2% 56% 4% 16% 22% 29% 12% 6% 1% 10% 3% 4% 4% 5% 3% 3% 1% 77%
模糊或者出现飞地型的特征
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如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度
居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
应190,00平米
-嘉茂购物中心
-王府井百货
-新世纪百货
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市级商圈
区域商圈
解放碑商圈
现有主要商业
供应446,800平
米
南坪商圈
-百盛 -重百
-人人乐购物广
场
现有主要商业供应 291,180平米 -西城天街 -新世纪百货 -大洋百货 -家乐福超市
项目位置
1. 商圈概况及分布
重庆市目前拥有众多的商业项目，商业较为繁华，按商 业的聚集程度，重庆市目前拥有解放碑、观音桥、沙坪 坝、杨家坪和南坪五个主要商圈。
b) 位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、 渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌，是 重庆市主要的餐饮美食街，吸引了重庆全市的消费者和 外地游客前来就餐；
c) 位于渝中区的洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚 楼”风貌为主体，引进了星巴克、赛百味、全聚德烤鸭 等知名的餐饮品牌进驻；重庆最大的综合性旅游商品展 销中心也将于2009年9月落户洪崖洞
/
/ 2009年9月北城天街新 馆建成开业
沙坪坝
1998年重百建成开业
/ / 新世纪百货建成开业
/
/ 家乐福沙坪坝店和王府井百 货相继建成开业 / 区域目前唯一的购物中心项 目嘉茂购物中心开业 国美电器沙坪坝旗舰店开业
杨家坪
2000年重百商场建成 开业
富安百货建成开业 / /
苏宁电器建成开业
新世纪百货和家乐福 超市建成开业 /
平时:30万以上 周末:50万以上
临近机场及北部新区高端住宅区，交通条件和市场环境优于其他各商圈；
商圈建成时间较短，但发展较快，已从早期以江北区和渝北区的客户为主的区域 型商圈，发展成为仅次于解放碑的市级商圈；
商圈内以大型的百货和购物中为主，街铺数量相对较少
整体商业档次在重庆仅次于解放碑，现有商业中北城天街档次最高；
商业地产商圈的概念及分析
什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
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北京的商圈
什么是“商圈”？ 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围 为实际商圈
本案 3km
鸳鸯 立交
经开区 管委会
金渝 立交
人和
例：3 重庆公司I地块项目商圈范围
渐加大；
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商圈分析
5. 各商圈业态结构对比分析
商圈名称
现有主要 商业供应 量（平米）
服装 服饰
解放碑 观音桥 沙坪坝 杨家坪
南坪
522,500 497,000 190,000 291,180 446,800
38% 65% 57% 61% 45%
餐饮
12% 6% 5% 6% 4%
休闲 娱乐
15% 8% 3% 5% 3%
0% 2% 6% 19% 27% 27% 12% 5% 2% 0%
/ 西城天街购物中心和 大洋百货相继开业 建玛特杨家坪店开业
南坪
/
百盛建成开业 新世纪百货建成开业 重百商场建成开业
/
帝景MALL建成开业
/
/ 南城尚熙购物广场建 成开业 2009年5月万达广场 商业街建成开业
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商圈分析
4. 各商圈商业类型对比分析
商圈名称
解放碑 观音桥 沙坪坝 杨家坪
南坪
现有主要 商业供应量
娱乐
50元及 51- 101- 151- 201- 301- 401- 501- 1001- 2001以下 100元 150元 200元 300元 400元 500元 1000元 2000元 3000元
0% 3% 8% 24% 22% 19% 16% 7% 2% 1% 1% 3% 14% 23% 34% 17% 5% 3% 1% 0% 2% 6% 17% 24% 28% 11% 10% 3% 1% 0%
各商圈中都有较多的专业店（包括电器店、电子产品店、书城、家具家居建材店等）供应； 五个主要商圈商圈都有购物中心供应出现； 解放碑商圈拥有中央娱乐广场和得意世界不夜城两个以餐饮娱乐为主的项目，因此餐饮娱乐类型商业占了19.1%； 南坪商圈拥有万达广场、贝迪新城望旺街等几条较大规模的商业街，因此商业街类型的商业占了25.9%； 对于重庆这样的城市，百货业在零售市场还占据着比较大比重，但是随着新项目的不断入市，重庆市购物中心的比例正在逐
（平米）
522,500 497,000 190,000 291,180 446,800
商圈 类型
市级
区域
百货 公司 41.5% 38.2% 40.0% 43.3% 20.8%
各类商业类型所占比例
购物 中心 19.1% 28.2% 18.9% 26.8% 17.5%
超市 大卖场 / / 5.3% 3.8% 9.4%
解放碑商圈由于拥有得意世界不夜城和中央娱乐广场两个以餐饮娱乐为主的商业项目，因此休闲娱乐和餐饮这两 种业态分别占区域现有商业业态的15%和12%；
沙坪坝、杨家坪和南坪三个商圈，由于拥有国美、苏宁、商社电器等多家电器卖场，因此这三个商圈除了服装服 饰类业态以外，电器/电子产品业态所占比例最高，分别占三个商圈现有业态的18%、9%和12%；
…………
15-40 12-35
平时:40万以上 周末:70万以上
是重庆市的传统市级商业区，区内是商务办公，购物娱乐及酒店的密集地，具有 较高知名度，一直是重庆市的核心商业区；
目标消费者覆盖了全市范围，同时也是外地商务和旅游人群的购物首选地； 有一定数量的街铺，街铺以休闲服饰和中西快餐为主； 区域内集中了一定量的娱乐业态如影院、酒吧、KTV等 商圈涵盖了大部分消费档次，高档商业面积要高于其他商圈； 商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态
超市（日用品和食品）
28% 服装 外出就餐
8%
化妆品/护肤品
娱乐
应酬
19%
鞋、包
26%
家居用品
逛街购物 外出吃饭 休闲餐饮 娱乐 健身SPA等
家附近
6% 39% 16% 13% 37%
工作单位附近 3%
商业区
91%
21% 38%
13% 70%
7% 80%
12% 50%
其他
0% 2% 0% 0%
1%
2000元 以下
/
王府井百货建成开业
2004年
目前重庆档次最高的百货美 美百货建成开业
2005年
/
2006年
茂业百货开业
2007年
重庆目前最大的娱乐广场中 央娱乐广场建成开业
2008年
苏宁电器解放碑旗舰店开业
………… 2009年11月 以前
/
观音桥
1996年重百建成开业
/ / / 龙湖地产的北城天街购 物中心和茂业百货相继 建成开业 / 新世纪百货和新世界百 货相继建成开业
10分钟以下 11—20分钟 21－30分钟 31－60分钟 1小时以上
逛街购物
6% 44% 45% 5% 0%
外出吃饭
32% 39% 23% 6% 0%
休闲餐饮
15% 33% 44% 7% 1%
娱乐
8% 32% 45% 14% 1%
健身SPA等
20% 43% 35% 2% 0%
5% 2% 6% 6%
通过世邦魏理仕统计，目前重庆全市范围现有优质商业 供应量为1,560,016平米（优质商业主要指百货公司和购 物中心）
商圈分析
2. 主要商圈概况
商圈 名称
等级
位置
现有优质 商业供应 （平米）
租金水平
(首层)(元 /㎡/天)
人流量 （人次/天）
主要特征
解放 碑
渝中 316,700
市级
观音 桥
江北 330,000
1
1

1
11
2500-3000 3001-3500 3501-4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 3119020000000001111----15310002000000000000
商圈分析
6. 商圈辐射范围内消费者消费模式分析
10
17%
商圈分析
6. 商圈辐射范围内消费者消费模式分析
1、在婚 2、不在婚
25%
1% 2%
19%
53%
200 195
180
160
140
120
100
80
68
60
60
39
40
20
0
1、初中及以下 2、高中/中专/职高/技校 3、大专 4、本科 5、研究生及以上
12 2
8
3
10
5% 1%3% 9% 14%
目前解放碑和观音桥是重庆市的两个市级商圈。 重庆商业市场以市级商圈为主、区域型商业为辅的商业
分布格局已经初具雏形。
除了以上几个主要的商业集中区外，重庆还有其他的一 些特色商业区：
a) 石桥铺地区聚集了赛博数码广场、佰腾数码广场等多家 电子卖场，各类电子产品卖场的总供应量超过了15万平 米，是重庆地区目前最大的电子卖场集中地；