2018房地产产品建议报告

次主力客群----财富成长家庭：
为改善居住环境的客群
主力客群---- 白领菁英一族： 公司白领、买房结婚或首次改 善年轻客群
覆盖全城 网聚四类客群
次主力客群---- 财富阶层: 拥有一定财富积累的有品 位的高端群体
次主力客群-- 城市新锐: 首次置业，父母赞助
产品定位
市场总结
总结
本案所处区域板块，众多品牌房企竞相入住，区域认可度较高，市场的热度向东部新区转 移，产品以改善性需求为主，竞品销售情况取得不俗的业绩。
地块住宅定位：
东部新核心 品质住宅
产品定位
客群定位
回顾
荣盛观邸项目位于本案东侧，通过对重点竞品项目荣盛官邸项目成交客户分析，我们认 为本案客户以高开区，丛台区为主，其它区域总体约占30%比例。
本项目 丛台区
30%
复兴区
7%
高开区
40%
邯山区
14%
邯郸县
馆陶
9%
临漳
其他县
产品定位
客群定位
回顾
通过内部客户样本的分析，从事职业、年龄、购房需求、年收入等多维度研究，我们得出 我们的客户群体
• 基础设施及配套设施正 在建设中尚未完善。
优势 机会
劣势
• 目前人口聚集度较低。
风险
• 村庄拆迁的不定因素 • 无
• 所在区域为城市规划发展方向，发 展空间巨大。 • 区域内住宅产品较少，竞争相对较 弱
产品定位
住宅定位
回顾
经过前期的深入研究，从地段、品牌、园林、建筑等多方面进行研究，提炼项目的核心卖 点，最终得出本案的定位
示范区建议
样板房设置-本案建议
欧式奢华风格-172㎡户型
示范区建议
样板房设置-本案建议
欧式奢华风格-172㎡户型
引导区（logo墙）
接待台
洽谈区 水吧 VIP室 VIP室
L E D 大 屏
区域沙盘 沙盘 洽谈区 离开销售大厅
销售办公 室
财务室
售楼处设置建议
氛围设置-本案建议
售楼处设置建议
案场设置-本案建议
展示道具：
售楼处设置建议
案场设置-本案建议
售楼处设置建议
案场设置-本案建议
营销中心金属字
玫瑰金不锈钢字+内打灯透光 在售楼处上方增加项目名称玫瑰金不 锈钢字并且搭配内打灯等，增加营销 中心昭示性
竞品研究-东尚名筑
景观园林风格建议
案例借鉴-万科金域蓝湾
景观园林风格建议
泰式风情园林-本案建议
差异化的打造，邯郸首家泰式皇家风格园林，景观水池、五重景观园林、泰式元素雕 塑等，浓郁的异国风情，给大众带来眼前一亮的观感
景观园林风格建议
泰式风情园林-本案建议
售楼处设置建议
外围设置-本案建议
售楼处主入口，设置景观水池，迎宾墙，水池两 侧铺设石材铺装路，灵气十足，增强质感
3）沙盘
4）洽谈区
销售办公 室
财务室
售楼处设置建议
内部设置-本案建议
贷款咨询 区
1）水吧台
2）贷款咨询区
沙盘
接 待 台
洽谈区 水吧 VIP室 VIP室
L E D 大 屏
区位沙盘
3）财务室
4）vip室
销售办公 室
财务室
售楼处设置建议
动线设置-本案建议
贷款咨询 区
参观动线：
区位沙盘
进入销售中心
沙盘
接 待 台
上户型滞销.
4、市场价格方面从5500-7000，存在较大价格差距，考虑到荣盛已为本区域树立价格标杆，同
时对比后续开发的美的及隆基泰和项目，本案拥有位置和成本上的双重优势，销售前景相对乐观。
产品定位
产品规划目标
品牌目标、企业目标
借助本案产品推售的契机，迅速形成市场影响力及 树立新形象，一炮而红，从而奠定荣科品牌基础。
售楼处设置建议
外围设置-本案建议
商业包装——高端社区强有力的展示
[目的] 为客户营造高端的商业氛围，通过对项目外围商业的包装大大提升 碧桂园高端项目的昭示性 [方式] 将沿街底商进行统一的商业包装、增加一些景观小品和花池，并设 置休闲桌椅、遮阳伞等可供客户休闲休憩的设施；
售楼处设置建议
外围设置-本案建议
竞品研究-荣盛官邸
约8.8万㎡ 高层 3.0 1725 总建筑面积 公摊率 绿化率 一期户数 34.7万 20-25% 35% 858
荣 盛 官 邸
开盘时间
2016年6月25 日
交房时间
2018年底
规划形态
整体规划6东住宅，北侧2东25层高层， 南侧4东17层小高层。采用围合式设计。
建筑风格 主力户型 项目地址 开发商
建筑风格
主力户型 项目地址 开发商
建筑风格建议 竞品研究-万浩红玺城
占地面积 结构形式 容积率 总户数 5.58万㎡ 17层小高层、 24层高层 2.5 约900套 7月 总建筑面积 18.33万㎡
3#
公摊率 绿化率 一期户数 交房时间 20%
2# 5# 7# 10# 4# 9# 8# 6# 1#
选用该风格的三大理由：
1、世界上最为流行的建筑风格之一； 2、美观的同时，兼顾了建筑成本的节约； 3、建筑风格独树一帜，眼前一亮；
建筑风格建议 新亚洲风格—本案建议
平和、平静、充满禅意
建筑风格建议 新亚洲风格—本案建议
景观园林风格建议
竞品研究-荣盛官邸
和谐、宜居、内敛的诗意生活的江南园林
景观园林风格建议
样板房设置-本案建议
现代奢华+中式元素-139㎡户型
示范区建议
样板房设置-本案建议
欧式奢华风格-172㎡户型
Thanks for your attention Wish you a good day!
示范区建议
样板房设置-本案建议
欧式奢华风格-172㎡户型
示范区建议
样板房设置-本案建议
欧式奢华风格-172㎡户型
原生态园林里，使住户在运动的同时能呼吸原生态的大氧吧，有“在森林里做运动”的感觉。
三是以休闲为主题的绿地广场，是一个心情放飞的地方，由草坪、景观步道，休闲桌椅组成。
示范区建议
板房通道设置-本案建议
在板房入口设置区位示意图，方便销售在此亦可解释交通区位优势。板 房过道设置绿植墙，天花紫色纱幔，地上浅蓝色，再配合盘载堆头，使 整体色彩鲜明，活跃主题。
产品塑造目标 区别传统建筑风格，打造差异化产品，塑造具有浓 烈荣科色彩印象的产品，填补市场空白，
具体营销目标 通过对环境的塑造，提升购房者的体验，产生消费 冲动，产品力效应最大化。
思考
基于本案的定位，在竞争市场下，在兼顾成本及市场需求情况下，产品力 发挥最大化，我们要打造什么样的产品？
1）项目本体：净地开发，配套较为欠缺 2）项目区位：邯郸最具升值潜力的核心区域 3）SWOT分析：竞争优势明显，可操作性强 4）产品定位：东部新核心，品质住宅 5）客群定位：高开区、丛台区客户为重点客户，改善 性需求为主
1、本区域市场关注度高，潜力大，供需两旺，已开发项目均取得不错的销售业绩 2、荣盛、美的、隆基泰和等品牌开发商的进入将本区域的市场热度推向高点 3、产品方面100-120㎡去化速度快，属于“炙手可热”的市场宠儿。中高端住宅中120-140㎡ 舒适型三居成为改善型客群青睐的主力产品。160-200㎡之间的产品拥有少量需求，200平面以
XX·XXX堡项目
产品规划建议书
2017.02.17
Part 1 产品定位
通过项目本体及区位情况结合市场及竞品现状，以客群为指向，定位产品。
①项目本体及区位
②SWOT分析
③住宅定位
④客群定位
产品定位 项目本体及定位
回顾
本案位于东部新区核心地段，东部板块规划建设：商业金融文化区、行政中心、滨 水休闲商业综合区、东湖公园、体育中心、文化公园、休闲健身走廊、生态居住区等， 是承接邯郸市未来新兴产业、城市功能的主要空间，区域规划长期看好
39％ 638 18年底
万 浩 红 玺 城
开盘时间
规划形态
项目规划10栋小高层住宅，采用围合 式设计，1-3号楼为24层，4-10号楼为 17层小高层 Art deco 118-138㎡三室 丛台路与廉颇大街交叉口东北角 河北万浩房地产开发有限公司
建筑风格 主力户型 项目地址 开发商
建筑风格建议
占地面积 结构形式 容积率 总户数
专属大道——业主回家的仪仗队
[目的] 为客户营造专属感，亲切感及尊贵感 [方式] 将路两侧的灯杆挂旗、增加一些雕塑小品和花池，通往售楼处的路 面画上专属停车位 。
售楼处设置建议
内部设置-本案建议
贷款咨询 区
1）接待台
2）区域沙盘
沙盘
接 待 台
洽谈区 水吧 VIP室 VIP室
L E D 大 屏
区位沙盘
售楼处外立面亮化
售楼处外立面亮化 在外立面增加灯带、部分射灯等，夜晚增加昭示性。
售楼处设置建议
沙盘设置-本案建议
建议采用黑色亚克力制作，结合激光切割技术，外加对路网LED灯光编程技术 ，塑造现代科技的视觉效果，三层板叠加制作，营造立体效果，用发光透视 效果展示周边环境； 制作范围：项目周边10公里半径内的配图展示； 材质、灯光：采用进口亚克力玻璃制作，采用激光机雕刻出区域模型上面的 路网、建筑、文字等，并在镜面玻璃反面喷漆及安装不同颜色LED灯光来制作 ； 重点表现：A、交通轨道；B、生活配套；C、环境优势等；
容积率
总户数
2.49
683
绿化率
一期户数
35%
683
东 尚 名 筑
开盘时间 规划形态
预计2016年8 交房时间 2018年底 月
整体规划6东住宅，北侧2东25层高 层，南侧4东17层小高层。采用围合 式设计。 新中式与赖特相结合
120-130三室 荀子大街以东、新区经一街以北 邯郸东尚房地产开发有限公司
问题导出
1、建筑风格如何打造？ 2、景观园林如何演绎？ 3、售楼处如何设置？ 4、示范区如何完美呈现？
Part 2 规划建议
综合考虑产品成本把控、销售去化速度与溢价等，结合客户喜好，提出建议
①建筑风格建议
②景观园林建议
③售楼处设置建议
④示范区建议
建筑风格建议 竞品研究-东尚名筑
占地面积 结构形式 约3.3万㎡ 小高层、高层 总建筑面 积 公摊率 10.79万 20-25%
法式风格 120-140三室 荀子大街以东、丛台路以南 荣盛房地产发展股份有限公司
建筑风格建议 新亚洲风格—本案建议
新亚洲建筑风格
目前国际建筑界极受推崇的一种理念。主张以具有浓 厚地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化， 在更加关注现代生活的舒适性的同时，亦让亚洲优秀 传统文化得以传承和发扬。
优势明显；
项目所处板块位于东部核心区，政府主导城市重点发展方向，前景规划良好，区域认可度 价值高，周边配套较为欠缺，总体来讲优势突出，可操控性强。
• 市委市政府重点关注项目，支持力度大； • 邯郸人对项目区域认可度高； • 毗邻高铁站、客运中心,紧邻联纺路、 丛台路、站前大街，交通条件优越； • 项目位于东部新城核心区，属于核心商 务区范围内为数不多的住宅项目，区位 • 意向宗地地势平坦，利于快速施工、开 发；地块方正、便于规划。
示范区建议
临建样板房设置-本案建议
临 建 板 房 空 白 墙 身 装 饰
ຫໍສະໝຸດ Baidu
示范区建议
样板房设置-本案建议
建议： 选择3套主力户型做临时样板间展示
现代简约风格-112㎡户型 现代奢华+中式元素-139㎡户型 欧式奢华风格-172㎡户型
示范区建议
样板房设置-本案建议
现代简约风格-112㎡户型
示范区建议
售楼处设置建议
沙盘设置-本案建议
灯光效果：楼体内设计万家灯火灯光 效果，用浅黄暖光、白光等色调的LED 灯有选择性地分布在不同楼体内； 水系水景：采用进口仿真水制作； 商业街的灯光应保持绚丽，通过商业 街小品摆设、户外构建、人物的设置 及商铺内柜台摆设，营造浓厚的商业 气氛； 楼宇上方均需设置发光字牌，标识楼 栋号，苑区设置发光字牌，标识苑区 名称； 根据当地植物特性，设置层次分明的 园林景观，渲染当地气候特点，整体 打造高端社区环境； 模型盘面空白处需增设制作《温馨提 示》标牌，以标明本模型仅供参考。 作为要约邀请，以“提示”方式做免 责；
示范区建议
示范区大门设置-本案建议
大 门
示范区建议
示范区LOGO墙设置-本案建议
示范区建议
示范区景观设置-本案建议
示范区建议
示范区景观设置-本案建议
泰式风情园林三大主题：
一是以水为主题的蝶形泳池，不规则的造型宛如一颗翡翠，营造出随意、放松的休闲氛围，配 以亚热带名贵树木，是业主最佳的运动休闲选择； 二是以运动为主题的广场，“运动不应是在健身房，而是要回归自然”，将各种运动设施融入
高教区
体育 中心
文化公 园
商业金融文化区 滨水休闲商业 区
行政 中心
产品定位 项目本体及定位
回顾
地块内部
地块位于秦皇大街东部，丛台东路南部，娲皇路以北，荀子大街以西；净地开发，周边 配套较为欠缺
在建客运总站 在建客运总站
锦河湾
规划新区，净地开发
地块内部 丛台东路 秦皇大街
产品定位
SWOT分析
回顾