浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定
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综上所述，将配置比例作为满足业主需要的标准存在其一定的合理性，但是， 在实践过程中也存在问题。在实际建筑区域内，车位的规划十分复杂，并且，不 同类型的车位，具有不同的权属。而配置比例却将不同权属的车位归于一类，交 由开发商作为满足业主需要的唯一义务主体，这是对共有车位存在事实的忽略。 如果开发商没有相关车位的权属，它是无法将车位进行处置的。因此，很有必要 将车位分为专有车位与共有车位，对不同权属的车位加以区别对待。
而对于规划文件，一般包括一些需要进行行政审批的文件，如建设工程规划 许可证之类。在此类文件中，一般包括建设项目的规划设计方案，总平面图等， 此方案中，包括了车位的配置比例的内容。从中，我们可以得知，所有建设工程 的设计方案均需要通过政府相关部门的审批，车位作为小区的配套设施，在相关 的地方政府的行政法规或设计标准中，都该有详细的规定，并且，这个比例是规 定了下限的，开发商在设计规划中不得违反。而开发商所提交方案通过审批，相 应的车位配置比例即成为规划文件的一部分，不得随意更改，并且，要在工程竣 工后，通过政府相关部门的验收，方可使用。[5]
浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定
摘要
随着社会经济的发展，人们对于汽车的需求在不断增加，我国的 个人汽车保有量每年都在不断的增长。在汽车给人们的生活带来便捷 的同时，也催生了另一个问题，就是停车难。现如今的城市住宅小区 里，停车难已经成为十分普遍的问题。这也进一步加剧了关于小区停 车位的权属争议。据不完全统计，近年来关于住宅小区停车位而产生 的诉讼案件都在不断增加。对此，《物权法》在第七十四条对于住宅 小区内车位的使用、权属等问题做出明确的规定。但是，在司法实践 当中，仍然存在许多问题。笔者通过对相关法条的解析，目的在于找 出合理的解决方案，以满足实践的需要。
3、“应当首先满足业主需要”是否为强制性规范
传统的民法将法律规范分为强制性规范和任意性规范，所谓强制性规范是指 不得通过当事人的约定排除或者变更其适用的法律规范。任意性规范是指可以通 过当事人的约定排除或者变更其适用的法律规范。
对于《物权法》第七十四条第一款的规范性质进行分析，首先看到的是“应 当”二字，在一般的法律中，“应当”是作为强制性规范的标记来对待的。然而， 在业界却出现了不同的观点。有学者认为，此处的规范，应理解为“授权第三人 规范”，其理由是此条款协调的并非是民事主体与公共利益之间的关系，而是交 易关系当事人与特定第三人之间的关系。其理由为，在开发商处置相关车位之时， 往往只涉及到交易当事人及其他小区业主的利益，无关国家利益与公共利益，不 需要使用强制性规范加以限定。[7]
2、关于“满足业主需要”的判断标准
2.1 争议焦点
对于《建筑物区分所有权解释》的制定，相关于“应当首先满足业主需要” 在业界一直存在不同的理解。
一种理解为此项规定，在于明确业主的优先购买权或者是优先承租权。有观 点认为，规定此内容的效力在于业主可以在开发商或其他产权人出售或出租车位 时，应该被告知，并且在同等条件下，本小区业主拥有 优先购买权或承租权。 [3]但是，对于此种理解，也有不少反对的意见。有人就认为，这种理解仅仅可以 作为书面上的理解，在实际中，并没有赋予业主相应的权利，理由就是，所谓的 同等条件下，其实在实践过程中，根本不可能存在，只需要通过简单的价格手段， 开发商完全可以无视业主的优先购买权或优先承租权，这与《物权法》的初衷是 相背离的。
Key Words: Property Law; Parking; Property Right
1、问题的提出
1.1 《物权法》的相关规定
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。
第二种理解为，在“应当首先满足业主需要”在实践当中，需要用时间条件 加以限制。即所谓的“首先”应该是在一定的时间范围内，限制开发商对于车位 的出售或出租行为。从而使得满足业主需要真正得到实现。比如，有人认为，应 该通过法律设定一个长期期限（如入住率达到三分之二或 5 年以上）的限制销售 期和一个短期期限（如入住率达到三分之二或 2 年）的限制租赁期。在该期限内， 开发商不得将车位出售或出租给业主以外的人。3
然而，此司法解释也并未阐明实践当中所存在的问题。首先, 将配置比例作 为满足业主需要的标准是否合适。 义务主体难道仅限于开发商，或是应有其他
1关淑芳、王轶:“ 论授权第三人规范——兼论违反《物权法》第 7 4 条第 1 款的法律效果”, 《法律适 用》2 0 0 9 年第 8 期
主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，笔 者在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。2此外, 违反“ 应 当首先满足业主需要” 义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律 后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案, 这在司法实践中也 是引发争议的问题, 学界对此的意见不一。有学者认为, 其法律后果为可撤销的 法律后果, 应当赋予业主以撤销权。[１]也有学者认为, 其是“强制性规定”, 应 当是无效的法律后果, 其理由在于该条款不仅使用了“ 应当”的字样, 更重要 的是该条款是调整“ 公共利益” 的。[2]
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有管理。 在《物权法》中单列一条来确定建筑区划内关于车位的使用、权属问题，看 似十分细致，实际上在司法实践中存在诸多的问题。首先，“建筑区划”的提法 过于笼统，在实际运用当中，容易产生误用，不利于界定相关权利与义务的归属。 其次，第一款中，关于车位的使用，规定极为概括，既没有解释谁是满足业主需 要的义务主体，也没有明确满足业主需要的标准。此条款在实务中引发的问题和 争议很大。再次，第二款中，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未 给予明确界定，在实践当中，也产生了不少争论。
然而，为什么配置比例可以作为“满足业主需要”的标准？要回答这个问题， 首先要先明确“业主需要”的含义。小区内的业主购买车位用于自身停车即业主 需要，而业主购买车位，也可用于投资，可购买多个车位，以待日后销售获利， 此也为业主需要。此种需要是否应当被满足？然而，就车位本身的属性来看，其 更多的作用在于停放汽车，而且，当前，建筑区划内的车位数量也不足以支撑业 主的投资需求。用配置比例来限制业主的投资需求，此点值得肯定。而且，由于 规划建设存在一定的滞后性，目前，车位的配置比例一直是滞后于私家车的发展 速度，因此，利用配置比例来满足业主需要是符合相关设计标准和业主购房时的 预期的。确定配置比例作为标准，在当前，是有其现实依据的。4
然而，最高法院在出台司法解释的时候，还是放弃了时间标准，而选择了配 比标准。原因在于，一部分学者认为时间标准背离了《物权法》第七十四条的李 法精神，也不符合停车位作为住宅小区配套设施的属性与功能。业主有权从自己 已购买住宅、享有区分所有建筑物成员权的住宅区首先获得对车位需要的满足。 部分房地产开发业的从业人士也认为，时间标准不符合现实，业主如有购买车位 的意愿，不需要等四年之久，时间期限的规定，会使得本来紧缺的车位资源闲置， 是对资源的浪费。更有人认为，规定四年时间是长是短，并没有明确的标准，关 键在于《物权法》中，并没有出现对于时间的规定，如果司法解释中规定时间， 缺少必要的法律依据。[4]
作者认为，当前的争议点集中在了以下两个方面，一是关于满足业主需要的 标准按配置比例来确定，是否能在实践中可行，或者是改变标准，根据不断发展 的实际情况来进一步确定；二是应当尽快明确“应当首先满足业主需要”是否必 须遵守，如果违反这一规定的法律后果又是什么？
2崔建远: 《物权: 规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》( 上册) , 清华大学出版社 2 0 1 1 年版, 第 418 页
4高圣平:“‘ 首先满足业主的需要’的规范意义—《物权法》第 7 4 条第 1 款的理解与适用”,《法学》2 0 0 9 年第 2 期
屋套数的比例。 也就是说, 规划中的车位都是包含在配置比例中的。但是, 规划中的车位的
权属并不பைடு நூலகம்属于开发商。开发商是否有权处置此类车位？这在实践中存在很大的 争议。在实践过程中，建筑区划内的车位规划十分复杂，有的开发商利用人防工 程作为地下停车库，有些开发商还将架空层设计成为车位，但问题是，这些车位 可以算在配置比例中，但是，开发商是否有权利去处置这类车位。[6]
2.3 开发商是否为满足业主需要的唯一义务主体？
在最高法的司法解释中，确定了按照配置比例作为评判是否满足业主需要的 标准，在此，就会产生新的问题。开发商在规划过程中，会将建筑区划内，属于 业主共有的区域规划为车位，而此类车位是否算在配置比例内？根据相关司法解 释，配置比例是指指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房
1.2 相关司法解释的规定
鉴于《物权法》对于车位的相关规定过于宽泛，在司法实践当中，存在较大 争议，最高人民法院专门出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》) 第 5 条将如何满足业主需要的义务主体限定在建设单位( 开发商) , 并且以“配置比 例”作为满足的标准。其具体规定如下：建设单位按照配置比例将车位、车库， 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十 四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规 划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例1。
关键词：物权法；停车位；所有权
Abstract
With the development of the social economy, people's demand for cars is increasing, both in constant growth of China's car ownership per year. In the automotive bring convenience to people's lives, but also gave birth to another problem, parking is difficult. Today's urban residential area where parking is difficult has become a very common problem. This is further exacerbated the parking spaces on residential ownership dispute. According to incomplete statistics, in recent years about the residential district litigation arising parking spaces are on the increase. In this regard, "Property Law" in Article 74 parking spaces for use within residential areas, ownership and other issues make clear. However, in judicial practice, there are still many problems. The author of the analysis of the relevant law, the purpose is to find reasonable solutions to meet the needs of practice.
最终，所谓的时间标准并没有得到采纳，从而认定了配比标准。
3闵敢:“车位、车库没有‘ 首先满足业主的需要’ 法律责任相关问题”, 《政治与法律》2 0 1 0 年第 6 期
2.2 配比标准是否合理？
《建筑物区分所有权解释》采纳的是配比标准。关于配置比例，在第五条中 明确规定，指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数 的比例。由此可见，这个配置比例是要根据规划文件确定的。
而对于规划文件，一般包括一些需要进行行政审批的文件，如建设工程规划 许可证之类。在此类文件中，一般包括建设项目的规划设计方案，总平面图等， 此方案中，包括了车位的配置比例的内容。从中，我们可以得知，所有建设工程 的设计方案均需要通过政府相关部门的审批，车位作为小区的配套设施，在相关 的地方政府的行政法规或设计标准中，都该有详细的规定，并且，这个比例是规 定了下限的，开发商在设计规划中不得违反。而开发商所提交方案通过审批，相 应的车位配置比例即成为规划文件的一部分，不得随意更改，并且，要在工程竣 工后，通过政府相关部门的验收，方可使用。[5]
浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定
摘要
随着社会经济的发展，人们对于汽车的需求在不断增加，我国的 个人汽车保有量每年都在不断的增长。在汽车给人们的生活带来便捷 的同时，也催生了另一个问题，就是停车难。现如今的城市住宅小区 里，停车难已经成为十分普遍的问题。这也进一步加剧了关于小区停 车位的权属争议。据不完全统计，近年来关于住宅小区停车位而产生 的诉讼案件都在不断增加。对此，《物权法》在第七十四条对于住宅 小区内车位的使用、权属等问题做出明确的规定。但是，在司法实践 当中，仍然存在许多问题。笔者通过对相关法条的解析，目的在于找 出合理的解决方案，以满足实践的需要。
3、“应当首先满足业主需要”是否为强制性规范
传统的民法将法律规范分为强制性规范和任意性规范，所谓强制性规范是指 不得通过当事人的约定排除或者变更其适用的法律规范。任意性规范是指可以通 过当事人的约定排除或者变更其适用的法律规范。
对于《物权法》第七十四条第一款的规范性质进行分析，首先看到的是“应 当”二字，在一般的法律中，“应当”是作为强制性规范的标记来对待的。然而， 在业界却出现了不同的观点。有学者认为，此处的规范，应理解为“授权第三人 规范”，其理由是此条款协调的并非是民事主体与公共利益之间的关系，而是交 易关系当事人与特定第三人之间的关系。其理由为，在开发商处置相关车位之时， 往往只涉及到交易当事人及其他小区业主的利益，无关国家利益与公共利益，不 需要使用强制性规范加以限定。[7]
2、关于“满足业主需要”的判断标准
2.1 争议焦点
对于《建筑物区分所有权解释》的制定，相关于“应当首先满足业主需要” 在业界一直存在不同的理解。
一种理解为此项规定，在于明确业主的优先购买权或者是优先承租权。有观 点认为，规定此内容的效力在于业主可以在开发商或其他产权人出售或出租车位 时，应该被告知，并且在同等条件下，本小区业主拥有 优先购买权或承租权。 [3]但是，对于此种理解，也有不少反对的意见。有人就认为，这种理解仅仅可以 作为书面上的理解，在实际中，并没有赋予业主相应的权利，理由就是，所谓的 同等条件下，其实在实践过程中，根本不可能存在，只需要通过简单的价格手段， 开发商完全可以无视业主的优先购买权或优先承租权，这与《物权法》的初衷是 相背离的。
Key Words: Property Law; Parking; Property Right
1、问题的提出
1.1 《物权法》的相关规定
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。
第二种理解为，在“应当首先满足业主需要”在实践当中，需要用时间条件 加以限制。即所谓的“首先”应该是在一定的时间范围内，限制开发商对于车位 的出售或出租行为。从而使得满足业主需要真正得到实现。比如，有人认为，应 该通过法律设定一个长期期限（如入住率达到三分之二或 5 年以上）的限制销售 期和一个短期期限（如入住率达到三分之二或 2 年）的限制租赁期。在该期限内， 开发商不得将车位出售或出租给业主以外的人。3
然而，此司法解释也并未阐明实践当中所存在的问题。首先, 将配置比例作 为满足业主需要的标准是否合适。 义务主体难道仅限于开发商，或是应有其他
1关淑芳、王轶:“ 论授权第三人规范——兼论违反《物权法》第 7 4 条第 1 款的法律效果”, 《法律适 用》2 0 0 9 年第 8 期
主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，笔 者在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。2此外, 违反“ 应 当首先满足业主需要” 义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律 后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案, 这在司法实践中也 是引发争议的问题, 学界对此的意见不一。有学者认为, 其法律后果为可撤销的 法律后果, 应当赋予业主以撤销权。[１]也有学者认为, 其是“强制性规定”, 应 当是无效的法律后果, 其理由在于该条款不仅使用了“ 应当”的字样, 更重要 的是该条款是调整“ 公共利益” 的。[2]
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有管理。 在《物权法》中单列一条来确定建筑区划内关于车位的使用、权属问题，看 似十分细致，实际上在司法实践中存在诸多的问题。首先，“建筑区划”的提法 过于笼统，在实际运用当中，容易产生误用，不利于界定相关权利与义务的归属。 其次，第一款中，关于车位的使用，规定极为概括，既没有解释谁是满足业主需 要的义务主体，也没有明确满足业主需要的标准。此条款在实务中引发的问题和 争议很大。再次，第二款中，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未 给予明确界定，在实践当中，也产生了不少争论。
然而，为什么配置比例可以作为“满足业主需要”的标准？要回答这个问题， 首先要先明确“业主需要”的含义。小区内的业主购买车位用于自身停车即业主 需要，而业主购买车位，也可用于投资，可购买多个车位，以待日后销售获利， 此也为业主需要。此种需要是否应当被满足？然而，就车位本身的属性来看，其 更多的作用在于停放汽车，而且，当前，建筑区划内的车位数量也不足以支撑业 主的投资需求。用配置比例来限制业主的投资需求，此点值得肯定。而且，由于 规划建设存在一定的滞后性，目前，车位的配置比例一直是滞后于私家车的发展 速度，因此，利用配置比例来满足业主需要是符合相关设计标准和业主购房时的 预期的。确定配置比例作为标准，在当前，是有其现实依据的。4
然而，最高法院在出台司法解释的时候，还是放弃了时间标准，而选择了配 比标准。原因在于，一部分学者认为时间标准背离了《物权法》第七十四条的李 法精神，也不符合停车位作为住宅小区配套设施的属性与功能。业主有权从自己 已购买住宅、享有区分所有建筑物成员权的住宅区首先获得对车位需要的满足。 部分房地产开发业的从业人士也认为，时间标准不符合现实，业主如有购买车位 的意愿，不需要等四年之久，时间期限的规定，会使得本来紧缺的车位资源闲置， 是对资源的浪费。更有人认为，规定四年时间是长是短，并没有明确的标准，关 键在于《物权法》中，并没有出现对于时间的规定，如果司法解释中规定时间， 缺少必要的法律依据。[4]
作者认为，当前的争议点集中在了以下两个方面，一是关于满足业主需要的 标准按配置比例来确定，是否能在实践中可行，或者是改变标准，根据不断发展 的实际情况来进一步确定；二是应当尽快明确“应当首先满足业主需要”是否必 须遵守，如果违反这一规定的法律后果又是什么？
2崔建远: 《物权: 规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》( 上册) , 清华大学出版社 2 0 1 1 年版, 第 418 页
4高圣平:“‘ 首先满足业主的需要’的规范意义—《物权法》第 7 4 条第 1 款的理解与适用”,《法学》2 0 0 9 年第 2 期
屋套数的比例。 也就是说, 规划中的车位都是包含在配置比例中的。但是, 规划中的车位的
权属并不பைடு நூலகம்属于开发商。开发商是否有权处置此类车位？这在实践中存在很大的 争议。在实践过程中，建筑区划内的车位规划十分复杂，有的开发商利用人防工 程作为地下停车库，有些开发商还将架空层设计成为车位，但问题是，这些车位 可以算在配置比例中，但是，开发商是否有权利去处置这类车位。[6]
2.3 开发商是否为满足业主需要的唯一义务主体？
在最高法的司法解释中，确定了按照配置比例作为评判是否满足业主需要的 标准，在此，就会产生新的问题。开发商在规划过程中，会将建筑区划内，属于 业主共有的区域规划为车位，而此类车位是否算在配置比例内？根据相关司法解 释，配置比例是指指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房
1.2 相关司法解释的规定
鉴于《物权法》对于车位的相关规定过于宽泛，在司法实践当中，存在较大 争议，最高人民法院专门出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》) 第 5 条将如何满足业主需要的义务主体限定在建设单位( 开发商) , 并且以“配置比 例”作为满足的标准。其具体规定如下：建设单位按照配置比例将车位、车库， 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十 四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规 划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例1。
关键词：物权法；停车位；所有权
Abstract
With the development of the social economy, people's demand for cars is increasing, both in constant growth of China's car ownership per year. In the automotive bring convenience to people's lives, but also gave birth to another problem, parking is difficult. Today's urban residential area where parking is difficult has become a very common problem. This is further exacerbated the parking spaces on residential ownership dispute. According to incomplete statistics, in recent years about the residential district litigation arising parking spaces are on the increase. In this regard, "Property Law" in Article 74 parking spaces for use within residential areas, ownership and other issues make clear. However, in judicial practice, there are still many problems. The author of the analysis of the relevant law, the purpose is to find reasonable solutions to meet the needs of practice.
最终，所谓的时间标准并没有得到采纳，从而认定了配比标准。
3闵敢:“车位、车库没有‘ 首先满足业主的需要’ 法律责任相关问题”, 《政治与法律》2 0 1 0 年第 6 期
2.2 配比标准是否合理？
《建筑物区分所有权解释》采纳的是配比标准。关于配置比例，在第五条中 明确规定，指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数 的比例。由此可见，这个配置比例是要根据规划文件确定的。