城中村改造模式研究-北京市何各庄案例分析

城中村改造模式研究

——北京市何各庄案例分析

[摘要]本文通过对北京市近郊何各庄村城市化改造调研，疏理其对村庄民居进行保护性开发、打造以乡村四合院文化经济的创新做法，分析其能够克服传统历史文化和原始乡村文明保护与农村房地资产资本化后农民增收二者之间矛盾的原因，指出其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。

近年来，为了城市统一规划建设、改善村民生活环境，大中城市掀起了一场以大规模征地拆建为标志的城中村改造进程。一些地方政府更是打着新农村建设的幌子，以宅基地换房、村民集中上楼等方式大搞圈地运动，将村集体和村民土地征占为国家建设用地，独享巨大的土地资本化增值收益。陈锡文（2010）认为这种史无前例的拆村造城大跃进运动，把农民人留下了、地拿走了，弄得村庄稀里哗啦，迟早要出大问题。温铁军（2007）认为目前各地在贯彻新农村建设中出现的最大偏差就是按照城市的样子“大拆大建”盖房子。地处北京市近郊的何各庄村在面临村庄命运的决策时，没有选择城市化中普遍采取的大规模拆迁重建模式，没有将村民驱离世代居住的土地，而是在保持农民房地产权不变更和村落原始风貌的基础上，打造以乡村四合院文化为核心的第三产业体系，既保护了传统历史文化与乡村文明传承，又实现了农村房地资产资本化后的农民增收，成功探索出工业化和房地产开发之外解决城市化征地拆迁困局的一种新的替代方案。本文通过对何各庄的实地调研，对这种新模式产生的背景进行深入剖析，详细梳理参与主体的具体做法和制度细节，解析该模式运作的成功之道，揭示其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。

二、瓦片经济与城市化征地拆迁困境

改革开放30多年来，我国工业化、城市化快速扩张，原本属于农村的村庄转眼间成为城市的一部分，成为所谓的“都市村庄”。城市经济发展吸引了大批低收入的外来务工人员流人生存成本相对低廉的都市村庄。由于缺乏规划，村民受经济利益驱使和自身经济实力约束，私搭乱建问题严重，违法违章建筑集中，挤占公共空间现象普遍，独家独户的家庭建筑

模式造成土地资源的严重浪费;村庄基础设施超负荷运转，道路狭窄拥挤，供水、供电不配套，排水排污不畅，卫生脏乱，垃圾成灾，村民居住环境恶化，村容村貌普遍较差。受城乡二元管理体制和土地管理制度制约，市政建设规划和城市管理的许多规定条例在都市村庄不具备完全的法律效力，形成制度真空。在这种条件下，形成几乎所有大城市都广泛存在的、与现代城市规划格格不入、以私搭乱建、脏乱差为特征的廉租“瓦片经济”。著名作家老舍笔下旧北平的“吃瓦片”营生现在转变为城郊农村的“瓦片经济”，传统农民变成坐享其成、无所事事的租金食利阶层。李培林（2002）认为以瓦片经济为特征的都市村庄必将走向终结。

目前大拆大建的农村工业化和城市化做法都存在一些严重问题。第一，对传统乡村历史文化造成不可逆转的冲击。传统村庄既是广大农民生息繁衍的场所，也是传统农村民俗文化传承的载体，属于文化历史遗产。为了多争取一点城市建设用地和眼前利益而拆掉百年历史的旧村庄，村落的消失与村民迁徙后生活方式的改变导致民间建筑和民俗文化的湮灭，对乡村文化的历史性、多样性造成不可逆转的损坏。许多地方试图重建仿古建筑来恢复历史面貌的做法广为社会诟病。第二，损害农民的自由和利益。我国宪法规定土地所有权属于国家或集体，房地产权的二元性构成了强制征地拆迁的法律制度根源。地方政府通过垄断一级土地市场获取巨额土地增值收益，又在城市化和新农村建设中创造政绩;农民作为原土地占有者被排除在交易之外，被剥夺了平等市场主体的地位和参与议价的权利，在得到不足以维持现有生活水平的少得可怜的补偿后，永远失去了作为稳定收入来源和社会保障的土地。农民“被上楼”增加了生产生活成本，割裂了村庄原有的社会关系网络，降低了他们抵御风险和外部压力的能力，破坏了传统村庄和谐人居的文化意义。第三，造成社会矛盾激化。由于政府在征地补偿和保障安置中严重地侵害了农民利益，产生极大的社会不公。全国因征地拆迁引发的集体上访和群体性事件大幅度增加，拆迁冲突的激烈程度一再升级，有些还夹杂黑社会的影子，酿成多起征地拆迁悲剧。根据建设部统计，2009年到建设部上访的群众有3929批、18071人，2010年仅上半年就有4026批、18620人上访。强制征地拆迁严重地违背了十六大提出的“建设社会义和谐社会”的发展目标和胡锦涛主席近来提出的“惠及所有人群的“包容性增长”理念”。第四，资源大量浪费。村庄原有的道路、供排水系统、电气网等基础设施和公共物品被拆除，远未达到使用寿命的民宅被拆毁，大规模的整村拆迁重建、村民安置补偿也需要大笔资金投入和利息支出，非生产性资源浪费严重。如果外界权力和资本介入则会造成大量收益流失和精英俘获，产生贪污腐败问题。村落原始的自然生态环境资源在开发重建中被破坏，工业污染造成的生态价值损失难以估量。

三、都市村庄改造的路径选择

何各庄村位于北京市朝阳区东北城乡结合部，地处温榆河绿色生态走廊及北京市第二道绿化隔离带建设区域。村域面积2700亩，村内住户301户，常住人口1035人，流动人口约5800人。村庄宅基地面积为23公顷，建筑风格为北京传统四合院，房屋建筑质量参差不齐，基础设施落后。村内有200户以出租房屋为主要收入来源，每户年租金收入5000～15000元，整院出租年租金仅20000元左右，属于典型的“瓦片经济”。

多年的“瓦片经济”导致近6000人外来人口涌人何各庄，社会治安、环境卫生等问题随之而来，人口、资源、环境矛盾加剧。村干部每天忙于协调村内事务，无暇顾及村庄发展。现实使村干部清醒地认识到，如果不主动地改变现状，村庄就会像许多都市村庄一样，要么在城市化大拆大建中灰飞烟灭，要么在不堪重负中逐渐衰败消亡。2006年村集体决定改造传统农村。当时可供选择的改造模式有三种：（1）村庄整体拆除，出卖、出租土地开发房地产业;（2）发展农村工业，带动农民就业增收;（3）平房改楼房，提升“瓦片经济”水平。不难看出，以上三种模式都不能化解上文提到的困局，无法获得受直接影响的当事人－－社区村民－－的广泛支持。

与此同时，在村庄内部自发地产生出一种新的经济增长模式－－“文化经济”。村庄精英吴运涛凭借艺术家身份和留美经历，以早期承包集体果园开办果园艺术餐厅为起点，发现并发掘北京四合院民居承载传统民间历史文化的商机，以高出平均租金4倍的价格租下其他村民的四合院，将其改造成一家融中国文化元素和西方现代生活为一体的社区会所，服务于周围别墅区、艺术区的高收人人群。其改造成功起到了示范效用，紫云轩艺术茶社、李唐千秋画廊餐厅先后建立，另外三家四合院改造后以每年20万元的租金租给了偏好中国历史文化和乡村生活的城市高收人群体。

这种由村民自发创造的文化经济发展方式为村干部选择村庄改造模式带来了很大的启示。何各庄村是京郊少有的村庄自然肌理保留完好的原生态村落，村民住宅都是四合院，常住人口只有1035人，村庄风景优美。如果能将全村四合院统一改造出租，不但能够保护中国民间历史文化和原汁原味民俗建筑，还可以实现村民私人产权资本化的收益最大化。改造后的村庄还可以凭借规模优势，开发北京传统民居和生态农村相结合的旅游文化产业，带动社区就业和经济可持续发展。