(物业管理)地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展

（物业管理）地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展

地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展□作者：陈明峰日期：2003-10-31

第一部分：地铁与城市发展的紧密关系

一、地铁建设的效益

地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保

的轨道交通。除了为市民出行提供快速、稳定的交

通工具外，地铁的社会效益还体现在以下几个方

面：

1、沿线商业提升生活空间和便利度

地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过

地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及

居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场

所。

在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的

事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁

也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。

2、改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生

变化；

地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。

地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。

3、为沿线土地带来增值

地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5％-15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。

[例1]：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。

对商业价值提升：一号线开通后，带动中华广场商

铺升值5％，流行前线的租金也上升了近一倍多。

[例2]：天津红桥区随着地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点，增幅为13.2％。

二、面临的困境：地铁投资巨大政府负担沉重

地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。而其作为公益事业，地铁只能以低廉的运价提供优质服务，不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。因此，世界各大城市的地铁营运都是无法赢利的，必须由政府每年给予财政补贴。

很久以来，多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，成为政府极为沉重的负担。

支持数据与案例

I.地铁建设时间：

莫斯科地铁首期5年（1931年开始修建，1935年建成通车。）

广州地铁一号线5.5年（1993年12月28日——1999年6月28日）

II.地铁造价与其它交通设施造价对比：

III.经营成本往往大于运营收入

地铁单凭客流运营收回成本在全世界都没有先例，以广州地铁一号线为例，投资122亿，运营三年下来，平均每年运营收入在1.8-1.9亿元人民币水平，但就去年而言，运营成本却达2.3亿元人民币。

四、难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？

香港地铁是目前唯一打破“亏钱”规则的地铁。事实上，香港地铁是目前世界上唯一经营获利的地铁公司。香港地铁自1979年底逐段投入运营，经营初期，是没有盈利的，其一是收入少，二是利息开支大。随着地铁各站投入运营，乘客量不断增加。地铁公司自1998年开始剔除沉重利息开支和其他

经营费用后，首次出现2亿元盈利。截至2000年上半年的20年半的时间里，逐步由前12年的亏损，转为盈利，其中1998年的利润达到28.19亿港元；1999年盈利21.16亿港元，2000年利润已经达到41亿港元。并曾在1997年及1998两年派发股息。

其最主要的两个原因是：

·地铁沿线物业的统筹发展

·商业化运作的运营模式

以下对上述两点进行详细说明。

第二部分：地铁沿线物业的统筹发展

一、地铁商业运作发展沿线物业

[案例1]：香港地铁

地铁结合房地产开发可以三得益：一是通过地铁的延伸实现城市拓展的总体规划；二是由地铁来建设新的住宅区，又可为地铁带来新客流；三是可以用房地产的增值弥补地铁运营的亏损。

香港地铁从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车

站及车厂上盖大型物业方面获益良多。目前香港地铁已成为香港最大的房地产开发商。

由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。单在1999年，地铁公司在机场沿线5个车站物业发展计划涉及面积约达350万平方米，将军澳支线4个车站及车厂的物业发展计划涉及楼面总面积约达230万平方米。以地铁公司策略性地保留部分已落成之物业作租赁用途，以提供稳定的租金收入。按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投资物业总值达89亿港元。1999年地铁公司的物业租务及管理收入为75.52亿港元。

地铁公司选取的地皮，通常为车站上盖。其做法是将地下车站大厅与上层物业同时发展。他们首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。例如最近涉及200至25 0亿港元的九龙站5至7期发展商业项目，就有3