中国特色社会主义住房保障体系
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中国特色社会主义住房保障体系
一、中国房地产市场现状
1990~1994年住房体制改革初期四年,全国住宅竣工面积约7 亿平方米,城镇居民人均住房面积13.17 ㎡。
1995~1999 年全国住宅竣工面积约22 亿平方米,城镇居民人均住房面积达到22.36 ㎡(赶上福利分房末班车因素) 1990~2010年,住房体制改革 20 年间,我国城镇住宅总竣工面积为87.78 亿平方米。
1998~2010 年 13 年间由开发商提供的商品住宅为49.56 亿平方米。
平均年商品房竣工面积 4.956 亿平方米。
见下表
商品房的销售对象主要是富人。
目前富人拥有的空置房已高达 2320 万套,主要用于投资性的二套房,如每套按 120 平方米计算,空置面积 27.84 亿平方米,占商品房开发面积的 56%。
自住的住宅只有 21.72 亿平方米,商品房市场已经饱和。
富人的人均居住面积按 60 平方米计算, 13 年解决了 3000 万富人的住房,富人购房人数只占城镇居民购房人数的 15%。
从 1998 年福利分房终止后, 85%工薪阶层居民依靠工资收入的都买不起商品房。
没有被拆迁的城市居民住房面积仍然停
能力不相匹配,通过限购、抑制房价,通过压低房价的商品房供给模式不可能解
决工薪收入人群的住房难问题,“购房难”已成为人民群众最关心、最迫切解决
的问题,解决不当必然会引起社会不稳定因素,解决大多数人民群众住有所居已
成为本届政府的重要责任,中央已把住房问题上升到政治问题来解决。
中国城市化,需要建设多少住房才能满足人民群众日益增长的住房需求?
根据十七大三中全会报告,实现中国现代化必须农业现代化,农业现代化必须农
村多余劳动力转向城镇,意味着到 2020 年要实现 3 亿农民进城,人均按 30 平方
米计算,需要新增城市住房 90 亿平方米。
全国 85%城市居民人数约 5.6573 亿人都需要改善居住条件,从人均 22.36 ㎡提高到 30 ㎡需新增住房 43.22 亿㎡,市场刚性需求高达 133 亿平方米,“买得起房的都有房,没有房的买不起房”当前高价商品房已形成了房地产的泡沫现象。
二、提高认识,明确指导思想
当前已进入到房地产经济发展方式的转型期, 2006 年国务院颁布国六条制定了90/70 政策:“切实调整住房供应结构,重点发展中低价位中小套型普通商品房、经适房和廉租住房”国六条规定 70%土地用于中小套型普通商品房建设,建设 90 平方米以下住房占住房建设的 70%,中国房地产市场应开始转向解决 85% 工薪阶层住房消费上来。
根据市场化运营法则当前取得城市土地成本已远远超过
大多数居民家庭的购房支付能力,实践证明依然采用粗放型投入政策,用金融调控、行政干预等方式来仰制房价;缩小建筑面积来降低售价,不可能把房价调整到与广大人民群众的支付能力相匹配价位,政府应认识到,通过减免税收、各种行政费用、地价补贴等优惠政策无法实现大多数人民群众住有所居宏伟目标。
中国改革开放 30 年,在城市化进程中已消耗了 1 亿亩耕地,我国土地城市化
明显快于人口城市化,城市人口密度在大幅度下降,中国要实现工业现代化,必须
使 70%农民转变成居民,才能实现农业现代化。
农民进城的核心问题是解决城市
住房问题,城市化率应包括 1.45 亿农民工并未融入城市的人口,继续贯彻执行现
有政策,必定造成土地城市化与人口城市化比例更加失调。
“十二五”期间中国必须保证粮食生产安全,确保18.18亿亩耕地,显然住宅建设供地严重不足,已形成了发展与生存矛盾。
破解13 亿人口“住有所居”这一世界性难题,“十二五”规划纲要已明确“逐步形成总量基本平衡,结构基
本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,实现广大群众住有所居” 的要求。
十七大会议指出:依照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革,实
发边界,提高建成区人口密度,防止特大城市面积过度扩张。
逐步实现不同区域
基本公共服务均等化。
坚持走中国特色城镇化道路。
要保障粮食生产安全必须确保18.18 亿亩耕地,未来城市不可能向新区发
展,我们再也不能以消耗耕地为代价换取眼前的城市发展。
中央宏观目标:充分利用城市低效率存量土地,提出国土空间高效利用、提高建筑物容积率、增加城
市人口密度、重新调整城市规划,防止特大城市面积扩大。
应拆除 1999 前建造的不抗震、不节能、不适合现代人生活的约 100 亿平方米危、棚、旧屋,重建 300 亿平
方米现代化住宅,其中 150 亿平方米让当地 5 亿居民原地安置,剩余的 150 亿平
方米足以解决社会刚性需求 133 亿平方米的住房。
旧城改建必然成为解决大多人民群众住房的有效方式。
旧城区改建十年前就已经大规模展开了,由于当时旧城改建的出发点是经营城市,侵犯居民的基本权利,必然造成拆迁难,建筑技术水平有限、建设速度慢、
开发周期长,拆迁成本高,一直困扰大规模进行城市整体更新。
发展是硬道理,就是要坚持科学发展,发展仍是解决我国所有问题的关键。
根据中国旧城状况, 1949~1979 年建设的住房很多是战备房、过渡房、简易房,
50 年代工人新村已成为棚户区。
1979~1999 年建造的住宅是房改的主力房源,
为满足脱困而建的住宅。
当时鼓励企业自建,谈不上符合城市整体规划,企业为
了降低成本、加快速度,全国基本上都采用预制楼板承重墙,小开间、小面积构造、没有电梯、没有独立的洗手间、完全不适合现代人生活需求。
这种砖墙承重
预制板结构的多层建筑不保温、不节能、不能抵抗自然灾害,在唐山地震、汶川
地震中已显现对人类带来毁灭性灾难。
属于极其危险建筑,以防地震不测必须抓
紧时间把 1999 前建设的危险房屋,全部拆除重建。
全国城镇区域内64%是低层
建筑、31%是六层以下多层建筑、七层以上的建筑只占5%左右,土地利用效率低。
“十二五” 规划纲要提出:如果用科学判断未来市场需求和技术发展趋势,遵循城市发展客观规律,以大城市为依托以中小城市为重点逐步形成辐射作用大的城
市群。
三、加快推进住宅产业化
胡锦涛总书记在中央人口资源环境工作座谈会上的讲话时强调:科学发展
观,是用来指导发展的,不能离开发展这个主题。
树立和落实科学发展观,必须
着力提高经济增长的质量和效益,努力实现速度和结构、质量、效益相统一,经济
发展和人口、资源、环境相协调。
加快推进住宅产业化的发展,加快建设速度满足人民群众日益增长的住房需求,
远不能满足市场需求。
如采用住宅产业化《轻钢轻板房屋体系》建筑技术节约
混凝土用量 50%。
在消耗同等资源状况下建筑面积可以翻一番,每年竣工面积可达15~20 亿平方米。
以这种速度建设完成 300 亿平方米住宅需要 15~20 年。
住宅产业化能为社会创造 300 万个亿财富,为 3 亿农民进城开创一个新的就业机会,住宅产业化的最终目标:实现当年设计、当年竣工、当年收回投资、加快资金周转率,以速度转化为效益,用效益提高住宅的工程质量、功能质量、环境质量。
通过住宅产业化带动 30 万个亿产值的新一代信息技术、节能环保、新能源、高端装备制造、新材料、等战略性新兴产业发展,形成先导性、支柱性产业。
用效益解决保障性住房建设的资金、用效益解决减轻居民购房负担,提高居民的支付能力、充分挖掘我国内需的巨大潜力,解决大多数人民群众住有所居、开创一个新的房地产消费市场,促进住房消费拉动内需;再造一个中国房地产消费市场。
当前广泛应用于高层建筑的四大结构类型是钢结构、钢筋混凝土结构、型钢混凝土结构和钢管混凝土结构,要提高住宅建设速度必须通过产业化来实现。
实现住宅产业化的最基本条件,必须连续不断流水线生产的梁柱杆件、连续不断流水线生产的各种配套的装配式板材,和连续不断灌浇混凝土,发挥现代工
业生产的规模效应。
唯独采用《钢管混凝土结构》才能满足住宅产业化生产的基
本条件,推行住宅产业化的建筑设计必须选用《钢管混凝土结构》的形式。
国家重点技术创新项目——《轻钢轻板房屋体系》科研成果 , 采用装配式轻钢(冷弯)方钢管框架整体浇捣混凝土结构,形成装配整体式混凝土框架和剪力墙结构,是一种新型的大开间承重结构,是实现《钢管混凝土结构》建筑构件生产产业化的唯一方式。
建筑的结构体系仍属于《钢管混凝土组合结构》。
设计院应依照国家《钢管混凝土结构》的技术规程进行设计。
《轻钢轻板房屋体系》是把传统的钢管混凝土结构的构件小规模生产方式转变成产业化大生产,是一项《轻型房屋钢结构拼装构件》的国家发明专利技术而不是国家的设计技术规程,是实现又好、又快,建设住房的生产技术措施。
是实施知识创新和技术创新工程,把科技进步与住房产业结构优化、改善民生紧密结合起来;促进科技成果向现实生产力转化。
四、推行房地产的科学发展和住房体系科学建设
目前中国房地产经济发展的方式,开发商通过获得土地使用权、银行贷款资金、委托设计院采用传统的混凝土结构建筑技术设计、按工程预算定额进行委托建筑公司施工,施工周期长、效率低。
开发商利润空间只能千方百计通过降低投资成本,提高销售价格制造。
开发商通过招、拍、挂取得土地使用权。
目前土地供量
要大量土地资源,确保粮食生产安全也需要扩大耕地,发展与生存的矛盾日渐加
深,通过土地投入已无法解决中国大多数人民群众的住房问题。
房地产的科学发展和住房体系科学建设,从中央到地方,致力于实现广大群众
住有所居的新一轮政策举措和改革探索正在逐步展开。
面对人口、资源、环境压力。
胡锦涛总书记在 2004 年中央人口资源环境工作座谈会上强调,“全国落实科学发
展观,进一步调整经济结构和转变经济发展方式是缓解人口、资源、环境的压力,
实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。
”唯有科学发展转变房地产经济发
展方式推进旧城更新,建设集中化城市是解决住房供给唯一方法,通
过100 亿平方米旧城更新,提高建筑物容积率 2 倍、就能新建住房 300 亿平方米,
这是解决85%人民群众住有所居的建设用地的最好办法。
坚持旧城区成片综合开发、并与市政设施及公共服务设施相匹配,提高容积率、增加人口密度、节约集
约用地实现房地产的科学发展。
住房体系科学建设应积极贯彻落实国务院办公厅 99 年转发的建设部等八部
委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》到 2010 年初步形成
系列的住宅建筑体系,基本形成住宅部品通用化生产、社会化供应,积极开发和
推广使用轻钢框架结构及配套的装配式板材,使钢管混凝土结构体系的建筑实现住
宅产业化——当年设计、当年建设、当年竣工、当年回收资金、加快资金周
转次数、成倍收益、用速度换取效益;通过住宅产业化的 BT信托模式(国际惯用
模式,英文 Build —Transfer “建设—移交”)把当地劳动力、资源和科学技术转
化成社会所需要的物质财富,从源头上解决建设资金的来源问题,实现了住房体
系科学建设。
住宅产业现代化 BT 信托模式已经基本形成,把旧城区改建作为发展保障性
住房的唯一途径,提高建筑物容积率、增加城市人口密度、解决城市建设用地
紧缺难题,政府不拆迁、财政不补贴,企业不投资,实现速度与和结构、质量、
效益相统一,推进住宅产业现代化,用“速度换效益、用空间换房间”促进保障
性住房建设的大发展;统筹兼顾地方政府的土地财政收入,这是解决大多数人民
群众住有所居的房地产科学发展和住房体系科学建设的方法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》从 2011 年 1 月 21 日正式实施后,各级政
府不能为了眼前利益随意征用农田;也不能为了商业利益随意进行城市房屋拆迁,开发商从此正式退出旧城改建的历史舞台。
地方政府的土地出让计划被遏制后,
依靠政府财力不可能进行旧城区改建用于保障性住房建设,政府的财力也无法满
足日益增长的大多数人民群众的住房需求,政府必须调整社会管理发展思
路,减少对微观经济活动的干预,加快建设法治政府和服务型政府,工作重点应
调整到建立中国特色社会主义住房保障体系上来。
五、建立长效、和谐的土地财政机制
坚决贯彻胡锦涛总书记在中央人口资源环境工作座谈会上的讲话精神:一定要
把广大人民的根本利益作为出发点和落脚点。
要着眼于充分调动人民群众的积
极性、主动性和创造性,着眼于满足人民群众的需要和促进人的全面发展。
根据国发 <2007>24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的文件的精神:旧城区改建的权力应该归还给居民,让当地居民成为城市建设的主体,由居民自治负责拆迁,用“空间换房间”的方式筹措建设资金、用速度来提高效益。
经地方城市人民政府批准,旧城改建利用居民自用土地组织实施。
居民自治合作建房纳入当地经济适用住房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。
在居民同等面积置换的基础上,
优先满足当地居民购买合理住房,多余的房源由地方城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以投资成本价收购后用作廉租住房。
地方政府不要再建保障房,为筹集资金发愁。
旧城区改建投资成本中应包括取得土地的成本,提高容积率增加建筑面积部
分政府理应收其土地有偿使用费,旧城区改建就地安置公平的方式是等面积置
换,测算城市内取得一平方米土地成本相当于一平方米建设成本,达到节能、环境标准的建设成本约人民币3000 元,政府可收取每平方米建筑面积的土地使用
费 3000 元。
(这是地方财政净收入)。
如果全国每年实施 5 亿平方米旧城区改建,可新建房屋 20 亿平方米,政府土地有偿使用费收入持续 20 年高达 4.5 万个亿。
科学发展使出让土地财政收入转变为国土空间高效利用的财政收入,建立长效、和谐的土地财政机制,确保城市基础设施建设的投资来源可加快城市化进程。
六、进行一揽子政策举措和改革。
1、建设主体:由居民委员会或业主委员会将代表被拆迁居民作为旧城区改
建的主体,全体居民的房地产证集中初始登记在居民委员会或业主委员会名下,
由居民委员会或业主委员会作为土地持有人向地方政府申请改建。
2、资金来源:居民委员会代表被拆迁居民的利益,按照市场化运作原则居民委员会与推行住宅产业现代化执行单位签订合作协议,合作原则:执行单位代居委会支付工程款,并出据业主工程款支付保函,不分享旧城区改建项目开发利润,只要用销售收入归还给主持单位代居委会支付给总承包企业的工程款。
3、拆迁补偿原则:根据国发 <2007>24号和国六条 90/70 政策文件精神,建设二、三居室套型为主的小套型住房满足广大居民当前基本需求为保障住房的原则,地方政府可制定人均 30 平方米以下的旧房等面积无偿置换新房,超出部分
面积等价值置换,回搬不足 30 平方米部分按投资成本价购买,超出部分按市场
价购买的保障性住房地方法规。
4、建立社会化住房保障体系:需要增加面积购房的根据家庭收入计算购房
支付能力的限额。
限额的 30%申请公积金贷款, 70%通过 20 年期银行按揭贷款,
确保家庭收入的三分之一用于每月等额还本付息,不足部分可向社会公益基金会申
请购房补贴,使 85%以上人民群众都能买得起合理住房。
5、开创土地有偿使用的新机制:旧城区改建,坚持房地产走市场经济道路,
提高容积率增值建筑面积部分,政府应收取土地有偿使用费,全部进入地方财政
预算,建立长效地方财政机制。
土地使用费作为旧城区改建取得城市用地的土地成
本可进入项目开发的投资成本。
土地使用费收入应用于城市公共设施建设。
6、贯彻科学发展观提高生产力:推行住宅产业现代化,实现当年设计、当年
施工、当年实现销售、加快资金周转率,成倍提高投资收益,高新技术住宅产业
化企业把增加部分的收益捐赠给社会公益基金会,用于对购房者进行补贴,实现
全体人民共享改革成果。
7、改善弱示群体的住房条件:旧城区改建中应建设5%公共福利房,建设成
本列入项目投资成本中,产权捐赠给社会公益基金会,用于救助偿失劳动能力的
弱示群体居住。
8、推进旧城区改建市场化运营:充许搬迁居民之间在回搬前转让回搬合同,竣工后必须到房地产管理部门注册登记。
七、建立中国特色社会主义住房保障体系
当前旧城区改建投资成本价与大多数工薪阶层百姓的购房支付能力不相匹
配是障碍房地产经济健康发展的主要矛盾。
这是目前难以解决的经济社会发展的
矛盾。
根据消费资本化理论依据建立市场化购房补贴机制才能获得妥善解决。
“按揭贷款” 是购房居民用后二十年的收益提前消费购买住房,已逐步被市
场所接受。
“购房补贴”同样是住宅产业化企业用后二十年的收益帮助购房者减轻
购房负担也是存立的。
住宅产业化企业把住房消费者在消费时看作对企业的投资,
并按一定的时间间隔,把企业利润的一定比例返回给消费者,减轻居民购房负担,使大多数人民群众用家庭收入的三分之一用于购房支出、三分之一用于吃饭支出、
三分之一用于其他生活支出,达到国际先进国家居民的收入支出比。
使每个家庭
都能购买与家庭收入相匹配的合理住房,发挥房地产经济在扩大内需中的积极作用。
购房补贴资金是企业通过住宅产业化通过住房建得快、卖得快、资金周转快,
扩大市场消费、提高投资效益所产生的,补贴年限与按揭贷款年限同步。
经营性
企业难以维持二十年履行对购房者进行补贴的承诺,为此必须由住宅产业化企业作
为发起人向民政部门审报成立非公募基金会,把住房销售收入的20%捐赠给基金会,由社会公益基金会负责确保按月返回给购房消费者。
使每个购房者都能获
得长期稳定的补贴确保还款能力,成为中国特色社会主义住房保障体系。
建立住房保障制度能维护社会秩序、促进社会和谐、保障人民安居乐业,为党和国家事业发展营造良好社会环境。
社会管理的基本任务包括协调社会关系、规范社会行为、解决社会问题、化解社会矛盾、促进社会公正、应对社会风险、保持社会稳定全面建设小康社会。
2011年8月9日。