公寓式写字楼招商推广方案165416936

圣地大厦公寓式写字楼招商项目推广分析

圣地大厦九层公寓式写字楼整体规划建筑面积为4256平方米，写字楼为复式结构，首层建筑面积为2224平方米，复层为2032平方米，首层设计为商务办公区，复层设计为公寓休闲区。

一、公寓式写字楼项目定位、优势

1、公寓式写字楼项目定位

圣地大厦九层项目定位为“办公+公寓”，24小时SOHO型办公室与酒店式公寓，公寓式写字楼设计为复式结构，首层为办公区域，复层为休息区域，复层内设有独立卫生间、茶水间、休息间等配套，写字楼提供宽带接口、有线电视接口、电话线、大型商务会议厅配套等。

2、公寓式写字楼项目优势

经市场调查，公寓式写字楼是近两年才在广州兴起的新型写字楼类型，公寓式写字楼的明显优势是，公寓式写字楼可以24时无限制弹性办公时间，并可提供休息间、茶水间，可以提供所需电器、如冰箱、微波炉等煮食等等，并可以解决员工的就餐休息问题，现市面上所有公寓式写大部份多是安装分体式空调（变频或可独立控制使用时间的中央空调系统），因为分体式空调既可以节约客户投入成本，也可以随客户的办公时间自由开关，一般安装中央空调的写字楼每平方分摊费用为20元，而安装分体空费用支出为10元左右，而普通写字楼仅仅是提供办公条件，空调分摊费用高，上班时间有约束因素。

圣地大厦公寓式写字楼位于广州大道北一级马路主干道，交通网络四通八达，沿路设有数个公交站，公交线路遍布全市，上落班交通便利，圣地大

厦外立面宏伟，属地段标致建筑，周边商圈配套成熟，在该地区仅有产权的纯写字楼。

二、项目周边写字楼市场分析与消费客户群体

1、项目周边写字楼市场分析

近年来，白云区商业氛围已经大致形成，并逐渐起步，对写字楼市场的需求开始凸显。但目前白云区只少量的纯写字楼项目，大部份是一些传统老式的招待所、酒店，甚至是仓库改建而成的，是目前该白云区主要的办公场所，近年来，不少住宅的裙楼物业也开上了商务办公的“车道”，大多是一楼作为商铺，二楼以上作为写字楼，目前白云区写字楼基本上是依托着专业市场和中小私营企业，当地拥有成行成市的粮油、装饰材料、货运、汽配、皮具等专业市场，这些专业市场周边的写字楼，主要以中低档为主，大多数写字楼是没装中央空调的，其楼宇外立面看起来也较为落伍，月租仅30元／平方米左右，虽然白云区写字楼租赁成交活跃，空置率较低，但近年很少纯写字楼“新货”供应。上段时间，我部对同和周边写字楼进行了调查摸底，数据显示，周边有产权式写字楼出租率达9成以上，同和周边租价为38元—45元之间，其中租金包管理费和空调分摊费，现时我司圣地大厦写字楼租价40元—45元之间，租金较为合理，近期写字楼出租火爆是受政府利好政策影响。

2、同和镇写字楼消费群体

同和镇属城乡结合区域，外来人口较多，根据圣地大厦现有写字租户和上公司求租写字楼来访登记资料统计显示，一般以中小型个体企业为主，其中为软件开发、装饰、家政、咨询、广告等小型个体公司为主，租

户一般以外来创业者居多，实力较小，这此租户选择该区域主要原因是租金较底，同和镇现时还属于租金、管理费偏底区域，租户不用承受市区高租金、高管理费支出压力，针对以上写字楼消费群体，我公司推出的写字必须符合该区域市场需求，应以乙级写字楼为主，租金定价不能太高，推出写字楼装修应以中上档为主。

因受政府住禁商政策出台影响，现同和镇大部份住宅办公场所将逐渐搬迁到有产权纯写字楼场所办公，现同和镇有产权写字楼基本没有货量，现我公司推出公寓式写字楼比较符合习惯了住宅办公的租客现时市场需要。

三、项目租金、管理费定价

1、价格定位分析

根据圣地大厦周边写字楼价格行情和写字楼客户目标群体属性，必须在出租价格方面要有策略性，高租价出租，虽然在短期内可能有较高利润，但若不能让租客接受，将会造成写字楼的长期滞租，若租价定价太底了，虽然能在相当短的时间内畅租，但可能导致公司租金收入减收，也会减慢资金回笼，最可怕的是，如出租不理想，出租价格就没有下调的余地，制定一个合理的出租价格是保证公司投资尽快回收并取得相应高租金回报的重要条件。

针对圣地大厦九层公寓式写字楼现时还是一个全新项目，周边租金行价偏底和周边写字楼市场是以小型个体企业为主，实力较小的特点，必须准确的市场租价定位，前期应将租金定位适中，以适合这些实力较小的小型个体企业主要消费群体，项目前两年定为推广让利期，即放水养鱼，当

写字成熟客源稳定时，再将租金相对提高，以防前期租金定价太高以让小租客望而生畏，而导空置率偏高，从而造成经营管理上恶性循环，按现时行情价和理想投资回报租金包管理费应该定价最少40元/ m2以上，如以九首层45 m2，复层以45 m2，合计90 m2一个单元作为计算单位，即每月租金、管理费为3600元，而周边写字楼租户每月接受租金、管理费支出约为1500—3000元之间，显然偏离租客接受行价，现定价35元/平方，以

90 m2一个单元计算即每月租金管理费支出为3150元，此定价较为接近市

场价格。

2、租金、管理费定价

a)如以九楼、九夹层建筑面积计算租金出租，九楼租金拟定为30元/

m2，九夹层租金拟定为30元/ m2，每层每月管理费为5元/ m2。

b)管理费用包括：日常保安、保洁、绿花、公共设施维护。

c)空调费用：空调费用支出由租户空调计费表计算，空调费用不打进

管理费用。

四、公寓式写字楼项目投资回报:

1、九楼公寓式写字楼底层建筑面积为2224 m2，九夹层建筑面积为

2032平方米，装修、配套等工程费用总投入约为450万元，写字楼出租均以保证金三按一租方式收取。

租金收入预算（以100%出租率统计）

2、九楼公寓式写字楼收支预算：

a)每月租金及管理费收入约为15万元

b)年租金、管理费收入约179万元

c)九楼公寓式写字楼以出租率按80%来预测估算，即首年该物业可收

益预测为：179万元×80%≈143万/年，加上三个月保证金：15万元×3个月≈45万元,首年租金、管理费、保证金合计收入约为：188万元。

d)按前期投资450万元，总资金投入450万元÷143万元≈ 3.1年

九楼公寓式写字楼回本期约需要3年1个月。

五、公寓式写字楼项目经营管理

1、写字楼经营管理可围绕“安全、舒适、快捷、个性”八个字展开。

a、安全是指让用户在写字楼里工作安全放心，24小时保安系统监

控管理；

b、舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便

c、快捷是指让租户在写字楼内享受宽带共享，可随时与世界各地

进行联系，交换信息，抓住商机；

d、个性是只公寓式写字楼经营办公公共环境有个性化，让租户24

小时自由无限制办公、就餐作息、写字楼管理提供特色售后服

务；

2、建立和健全各种值班制度，坚持办公时间出入写字楼的检查登记制

度，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失，同时，应全面建立