房地产定价策略及案例解析
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萧邦 正成•财富领地 第一站•玉沙小花园
1月
成交套数 成交均价
4
6914
18
5124
5
6147
5
6249
11
6526
1
7480
2
12346
1
6777
2月
成交套数 成交均价
14
6899
58
5054
4
6566
6
6114
24
6817
11
7428
1
11878
2
7200
3月
成交套数 成交均价
10
6863
73
5110
CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第8期
各竞品实现的销售均价以房管局备案价格 为准，由我方总结，一切数据来源为房管局数据 为准。
价格按照所选取竞争项目类似面积区间，关 于权重系数分值由我方项目组为主的十位房地产 专家评审。
③ 价格计算公式 本案成交均价= ｛（本案项目分值÷竞品项目 A分值）×拟合程度×竞品均价｝+ ｛（本案项目 分值÷竞品项目B分值）×拟合程度×竞品均价｝
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
有效的价格策略顾问是这样的
——以新鸿路城市博客VC时代项目为例
文/李萍 CRIC克而瑞成都机构项目经理
价格策略，是指企业通过对顾客需求的估量和成本分析，选择一种能吸引顾客、实现市场 营销组合的策略。本文邀请有着成功“房地产定价及价格策略”实战经验的克而瑞成都机 构，以新鸿路城市博客VC时代项目为例，与您分享作为乙方如何才能为甲方提供更适合的 价格顾问。
从表3中可以看出，针对B物业竞品项目毛坯 价格客户无抗性集中于4500～5500元/平方米之 间，总价在35万～45万之间；能够接受的价格范 围相比无抗性的价格提高幅度大约在500元/平方
表1：A产品价格推导
项目 毛坯价格 （元/平方米）
拟合程度（％）
地理位置
30
户型设计
25
周边配套
15
楼盘品质
10
基本符合目前产品的市场状 10～15套 况，客户虽有抗性但可通过现
场积极的销售方式增强
营销压力较大，需较强的营销 3～5套左右 推广力度支持 且有一定热点
持续
四、B产品价格制定及风险评估
鉴于B产品（60 ～100 平方米）的价格制定方 案与A基本相同，中间的推导过程在此就不作赘 述。以以上方式进行分析、推导，根据市场价格 拟合，本项目小户型60 ～100 平方米产品的比准 价格水平应该在6018元/平方米。
营销水平
20
总分
100
本案
22 18 13 5 15 73
万达广场 6092
1.05 21 22 13 10 20 86
合能耀之城 5096
1.15 17 24 10 7 20 78
上锦美地 6237
1.12 26 22 14 8 18 88
泰基北锦 6113
0.94 18 18 11 6 12 65
二、A产品价格推导
如表1所示：通过项目与参考项目系数分值与 拟合程度确定比较系数=（比较项目系数/本案系 数）*拟合程度。
将各比较对象的现时价格经比较系数修正 后得出比较项目的参考定价=项目现时价格*比 较系数。
本案价格推算=（以项目A为参考的定价+以 项目B为参考的定价……）/参考项目数量≈6400 元/平方米。
033
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
产品价格制定
一、A产品竞争市场价格分析
泰基北锦 天合凯旋港
正成财富领地
三千星座
萧邦
上锦美地 合能耀之城
玉沙小花园
和信派都 万达锦华城
在售楼盘
地理位置：周边环境/标志性地段/生活便利性 /升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线 /公交路线
楼盘品质：项目规模/项目性质/项目容积率 /商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/楼间距 /园林效果/公共部分品质/建筑外观/样板房展示
户型设计：梯户比/实用率/户型/采光通风/附 加价值
形象楼盘
从以上分布图可以看出，与本案A产品（60 平方米以下）相似的竞争项目多集中于项目周 边，且多为一环路附近项目。同时，以上项目与 本案A产品销售期都具备客户分流的可能性，且其 价格对于本案A产品定价具有可参考性，因此将作 为本案的可比项目。
2009年销售竞争模拟
1~3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
竞争
萧邦
销售完成1.1万平方米 剩余存量7000平方米
正成·财富领地 销售完成2.6万平方米 剩余存量800平方米 未开发面积2万平方米
和信派都
共6.7万平方米左右
第一站·玉沙小花园
可销售面积约1万平方米
朗基C城60平方米以下一房物业竞争项目2009年1～3月成交分析
成都万达广场 合能•耀之城
上锦美地 泰基•北锦 天合凯旋港
因此，根据市场价格拟合，本项目小户型60 平方米以下产品的比准价格水平应该在6400元/平 方米。
三、A产品价格风险评估
客户置业目的分类比例
楼盘名称
天合凯旋港 正成财富领地
上锦美地 萧邦
玉沙小花园 龙湖三千星座
泰基北锦 合能耀之城 万达锦华城
自住 25% 10% 38% 15% 2% 8% 50% 75% 18%
价格策略，是指企业通过对顾客需求的估量 和成本分析，选择一种能吸引顾客、实现市场营 销组合的策略。
本文邀请有着成功“房地产定价及价格策 略”实战经验的克而瑞成都机构，以新鸿路城市 博客VC时代项目为例，与您分享作为乙方如何才 能为甲方提供更适合的价格顾问。
基本思考方向
在制定项目的整体价格策略前，我们对新鸿 路城市博客VC时代项目进行整体分析，发现项目 因为外部及内部的不同因素作用，存在以下三个 主要问题：首先是市场大势。房地产市场部分回 暖，但整体走势仍需谨慎；问题二，竞争。本项 目具备一定区域稀缺性，但与城东甚至主城区类 似楼盘形成潜在竞争，存在客户分流关系；问题 三，项目的产品与价格的平衡关系如何控制？
1
6000
6
5976
15
7487
32
7568
1
10717
2
7400
从与本案A类产品类似的60 平方米以下物业 竞争项目销售数据来看，近三个月内大盘成为市 场去化主力，从趋势来看，月销售量并没有呈现 明显的递增或递减态势。
从成交均价来看，普遍比较平稳，开发商并 未对市场持较乐观的态度，整体的销售表现并不 佳，市场抗性较大。
从表2中可以看出，针对A物业竞品项目毛 坯价格客户无抗性集中于6000元/平方米以下，
Biblioteka Baidu
034
CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第8期
总价在30万以下的物业。能够接受的价格范围相 比无抗性的价格提高幅度大约在500元/平方米左 右，可以看出500元/平方米成为单价的敏感值。 而具有抗性的价格相较能够接受的范围大约有 500～800元/平方米的单价上浮。
竞争环境 面临不同的市场竞争态势 选择的竞争对象差异明显 未来的市场竞争程度异同
客户需求 客户置业目的不同 客户特征差别较大 客户价格敏感度不同 产品与价格差异性 产品面积与功能差异明显 产品总价差异较大 产品需求属性区分不同市场
通过以上分析，易居将对本案划分面积段以 区分不同物业产品，通过不同的竞争环境模拟与 竞品市场比较，制定合理的面积段的市场比准均 价，保证项目价格体系的合理科学。
综上问题，初步决定了需要通过合理的定价 策略，达到发展商利润最大化、快速资金回笼的 要求，针对产品的营销推广的支撑、价格杠杆的 运用真正实现项目品质与价格对位的市场形象的 整体思路。
032
一、价格制定核心思路
均价 制定 依据
市场比较(形象、在售项目) 需求模拟(客户接受价格模拟)
报告定价针对朗基新鸿路C城住宅房源，面 积区间为40～100 平方米。
以自住为目的的刚需户型，客户对于单价总 价都较敏感，往往客户更愿意比较同环线的价格 水平；此面积段的B物业类别的客户都普遍存在自 住兼顾投资的目的，对于配套交通较为看重，升 值潜力为主要考虑。
针对客户对于价格的敏感性，我司通过长期 客户调研数据得到B物业竞争可比项目的客户承受 价格抗性调查，根据对于成交数据的研究通过去 化率与价格的曲线关系综合比较制定出客户抗压 性价格承受表。
板块 竞争
合能耀之城 三千星座
推出7万平方米
剩余存量约2.8万平方米 剩余约2.5万平方米
成都万达锦华城 销售15万平方米
后续约 5万平方米
上锦美地
销售完成4.5万平方米 剩余900平方米
泰基·北锦 销售完成3.2万平方米 剩余600平方米
同质 天合凯旋港 销售完成3万平方米 剩余存量1.5万平方米
面积段划分：60平方米以下一房（以下统称 为A物业）与60平方米~100平方米两房、小三房 （以下统称为B物业）。
本案市场可比楼盘筛选步骤
第一轮竞品筛选 第二轮竞品筛选
地理区位与环线具备可比性 项目规模和品质具备相似性 项目产品与面积段具有相似性 项目销售期具有一定重合性 项目目标客户相似具有竞争性
客户置业目的分类比例
楼盘名称
香月楠岸 水映兰庭 财富又一城 大陆锦江华庭 世家东部时空 浅水半岛 天空城 紫东芯座 全兴蓉上坊
自住 60% 80% 65% 55% 85% 88% 95% 86% 35%
置业目的 投资 25% 5% 15% 23% 3% 3% 2% 4% 40%
自住兼投资 15% 15% 20% 22% 12% 9% 3% 10% 25%
营销水平：氛围包装/广告投放/售楼部、销售 通道/销售管理/销售执行/渠道建设
周边配套：公共配套/市政配套/绿化配套 4 比准价形成 ① 权重系数说明 权重系数的拟定为房地产定价中的重要部 分，需参考以下因素：
影响价格的硬件层面 客户需求的重要层面 项目操作水平层面 形成与项目竞争关系层面 ② 价格参考数据 价格制定中的数据参考2009年1～3月各竞品 项目实际成交均价，原因如下： 2008年底各竞争楼盘纷纷进行价格调整， 以往成交价格偏高，会造成本案价格出现偏差， 销售期有差别；
结合市场比较法比准价格与客户承受价格模 拟的综合结果，市场保持目前态势、营销投入 适 当情况下，本项目A物业可努力的销售目标：
价格建议 去化情况 （元/平方米） （套/月）
备注
快速销售 平稳销售 抗压销售
6000 6400 6800
低于目前市场的同类物业销售 20套以上 价格，性价比有较强的体现，
但对于效益最大化有难度
报告中项目物业建议价格全部为销售底价 均价，且此销售价格支撑营销费用需达到不低于 1.5%的销售金额比例。
二、市场比较法进行步骤
1 筛选可比楼盘 地段环线相近、产品特征相似、项目定位相似 目标客户相似，销售期重合 2 确定拟合系数 根据与项目的竞争关系。评定指标：
客户重叠程度 与项目定位的形象差距 后期竞争强度 3 打分 33项比准指标：
置业目的 投资 30% 65% 21% 50% 85% 80% 15% 10% 45%
自住兼投资 45% 25% 41% 35% 13% 12% 35% 15% 37%
我司根据长期客户调研与积累，针对本案件 A物业竞争项目进行客户置业目的梳理，可以看出 除了合能的赠送面积小户型单位以自住为主要需 求，其余项目客户置业目的主要为投资。以投资 为目的的小户型客户对于投资回报的关注更为重 要，单价敏感度较高，而以自住为目的的客户对 于价格更为敏感，更多以总价为衡量标准。
天合凯旋港 6144
0.98 25 20 12 4 13 74
萧邦 7492
1.02 30 18 14 9 18 89
表2：A产品客户价格抗性分类比例
楼盘名称
天合凯旋港 正成财富领地
上锦美地 萧邦
玉沙小花园 龙湖三千星座
泰基北锦 合能耀之城 万达锦华城
高抗性 8000～8500元/平方米 9500～10500元/平方米 7500～8000元/平方米 8500～9000元/平方米 7300～7800元/平方米 7300～8000元/平方米 6000～6500元/平方米 6000～6500元/平方米 7500～8200元/平方米
三、竞品项目筛选标准
易居通过整体与区域市场认识并对朗基C城项 目深入研究后判断不同面积将面临不同的竞争市 场，因此在市场比较法制定价格筛选竞品项目时 为保证价格的合理性与科学性将区分不同面积的 两种产品物业，保证项目的价格均好性与利润目 标的实现。
不同面积物业竞争环境
不同面积物业客户需求
不同面积物业产品 与总价差异明显
1月
成交套数 成交均价
4
6914
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2月
成交套数 成交均价
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3月
成交套数 成交均价
10
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CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第8期
各竞品实现的销售均价以房管局备案价格 为准，由我方总结，一切数据来源为房管局数据 为准。
价格按照所选取竞争项目类似面积区间，关 于权重系数分值由我方项目组为主的十位房地产 专家评审。
③ 价格计算公式 本案成交均价= ｛（本案项目分值÷竞品项目 A分值）×拟合程度×竞品均价｝+ ｛（本案项目 分值÷竞品项目B分值）×拟合程度×竞品均价｝
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
有效的价格策略顾问是这样的
——以新鸿路城市博客VC时代项目为例
文/李萍 CRIC克而瑞成都机构项目经理
价格策略，是指企业通过对顾客需求的估量和成本分析，选择一种能吸引顾客、实现市场 营销组合的策略。本文邀请有着成功“房地产定价及价格策略”实战经验的克而瑞成都机 构，以新鸿路城市博客VC时代项目为例，与您分享作为乙方如何才能为甲方提供更适合的 价格顾问。
从表3中可以看出，针对B物业竞品项目毛坯 价格客户无抗性集中于4500～5500元/平方米之 间，总价在35万～45万之间；能够接受的价格范 围相比无抗性的价格提高幅度大约在500元/平方
表1：A产品价格推导
项目 毛坯价格 （元/平方米）
拟合程度（％）
地理位置
30
户型设计
25
周边配套
15
楼盘品质
10
基本符合目前产品的市场状 10～15套 况，客户虽有抗性但可通过现
场积极的销售方式增强
营销压力较大，需较强的营销 3～5套左右 推广力度支持 且有一定热点
持续
四、B产品价格制定及风险评估
鉴于B产品（60 ～100 平方米）的价格制定方 案与A基本相同，中间的推导过程在此就不作赘 述。以以上方式进行分析、推导，根据市场价格 拟合，本项目小户型60 ～100 平方米产品的比准 价格水平应该在6018元/平方米。
营销水平
20
总分
100
本案
22 18 13 5 15 73
万达广场 6092
1.05 21 22 13 10 20 86
合能耀之城 5096
1.15 17 24 10 7 20 78
上锦美地 6237
1.12 26 22 14 8 18 88
泰基北锦 6113
0.94 18 18 11 6 12 65
二、A产品价格推导
如表1所示：通过项目与参考项目系数分值与 拟合程度确定比较系数=（比较项目系数/本案系 数）*拟合程度。
将各比较对象的现时价格经比较系数修正 后得出比较项目的参考定价=项目现时价格*比 较系数。
本案价格推算=（以项目A为参考的定价+以 项目B为参考的定价……）/参考项目数量≈6400 元/平方米。
033
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
产品价格制定
一、A产品竞争市场价格分析
泰基北锦 天合凯旋港
正成财富领地
三千星座
萧邦
上锦美地 合能耀之城
玉沙小花园
和信派都 万达锦华城
在售楼盘
地理位置：周边环境/标志性地段/生活便利性 /升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线 /公交路线
楼盘品质：项目规模/项目性质/项目容积率 /商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/楼间距 /园林效果/公共部分品质/建筑外观/样板房展示
户型设计：梯户比/实用率/户型/采光通风/附 加价值
形象楼盘
从以上分布图可以看出，与本案A产品（60 平方米以下）相似的竞争项目多集中于项目周 边，且多为一环路附近项目。同时，以上项目与 本案A产品销售期都具备客户分流的可能性，且其 价格对于本案A产品定价具有可参考性，因此将作 为本案的可比项目。
2009年销售竞争模拟
1~3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
竞争
萧邦
销售完成1.1万平方米 剩余存量7000平方米
正成·财富领地 销售完成2.6万平方米 剩余存量800平方米 未开发面积2万平方米
和信派都
共6.7万平方米左右
第一站·玉沙小花园
可销售面积约1万平方米
朗基C城60平方米以下一房物业竞争项目2009年1～3月成交分析
成都万达广场 合能•耀之城
上锦美地 泰基•北锦 天合凯旋港
因此，根据市场价格拟合，本项目小户型60 平方米以下产品的比准价格水平应该在6400元/平 方米。
三、A产品价格风险评估
客户置业目的分类比例
楼盘名称
天合凯旋港 正成财富领地
上锦美地 萧邦
玉沙小花园 龙湖三千星座
泰基北锦 合能耀之城 万达锦华城
自住 25% 10% 38% 15% 2% 8% 50% 75% 18%
价格策略，是指企业通过对顾客需求的估量 和成本分析，选择一种能吸引顾客、实现市场营 销组合的策略。
本文邀请有着成功“房地产定价及价格策 略”实战经验的克而瑞成都机构，以新鸿路城市 博客VC时代项目为例，与您分享作为乙方如何才 能为甲方提供更适合的价格顾问。
基本思考方向
在制定项目的整体价格策略前，我们对新鸿 路城市博客VC时代项目进行整体分析，发现项目 因为外部及内部的不同因素作用，存在以下三个 主要问题：首先是市场大势。房地产市场部分回 暖，但整体走势仍需谨慎；问题二，竞争。本项 目具备一定区域稀缺性，但与城东甚至主城区类 似楼盘形成潜在竞争，存在客户分流关系；问题 三，项目的产品与价格的平衡关系如何控制？
1
6000
6
5976
15
7487
32
7568
1
10717
2
7400
从与本案A类产品类似的60 平方米以下物业 竞争项目销售数据来看，近三个月内大盘成为市 场去化主力，从趋势来看，月销售量并没有呈现 明显的递增或递减态势。
从成交均价来看，普遍比较平稳，开发商并 未对市场持较乐观的态度，整体的销售表现并不 佳，市场抗性较大。
从表2中可以看出，针对A物业竞品项目毛 坯价格客户无抗性集中于6000元/平方米以下，
Biblioteka Baidu
034
CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第8期
总价在30万以下的物业。能够接受的价格范围相 比无抗性的价格提高幅度大约在500元/平方米左 右，可以看出500元/平方米成为单价的敏感值。 而具有抗性的价格相较能够接受的范围大约有 500～800元/平方米的单价上浮。
竞争环境 面临不同的市场竞争态势 选择的竞争对象差异明显 未来的市场竞争程度异同
客户需求 客户置业目的不同 客户特征差别较大 客户价格敏感度不同 产品与价格差异性 产品面积与功能差异明显 产品总价差异较大 产品需求属性区分不同市场
通过以上分析，易居将对本案划分面积段以 区分不同物业产品，通过不同的竞争环境模拟与 竞品市场比较，制定合理的面积段的市场比准均 价，保证项目价格体系的合理科学。
综上问题，初步决定了需要通过合理的定价 策略，达到发展商利润最大化、快速资金回笼的 要求，针对产品的营销推广的支撑、价格杠杆的 运用真正实现项目品质与价格对位的市场形象的 整体思路。
032
一、价格制定核心思路
均价 制定 依据
市场比较(形象、在售项目) 需求模拟(客户接受价格模拟)
报告定价针对朗基新鸿路C城住宅房源，面 积区间为40～100 平方米。
以自住为目的的刚需户型，客户对于单价总 价都较敏感，往往客户更愿意比较同环线的价格 水平；此面积段的B物业类别的客户都普遍存在自 住兼顾投资的目的，对于配套交通较为看重，升 值潜力为主要考虑。
针对客户对于价格的敏感性，我司通过长期 客户调研数据得到B物业竞争可比项目的客户承受 价格抗性调查，根据对于成交数据的研究通过去 化率与价格的曲线关系综合比较制定出客户抗压 性价格承受表。
板块 竞争
合能耀之城 三千星座
推出7万平方米
剩余存量约2.8万平方米 剩余约2.5万平方米
成都万达锦华城 销售15万平方米
后续约 5万平方米
上锦美地
销售完成4.5万平方米 剩余900平方米
泰基·北锦 销售完成3.2万平方米 剩余600平方米
同质 天合凯旋港 销售完成3万平方米 剩余存量1.5万平方米
面积段划分：60平方米以下一房（以下统称 为A物业）与60平方米~100平方米两房、小三房 （以下统称为B物业）。
本案市场可比楼盘筛选步骤
第一轮竞品筛选 第二轮竞品筛选
地理区位与环线具备可比性 项目规模和品质具备相似性 项目产品与面积段具有相似性 项目销售期具有一定重合性 项目目标客户相似具有竞争性
客户置业目的分类比例
楼盘名称
香月楠岸 水映兰庭 财富又一城 大陆锦江华庭 世家东部时空 浅水半岛 天空城 紫东芯座 全兴蓉上坊
自住 60% 80% 65% 55% 85% 88% 95% 86% 35%
置业目的 投资 25% 5% 15% 23% 3% 3% 2% 4% 40%
自住兼投资 15% 15% 20% 22% 12% 9% 3% 10% 25%
营销水平：氛围包装/广告投放/售楼部、销售 通道/销售管理/销售执行/渠道建设
周边配套：公共配套/市政配套/绿化配套 4 比准价形成 ① 权重系数说明 权重系数的拟定为房地产定价中的重要部 分，需参考以下因素：
影响价格的硬件层面 客户需求的重要层面 项目操作水平层面 形成与项目竞争关系层面 ② 价格参考数据 价格制定中的数据参考2009年1～3月各竞品 项目实际成交均价，原因如下： 2008年底各竞争楼盘纷纷进行价格调整， 以往成交价格偏高，会造成本案价格出现偏差， 销售期有差别；
结合市场比较法比准价格与客户承受价格模 拟的综合结果，市场保持目前态势、营销投入 适 当情况下，本项目A物业可努力的销售目标：
价格建议 去化情况 （元/平方米） （套/月）
备注
快速销售 平稳销售 抗压销售
6000 6400 6800
低于目前市场的同类物业销售 20套以上 价格，性价比有较强的体现，
但对于效益最大化有难度
报告中项目物业建议价格全部为销售底价 均价，且此销售价格支撑营销费用需达到不低于 1.5%的销售金额比例。
二、市场比较法进行步骤
1 筛选可比楼盘 地段环线相近、产品特征相似、项目定位相似 目标客户相似，销售期重合 2 确定拟合系数 根据与项目的竞争关系。评定指标：
客户重叠程度 与项目定位的形象差距 后期竞争强度 3 打分 33项比准指标：
置业目的 投资 30% 65% 21% 50% 85% 80% 15% 10% 45%
自住兼投资 45% 25% 41% 35% 13% 12% 35% 15% 37%
我司根据长期客户调研与积累，针对本案件 A物业竞争项目进行客户置业目的梳理，可以看出 除了合能的赠送面积小户型单位以自住为主要需 求，其余项目客户置业目的主要为投资。以投资 为目的的小户型客户对于投资回报的关注更为重 要，单价敏感度较高，而以自住为目的的客户对 于价格更为敏感，更多以总价为衡量标准。
天合凯旋港 6144
0.98 25 20 12 4 13 74
萧邦 7492
1.02 30 18 14 9 18 89
表2：A产品客户价格抗性分类比例
楼盘名称
天合凯旋港 正成财富领地
上锦美地 萧邦
玉沙小花园 龙湖三千星座
泰基北锦 合能耀之城 万达锦华城
高抗性 8000～8500元/平方米 9500～10500元/平方米 7500～8000元/平方米 8500～9000元/平方米 7300～7800元/平方米 7300～8000元/平方米 6000～6500元/平方米 6000～6500元/平方米 7500～8200元/平方米
三、竞品项目筛选标准
易居通过整体与区域市场认识并对朗基C城项 目深入研究后判断不同面积将面临不同的竞争市 场，因此在市场比较法制定价格筛选竞品项目时 为保证价格的合理性与科学性将区分不同面积的 两种产品物业，保证项目的价格均好性与利润目 标的实现。
不同面积物业竞争环境
不同面积物业客户需求
不同面积物业产品 与总价差异明显