北京星河湾分析
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厨设计。
户 产品对比
型
佣人电梯
7
佣人入户前室
消防楼梯
主人电梯 主人入户前室
公 用 电 梯
电 梯 厅
消 防 楼 梯
主人入户玄关
由左图产品对比不难发现，两个项目完全 采用相同的主人入户空间。 差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯 厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一 梯一户独立入户的私密效果。 公用交通空间在设计条件的允许下也可考
8000元/㎡
1期697套,05年7月开盘, 售罄 2期228套,06年12月开 盘，售罄 3期494套,07年8月开盘， 目前去化310套
星河湾项目三期成交均价走势图
35000 30000 25000
24474
28405
32845
20000
15000
10000
5000
0
一期成交均价
二期成交均价
三期成交均价
虽然巧妙，但占据较大面积，
3950
2575 使得其他功能空间面积较为紧
凑，甚至缺失，建议缩小面积
2620
处理。
1250
Ⅲ：非全套房设计有背豪宅设
计，私密性、舒适性原则，建
3380
议改善,并且注意卫生间采光。
Ⅳ：三房功能无法满足多数豪
易 居
中
265044005来自506600国
宅客户的需求，建议书房，大 造多功能空间，并注意采光处 理。
与世界对话的星河湾——探寻新闻营销的传奇
内部交流文稿——林琳 2008年 10月
北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区
项
目
概
北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都
况
机场仅20分钟左右车程。
1 与上海有古北，新天地或者陆家
嘴滨江等概念不同，北京目前还
没有规划意义上清晰的富人区概
念——北京传统意义上是所谓东
富西贵，北贫南贱，自奥运申办
成功之后北部方崛起；
CBD和朝阳核心区域可以算为数 不多，北京人认同的传统富人
区——星河湾所在的朝青板块不
是传统富人区，且自然资源缺乏。
.
易 居
中
国
2
项 成交均价节节攀升，56万平方米3年去化87%！
目
概
项目名称
Ⅱ：虽为紧凑户型产品依旧保
3950
2575 持大户型产品风格，各独立空
间均有向外层层延展的空间。
2620
Ⅲ：中西式双厨的设计满足客
1250
户多方位的需求，扩大紧凑型
产品空间尺度感。
3380
.
易 居
中
2650
4400
5150
6600
国
12
星河湾三房典型户型提升建议：大面积椭圆形玄关厅占据较大使用面积，
现了大户人家“登堂入室”的
豪华感。 Ⅱ：与传统户型相比，更注重
每个独立空间向外功能的延展
性，摆脱公寓封闭小空间的感
受。
Ⅲ：全套房设计。
Ⅳ：豪华主卫设计包含圆形按 摩浴缸、桑拿房，充分展现豪 宅居住的舒适性，并受到市场 的追捧。
易 居
中
国
10
.
星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双
易
居
中 国
星河湾项目三期成交均价走势图
一期：售罄 二期：售罄 三期：去化310套 56万豪宅大盘，3年去化近87%
3
.
4
户 型 2
易 居 中 国
.
户 型 3
易 居 中 国
.
户
型
北京星河湾的项目定位：
4
Ⅰ、重新定义北京豪宅、 Ⅱ、重新聚焦北京富人圈
决定户型基调：大
易 居
中
国
8
.
星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合
建筑类型
区位
均价
占地面积
况
北京星河湾
板楼 （12-29F)
四、五环间
3.3万
520亩
2
主力户型面积(㎡) 会所面积(㎡)
开发商
物业公司
物业费
建筑面积 56万㎡ 全装修标准
容积率
绿化率
3
60%
去化周期
240 299 600-700 全部指套内建面
10000
星河湾集团
高力国际 物业公司
6元/㎡/月
3000~4000元/㎡ 二期开始报价
3套 1.32% 278-576㎡ 179套 78.51%
_
373-630㎡ 46套 20.18%
星河湾户型配比表
三期 287㎡ 1套 0.20% 246-653㎡ 440套 89.07% 966㎡ 53套 10.73%
_
户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。
户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期~三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型
虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分
门入户的尊贵感受。
上海华府天地公用交通空间 星河湾公用交通空间
佣人的活动路线尽量采用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主
人空间使用的独立性。
在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以
满足不同客户的需求。
易 居
中
国
11
.
星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关
市场与客户的需求。
户
型 5
三房 四房 五房 复式
户型 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比
一期 228~342㎡
323套 46.32% 309~350㎡ 333套 47.78% 349㎡ 40套 5.74% 510㎡
1套 0.14%
二期 247-300㎡
降低其他功能空间使用舒适性，建议优化减小面积。
户
1500 3900 1550 1740 3460
3350
型 900
475
8 2185
C1户型：三室二厅三卫 使用面积：245平方米
800
户型特色：
1640
5175 Ⅰ：公用交通空间占据了至少1
间南向卧室的位置，建议挪至
3100
北向。
2550 Ⅱ：13平方米的椭圆形玄关厅，
中最贴合客户对功能空间的需求。
易
产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求。
居
中
国
9
.
星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外
延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。
户
B3户型：四室二厅五卫
型
使用面积：347平方米
6
户型特色：
Ⅰ：采用多过渡玄关空间，体
厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感。
户
1500 3900 1550 1740 3460
3350
C1户型：三室二厅三卫
型 900
475
使用面积：245平方米
800
8 2185
户型特色：
1640
5175 Ⅰ：椭圆型的玄关厅，巧妙的
斜街了各功能空间，为紧凑的
3100
户型增加了豪华感。
2550
13
.
星河湾复式户型特色分析：空中的大宅别墅，宽尺度空间，超长270度
景观线，圆形餐厅，八角、半圆形景观窗，玩转室内结构造型变化。
户
4300
4850
7320
550
A1户型：复式底层
型 800
使用面积：654平方米
户 产品对比
型
佣人电梯
7
佣人入户前室
消防楼梯
主人电梯 主人入户前室
公 用 电 梯
电 梯 厅
消 防 楼 梯
主人入户玄关
由左图产品对比不难发现，两个项目完全 采用相同的主人入户空间。 差别在于电梯的排布方向，如将现有电梯 厅与主人入户玄关结合设计，则可以达到一 梯一户独立入户的私密效果。 公用交通空间在设计条件的允许下也可考
8000元/㎡
1期697套,05年7月开盘, 售罄 2期228套,06年12月开 盘，售罄 3期494套,07年8月开盘， 目前去化310套
星河湾项目三期成交均价走势图
35000 30000 25000
24474
28405
32845
20000
15000
10000
5000
0
一期成交均价
二期成交均价
三期成交均价
虽然巧妙，但占据较大面积，
3950
2575 使得其他功能空间面积较为紧
凑，甚至缺失，建议缩小面积
2620
处理。
1250
Ⅲ：非全套房设计有背豪宅设
计，私密性、舒适性原则，建
3380
议改善,并且注意卫生间采光。
Ⅳ：三房功能无法满足多数豪
易 居
中
265044005来自506600国
宅客户的需求，建议书房，大 造多功能空间，并注意采光处 理。
与世界对话的星河湾——探寻新闻营销的传奇
内部交流文稿——林琳 2008年 10月
北京星河湾所在区域并非北京传统富人居住区
项
目
概
北京星河湾位于朝阳区东四环路、朝阳北路、四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。到达首都
况
机场仅20分钟左右车程。
1 与上海有古北，新天地或者陆家
嘴滨江等概念不同，北京目前还
没有规划意义上清晰的富人区概
念——北京传统意义上是所谓东
富西贵，北贫南贱，自奥运申办
成功之后北部方崛起；
CBD和朝阳核心区域可以算为数 不多，北京人认同的传统富人
区——星河湾所在的朝青板块不
是传统富人区，且自然资源缺乏。
.
易 居
中
国
2
项 成交均价节节攀升，56万平方米3年去化87%！
目
概
项目名称
Ⅱ：虽为紧凑户型产品依旧保
3950
2575 持大户型产品风格，各独立空
间均有向外层层延展的空间。
2620
Ⅲ：中西式双厨的设计满足客
1250
户多方位的需求，扩大紧凑型
产品空间尺度感。
3380
.
易 居
中
2650
4400
5150
6600
国
12
星河湾三房典型户型提升建议：大面积椭圆形玄关厅占据较大使用面积，
现了大户人家“登堂入室”的
豪华感。 Ⅱ：与传统户型相比，更注重
每个独立空间向外功能的延展
性，摆脱公寓封闭小空间的感
受。
Ⅲ：全套房设计。
Ⅳ：豪华主卫设计包含圆形按 摩浴缸、桑拿房，充分展现豪 宅居住的舒适性，并受到市场 的追捧。
易 居
中
国
10
.
星河湾四房典型户型提升建议：主仆分门入户，一梯一户，中西式双
易
居
中 国
星河湾项目三期成交均价走势图
一期：售罄 二期：售罄 三期：去化310套 56万豪宅大盘，3年去化近87%
3
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4
户 型 2
易 居 中 国
.
户 型 3
易 居 中 国
.
户
型
北京星河湾的项目定位：
4
Ⅰ、重新定义北京豪宅、 Ⅱ、重新聚焦北京富人圈
决定户型基调：大
易 居
中
国
8
.
星河湾以大户型产品为主，四房户型所占比重较大，功能空间设计符合
建筑类型
区位
均价
占地面积
况
北京星河湾
板楼 （12-29F)
四、五环间
3.3万
520亩
2
主力户型面积(㎡) 会所面积(㎡)
开发商
物业公司
物业费
建筑面积 56万㎡ 全装修标准
容积率
绿化率
3
60%
去化周期
240 299 600-700 全部指套内建面
10000
星河湾集团
高力国际 物业公司
6元/㎡/月
3000~4000元/㎡ 二期开始报价
3套 1.32% 278-576㎡ 179套 78.51%
_
373-630㎡ 46套 20.18%
星河湾户型配比表
三期 287㎡ 1套 0.20% 246-653㎡ 440套 89.07% 966㎡ 53套 10.73%
_
户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。
户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期~三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型
虑在北部设置佣人电梯，可给客户以主仆分
门入户的尊贵感受。
上海华府天地公用交通空间 星河湾公用交通空间
佣人的活动路线尽量采用两点一线，而避免穿越餐厅，保证主
人空间使用的独立性。
在厨房使用空间足够大的情况下，可考虑中西式双厨设计，以
满足不同客户的需求。
易 居
中
国
11
.
星河湾三房典型户型特色分析：秉承项目大户型设计理念，椭圆型玄关
市场与客户的需求。
户
型 5
三房 四房 五房 复式
户型 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比 使用面积 套数 占位比
一期 228~342㎡
323套 46.32% 309~350㎡ 333套 47.78% 349㎡ 40套 5.74% 510㎡
1套 0.14%
二期 247-300㎡
降低其他功能空间使用舒适性，建议优化减小面积。
户
1500 3900 1550 1740 3460
3350
型 900
475
8 2185
C1户型：三室二厅三卫 使用面积：245平方米
800
户型特色：
1640
5175 Ⅰ：公用交通空间占据了至少1
间南向卧室的位置，建议挪至
3100
北向。
2550 Ⅱ：13平方米的椭圆形玄关厅，
中最贴合客户对功能空间的需求。
易
产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求。
居
中
国
9
.
星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外
延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。
户
B3户型：四室二厅五卫
型
使用面积：347平方米
6
户型特色：
Ⅰ：采用多过渡玄关空间，体
厅丰富了室内空间视觉效果，为紧凑型产品增添了豪华感。
户
1500 3900 1550 1740 3460
3350
C1户型：三室二厅三卫
型 900
475
使用面积：245平方米
800
8 2185
户型特色：
1640
5175 Ⅰ：椭圆型的玄关厅，巧妙的
斜街了各功能空间，为紧凑的
3100
户型增加了豪华感。
2550
13
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星河湾复式户型特色分析：空中的大宅别墅，宽尺度空间，超长270度
景观线，圆形餐厅，八角、半圆形景观窗，玩转室内结构造型变化。
户
4300
4850
7320
550
A1户型：复式底层
型 800
使用面积：654平方米