《房地产估价》假设开发法

➢ 复习思考 ➢ 1．何谓假设开发法？ ➢ 2．假设开发法的理论依据是什么？ ➢ 3．假设开发法适用的条件和对象是什么？ ➢ 4．适用于预期售价的假设开发法公式为何？ ➢ 5．适用于预期租金的假设开发法公式为何？ ➢ 6．适用于生地变熟地转让的假设开发法公式为何？ ➢ 7．适用于毛地变熟地转让的假设开发法公式为何？ ➢ 8．适用于建造房屋出售的假设开发法公式为何？ ➢ 9．适用于旧房装修改造为新房出售的假设开发法公式为何？ ➢ 10．假设开发法的操作步骤和内容是什么？ ➢ 11．预测开发完成后的价值主要采用何种方法？ ➢ 12．开发费用一般采用何种方法估计？ ➢ 13．建设期与施工期的含义及区别与联系是什么？ ➢ 14．估计建设期的意义有哪些？ ➢ 15．如何估算利息负担？
➢ 3.假设开发法有静态方式及动态方式的不同，动态方式由于考虑 了资金时间价值，故其估算结果较为精确。
➢ 4.在实际估价中还要求有一个相应的社会经济环境来保证：
➢ 百度文库要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。
➢ ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。
➢ ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库。
➢ ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清 单。
➢ （五）估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发 商利润
➢ 1.建筑费可采用比较法来估算。
➢ 2.专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。
➢ 3.利息=(地价+建筑费+专业费用)*比率
➢ 估算利息须把握下列4个要点：
➢ ①计算基础。
➢ ②利息率。
➢ ③计算期。均匀投入时，计算期可为建设期的一半；不均匀投入 时，就在分别计算。
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
《房地产估价》
第七章 假设开发法
主要内容
➢ 一、假设开发法的基本原理 ➢ 二、假设开发法的计算公式 ➢ 三、假设开发法的注意事项 ➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ 五、应用举例
第七章 假设开发法
➢ 一、假设开发法的基本原理
➢ （一）假设开发法的称呼
➢ 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法 （成本法的倒算）。
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
达程度等。为设计建筑费用等服务。 ➢ 3．弄清政府的规划限制。为设计建筑物的布局、规模、体型等服
务。 ➢ 4．弄清将拥有的土地权利。为预估未来的售价、租金水平等服务。 ➢ （二）选择最佳的开发利用方式 ➢ 这包括用途的确定，建筑容积率、覆盖率、建筑式样、建筑装修
档次等的确定。其中最重要的是要选择最佳的土地用途。 ➢ （三）估计建设期 ➢ 估计建设期的主要目的是把握建筑物的完成时间，为推测建筑物
➢ 由于假设开发法较粗糙,不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是是唯一实用的估价。
➢ （四）假设开发法适用的条件和对象 ➢ 假设开发法主要适用于有开发潜力的房地产的估价，但对
于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假 设开发法进行估价。其适用于： ➢ 1.待拆迁改造的再开发房地产的估价 ➢ 2.仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被 整理土地或旧房地产的估价 ➢ 3.具有装修改造潜力的旧房地产的估价 ➢ 4.现有新旧房地中地价的单独评估 ➢ 5.假设开发法还大量用于房地产开发项目评估，是迄今为 止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。 ➢ （1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。 ➢ （2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开 发场地已经按一定价格购买，即场地的购置费被看成已知 费用。 ➢ （3）确定开发中可能出现的最高费用（此时场地购置费视 为已知费用）。
完成时的售价、租金、建筑费等的投入，利息的负担，以及各项 收与支出的贴现计算等服务。
➢ （四）推测未来的楼价
➢ 1.对于出售性的，推测未来楼价的方法通常可以采用市场比较法 与长期趋势预测法相结合的方法。
➢ 2.对于租赁性的房地产，如写字楼，其未来楼价的推测可先推测 其租金水平，再采用收益法或购买年法将租金转化为价格。
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ ④计算方法。有单利和复利两种。
➢ 4.税费=楼价*比率 ➢ 5.开发商利润 ➢ 利润=（地价+建筑费+专业费）*比率 ➢ 利润=楼价*比率 ➢ （六）进行具体计算 ➢ 静态方式； ➢ 动态方式。 ➢ （七）决定估价额 ➢ 根据计算结果，并可参考其他方面（最后决定出
估价额。 ➢ 五、运用举例 ➢ 作业6：
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 二、假设开发法的计算公式
➢ （一）适用于预期售价的理论公式
➢
V＝A－（B＋C）
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，A表示开发项目预期建成后的售 价，B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润。
➢ （二）适用于预期租金的理论公式
➢ 当开发项目建成后出租情形下的假设开发法的理论公式为：
➢ V＝Vc-(B+C)
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
➢
Residual Method。
➢ （二）假设开发法的概念
➢ 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价 对象房地产价格的一种估价方法。