中原地产深圳城市橄榄园项目户型研判

•滨海之窗 •蔚蓝海岸
•宝能
•月亮湾山庄
•新德家园
•招商海月
•三湘
•月亮湾花园
•绿海名都
•蓝海上城
•天骄华庭
•皇庭
•春树里 •碧榕湾
•阳光棕榈园 •信和自由广场 •花半里
•鼎太风华
•花园城
•澳城
•卓越
•前海明珠
•兰溪谷
•后海公馆
•海韵嘉园
•半岛城邦
•月亮湾大道 •前海大道 •南海大道 •后海大道 •后海滨路
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•三.本项目地块分析:
•总用地：12423．38㎡ 总建面：108690．68㎡ 容积率：7．25
•项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；
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•地铁站
•项目目前周边环境相对 •比较差，尤其是东面和 •南面，比较杂乱，临农 •民房；
•通过对片区理解，寻找项目定性
•1
，通过同类项目的户型区间和比 例进行系统分析
•通过对片区潜在竞争项目的 •2 户型区间和比例进行系统分析
•通过片区三级市场的成交户 •3 型和需求户型系统分析
•4
•通过本项目客户群体的需求 研
•究进行项目修正
•5
•通过对“90·70”政策对本 项目进行个案分析
•最终建议户型面积区间和比 例
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•片区０5、０６年 •同类项目分析．．．
•2
•时间跨度
•1
•筛选标 准
•3
•样本容量
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•2
•南山区中高档住宅项目 •10个
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•选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例：
•05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社 •06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸
✓ 本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判； ✓ 本报告保留与发展商沟通的必要。
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•影响户型定位的几个必要因素:
•市场
•档 次
•户型定位
•客户
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•自身条件
•宏观政策
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•研判思路——
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•前海路
•大新村
•本案 •新德家
园 •学 府 路
•金Leabharlann Baidu海 花 园
•华府花 园
•农民房
•阳光棕榈园
•南岗商务大 厦
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•1.老式居民区
•北
•东
•西南
面
面
面
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•2.交通网比较密，但也比较乱
•参考基本面积 •区间和户型比 例
•意向基本面积 •区间和户型比 例
•意向基本面积 •区间和户型比 例
•意向基本面积 •区间和户型比 例
•策略基本面积 •区间和户型比 例
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•项目定性
•分析点： •1.对区域的理解，得出区域的档次界定 •2.本项目在区域的位置，得出基本参考档次； •3.项目自身价值点梳理 ➢项目概况 ➢周边环境 ➢优劣分析 •目的要求： •通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性
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•二.本项目在南山区域中的位置:
•前海路中 轴
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•》位于前海片区； •》位于前海大道中轴； •》周边目前为新德家园，绿海名都，阳 • 光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的 • 传统中高端居住区； •》从区域发展角度看，项目将难以逾越 • 区域发展的品质线；
•代表项目：阳光棕榈园
•区域气质 •景观资源 •配套设施 •升值潜力 •成熟氛围 •品牌企业
•代表项目：天骄华庭
•综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；
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•由此说明:
•》以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行； •》本次研究重点只针对目前项目的户型定位； •》从区域类比中,我们将寻找档次对等的项目进行研究; •》我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证,层层推进得 • 出本项目的户型建议;
•优劣分析——
•S： •中高质素片区 •周边生活氛围较浓 •交通较为便利 •生活配套相对齐全
•Ｗ： •容积率较高 •周边居住档次低 •无景观资源 •道路噪音影响 •前海路西面发展好过东面
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•中高端住宅占有资源 •城市高端住宅占有资源
•区域气质不高 •一定景观资源 •配套相对完善 •一定升值潜力 •生活氛围较浓 •成长中的品牌
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•一.南山区域地产格局:
•南头 •前海
•红树林
•月亮湾片区 •大南山
•后海 •东填海区
•蛇口
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•中高质素区
•高质素区
•宇马项目 •光彩项目
•星海名城 •港湾花园
•名家富居 •缤纷年华 •悠然天地
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•推导过程1
•分析过程: •通过片区基本同类项目进行整体分析; •选取05、06年的共9个项目进行分析; •目的要求: •找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; •数据来源: •中原深港研究中心/中原三级市场数据库
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中原地产深圳城市橄榄 园项目户型研判
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2021年2月23日星期二
•致：广森集团
•纯粹，提升前海路！
•——城市橄榄园项目户型研判
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中原地产深圳城市橄榄园项目户型研判
✓ 本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客 观研判;
✓ 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的 在于更准确地找到契合项目的准确定位.
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•3.教育设施相对完善
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•4.商业、休闲、医疗配套
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•5.景观资源
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