房地产投资培训课件
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投资决策 投资研究
投资评估
投资执行
另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽 然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确 定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个， 但投资者可资利用的资源却总是有限的。
所以，这时就需要有一种方法能够 对各种投资方案进行评估，帮助投资者 在各种限制条件的前提下，如可承受的 风险、所要求的资产流动性、投资组合 平衡以及来自管理部门的有关限制条件 等等，使得最终所选择的投资项目获得 最大的效益。机会成本的概念。
房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的 获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资 资金需要相当长的时间。
房地产投资的资金回收期长，原因包括：
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个
组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产 市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地 产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段 划分
启动期
（1～2年）
设定方向
成长期
（2年左右）
市场检验
持续发展期
（3～4年）
建设发展
产出 ------
➢土地收益
➢土地收益 ➢税收
➢基础设施建设 投入 ➢地区形象建设
➢区域规划
➢区域运作费用 ➢基础设施建设 ➢公建投资 ➢缴税
➢建设投资 ➢环境再投入 ➢公建投资
2
目录
一、房地产投资简介 二、房地产投资特征 三、房地产投资过程 四、房地产投资方式 五、项目评判过程 六、判断项目是否可行的依据
3
Part 1 房地产投资简介
4
房地产投资形式多种多样：
✓ 房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的 一种类型； ✓ 为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型； ✓ 将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资； ✓ 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等Hale Waihona Puke Baidu，都属于房地产投 资。
三是房地产经济运作中交易费用高。
一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的 关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费 都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。
3、房地产投资的回收期长和长周期性
整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一 个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入 和使用的建设开发期是相当漫长的。
二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资
者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助 工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。
三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金
回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。
4、房地产投资的高风险性
房地产投资基础知识
2012年7月
所谓房地产投资
是指资本所有者将其资本 投入到房地产业，以期在 将来获取预期收益的一种 经济活动。 房地产投资分析中，我们 使用的投资概念是狭义的。 房地产投资所涉及的领域 有：土地开发、旧城改造、 房屋建设、房地产经营、 置业等。所以，这里的投 资是预先垫付的资金（没 有包括其他资源）。
稳定期
成熟与巩固 ➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
------
土地 价格 变迁 规律
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律 基建投入与地价增长的关系曲线
下一个周期 衰落或重建 ➢税收
----
二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋 的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、 工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑 施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在 房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入 资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投 资的风险因素也将增多。
加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金 不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。
5、房地产投资的强环境约束性
建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市 中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和 高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。
2、房地产投资的高投入和高成本性
房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几 百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行 过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：
一是土地开发的高成本性。
由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性， 土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、 环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地， 不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土 地开发的成本提高。
Part 2 房地产投资特征
8
1、房地产投资对象的固定性和不可移动性
房地产投资对象是不动产，土地 及其地上建筑物都具有固定性和不可 移动性 。
不仅地球上的位置是固定的，而 且土地上的建筑物及其某些附属物一 旦形成，也不能移动。
这一特点给房地产供给和需求 带来重大影响，如果投资失误会给 投资者和城市建设造成严重后果， 所以投资决策对房地产投资更为重 要。
尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲 现在的某些利益换取预期收益。
要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益 ，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总 量上都难以精确预测。
所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑 时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并 考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。
投资评估
投资执行
另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽 然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确 定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个， 但投资者可资利用的资源却总是有限的。
所以，这时就需要有一种方法能够 对各种投资方案进行评估，帮助投资者 在各种限制条件的前提下，如可承受的 风险、所要求的资产流动性、投资组合 平衡以及来自管理部门的有关限制条件 等等，使得最终所选择的投资项目获得 最大的效益。机会成本的概念。
房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的 获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资 资金需要相当长的时间。
房地产投资的资金回收期长，原因包括：
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个
组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产 市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地 产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段 划分
启动期
（1～2年）
设定方向
成长期
（2年左右）
市场检验
持续发展期
（3～4年）
建设发展
产出 ------
➢土地收益
➢土地收益 ➢税收
➢基础设施建设 投入 ➢地区形象建设
➢区域规划
➢区域运作费用 ➢基础设施建设 ➢公建投资 ➢缴税
➢建设投资 ➢环境再投入 ➢公建投资
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目录
一、房地产投资简介 二、房地产投资特征 三、房地产投资过程 四、房地产投资方式 五、项目评判过程 六、判断项目是否可行的依据
3
Part 1 房地产投资简介
4
房地产投资形式多种多样：
✓ 房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的 一种类型； ✓ 为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型； ✓ 将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资； ✓ 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等Hale Waihona Puke Baidu，都属于房地产投 资。
三是房地产经济运作中交易费用高。
一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的 关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费 都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。
3、房地产投资的回收期长和长周期性
整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一 个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入 和使用的建设开发期是相当漫长的。
二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资
者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助 工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。
三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金
回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。
4、房地产投资的高风险性
房地产投资基础知识
2012年7月
所谓房地产投资
是指资本所有者将其资本 投入到房地产业，以期在 将来获取预期收益的一种 经济活动。 房地产投资分析中，我们 使用的投资概念是狭义的。 房地产投资所涉及的领域 有：土地开发、旧城改造、 房屋建设、房地产经营、 置业等。所以，这里的投 资是预先垫付的资金（没 有包括其他资源）。
稳定期
成熟与巩固 ➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
------
土地 价格 变迁 规律
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律 基建投入与地价增长的关系曲线
下一个周期 衰落或重建 ➢税收
----
二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋 的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、 工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑 施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在 房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入 资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投 资的风险因素也将增多。
加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金 不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。
5、房地产投资的强环境约束性
建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市 中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和 高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。
2、房地产投资的高投入和高成本性
房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几 百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行 过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：
一是土地开发的高成本性。
由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性， 土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、 环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地， 不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土 地开发的成本提高。
Part 2 房地产投资特征
8
1、房地产投资对象的固定性和不可移动性
房地产投资对象是不动产，土地 及其地上建筑物都具有固定性和不可 移动性 。
不仅地球上的位置是固定的，而 且土地上的建筑物及其某些附属物一 旦形成，也不能移动。
这一特点给房地产供给和需求 带来重大影响，如果投资失误会给 投资者和城市建设造成严重后果， 所以投资决策对房地产投资更为重 要。
尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲 现在的某些利益换取预期收益。
要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益 ，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总 量上都难以精确预测。
所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑 时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并 考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。