南京麒麟项目整合定位报告

思考
路径
基本
认知
机会
探寻
开发
思考
项目
定位
物业
建议项目思考路径与汇报逻辑，最终提出合理化的开发建议
华润置地有限公司是财富500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。

其中住宅开发已形成包括万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列的八大产品线。

华发：中国500强企业
珠海龙头国企和全国知名综合型企业集团朝着打造一流创新驱动型综合企业集团大踏步迈进华发集团的房产开发建设意在提升提升城市人居水平，成功打造了华发
新城等系列精品项目。

在巩固珠海龙头地位的同时，华发集团加快向广
州、武汉、北京、南宁、沈阳等全国一、二线重点城市集中布局，并大
力拓展商业地产等业务领域，向包括精品住宅、商业地产、旅游地产、
土地一级开发、保障性住房在内的综合性地产商跨越。

上海华发静安府华润：财富500强企业旗下地产业务旗舰香港50家蓝筹股之一中国内地最具实力的综合型地产发展商之一房产品牌理念：品质给城市更多改变房产开发理念：建筑理想家
华发集团以创新驱动为核心的“转型升级、跨越发展”的战略布局，长三角为公司战略发展的重心区域，公司目前已经布局上海、苏州等城市，依托长三角发展带来的发展机遇首进南京，将助力公司再次实现历史新突破。

华润置地于2005年大刀阔斧进驻江苏，2009年，携首个作品华润悦府落子金陵，相继打造华润国际社区、华润幸福里等品质社区，深耕南京数年，拥有庞大的业主基数和丰富的客户资源。

南京
华润幸福里
华润悦府
华润国际社区
华发/华润双巨擘出品2019年最值得期待项目高端人居新坐标
首先
我们试图着
从项目所在区域的发展历程中
寻找高端人居新坐标的支撑
——板块现象思考
随着城区土地资源逐渐稀缺，南京房地产市场不断向外延伸，共形成了8个板块，素有“东富西贵”
说法的房价趋势也得到证实， 所以城东板块也稳站南京房价的第二梯队 。

河西板块：全市高端改善的集中地，拥有青奥及城建利好，抗风险能力强，市场平稳。

依旧为南京市民首先置业的区域。

售价：35000-45000元/㎡（含河西南）
江宁板块：随着南京房产开发的脚步向南挺近，此版块逐步成为全市首置和首改的重要承载地。

售价：13000-32000元/㎡（含江宁滨江）城东板块：坐拥紫金山的丰富景观资源，城东一直为南京市民的富人区。

区域资源稀缺，板块供销长期维持较低的水平。

售价：25000-35000元/㎡（含青龙山国际生态城）
城中板块：区域在售项目稀缺，未来整体供应有限。

城南板块：城南板块主要包含了老城南区域、南站区域、板桥新城区域等。

目前区域供应主要集中在板桥新城和南站区域。

售价：18000-35000元/㎡（含板桥）城北板块：为传统老工业区域，主要开发热点为迈皋桥区域。

因距市区较近，未来区域的发展潜力较大。

售价18000-38000元/㎡（含尧化门）仙林板块：浓郁的人文底蕴和学区盘的打造，该区域已逐渐成为南京人改善置业的首先区域。

万达的入驻进一步弥补了商业缺陷，。

随着仙鹤门区域的开发殆尽，目前逐步向仙林湖区域转移。

售价29000-38000元/㎡（含青龙地铁小镇）
江北板块：随着过江隧道、地铁10号线等交通的改善以及江北新区的成立，作为刚需市场聚集区，逐渐被南京市场所接受并认可。

售价14000-30000元/㎡（含高新区）
板块认知/南京整体板块划分
城东南片区
麒麟片区
城东北片区
优越的自然资源，深厚的文化底蕴，
“传统富人区、认知度高”作为城东的标签，其板块效应带来的
房价效应也越来越明显。

地价驱使下，高端产品频现，城市开发水准上升，向南发展的趋势将进一步
完善区域配套，提升板块居住品质。

而本案则位于城东板块内的麒麟板块。

项目梅花山庄项目钟山高尔夫项目复地御钟山项目中南熙悦京奥港未来墅早期
阶段
现阶段板块认知/城东板块划分
板块认知/麒麟板块规划
麒麟板块位于南京东部，栖霞区和江宁区的交界处，隶属江宁区，是南京十大功能板块发展中的重点。

未来，这里将呈现一个融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，拥有5条轨道交通的公共交通系统与慢行系统的城市新中心。

假设麒麟从最初的规划平稳发展至今，将成为第一个新盘售价全面冲“3 ”的区域，但区域开发的历程，因规划的耽搁近年沦为刚需领地。

2005年
2016年2017年2014年2011年
中海塞纳丽舍5500元/㎡
五矿御江金城20000元/㎡
招商雍华府27000元/㎡仁恒江湾天成45000元/㎡海玥名都 4.5万元/㎡+河西新城
10年间，房价涨幅8倍
得益于河西新城的规划与兑现河西已经成为南京不折不扣的商务中心和富人区
江北国家级新区
正荣润江城13000元/㎡
保利西江月22000元/㎡中建国熙台30000元/㎡2年间，房价涨幅70%
得益于国家级开发新区的承诺以及与河西新城的无缝衔接
麒麟科技新城
富力城10000元/㎡
中海国际社区23000元/㎡
5年间，房价涨幅25%
麒麟科技新城兑现缓慢，加上政府限价，房价攀升速度明显乏力
启迪方洲27500元/㎡板块认知/麒麟板块
2010.6
2010.7
2010.12
2014.3麒麟街道正式成立
无人问津的麒麟镇时代
距离主城距离更远的仙林和方山，依靠大学城规划已见初步发
展成效！
麒麟科技新城正式成立
总规划面积82.3平方公里“以新街口为圆心方圆10公里，能满足近主城，大面积、低房价地价这些条件，麒麟是不二选择！”
富力地产
摘得首块商业开发土地楼面地价4600元/㎡命名富力城
打造50万㎡“住宅、商业、办公”于一体的综合体项目
麒麟科技新城“市属市管” 改为“市属区管”
定位降级
进入发展迟缓期2016.3 —至今麒麟科技新城开启省级开发区测评再次发力
原始发展期
初步规划期
快速发展期
缓慢停滞期
板块认知/麒麟板块再定义
2016年麒麟规划重启，区域发展决心被重新点燃。

麒麟科技新城发展基础坚实！
河西新城十年的成功开发经验
麒麟科技新城的发展建设将更快，更有成效！
低碳生态优美的差异化功能定位，麒麟科技新城的发展，将更加独具特色！
板块新定义：功能复合型的现代化生态科技创新城区。

随着政府领导人更换规划落实发展停滞两三年目前已落后其它新城板块
麒麟科技新城已规划多年
2012年3月2日上午，南京市政府召开了十大功能板块建设推进会，市长季建业带领各功能板块开发建设指挥部和相关区县部门负责人，亲临麒麟科技园建设现场，实地查看基础设施、生态环境、产业载体等项目建设推进情况。

进入2012年，
麒麟科技园建设速度明显加快，各项规划利好信息不断涌现。

看似一切的现象及趋势发展都在指向利好，但兑现滞后，短期内仍旧难以吸纳高端住宅类客户。

刚需住宅高端住宅
从全市范围来看，多宗高价地块分布，本案楼面价更是高达17887元/㎡静态分析项目所在区域，刚需及刚改产品仍是市场主流
区域规划现状及先天禀赋，对打造全市级豪宅产品支撑有限
但我们要做的是面向全市的优质跃级产品，所以我们要
随着中心区域土地供应减少，板块的扩容，高端住宅市场外移推动城东板块弥
补市区高端板块的空白
立足城东必然上策，但我们是否具备立足条件？
六合
浦口城中
栖霞
江宁
溧水
高淳
雨花台
名称距离
（公里）
车程
（分钟）
南京站1220
新街口13.425
栖霞商圈8.515
仙林商圈7.115
百家湖15.925
奥体中心20.140
南京南站14.925
南京北站
（规划）27.140
禄口机场36.160
本案
本案
项目距新街口约13公里，车程约25分钟，距离主城较近，区位及交通通达性良好。

南京站
新街口
奥体中心
南京南站
百家湖
禄口机场仙林湖
栖霞商圈南京北站
交通利好2：麒麟有轨电车再动工，预计17年底通车，拉近区域与马群站距离，其中本案距马高路站站仅2km。

交通利好1：宁杭高速、S122路线与马群街的贯通，使得本案自驾往主城更加便捷。

交通利好3：除麒麟山庄前红绿灯段未拓宽， S122省道其他主线段已全线实现双六车道，未来区域往东车行无阻。

句容
马群
麒麟山庄
自驾便捷、接驳主城轨交利好、接驳马群站
南京往东、畅行无阻
优势：地块四周路网发达，自驾出行方便快捷，有轨电车的开通，促使步入主城30分钟生活圈。

地铁8号线短期内尚无动工打算，宁句城际S6号线最快2021年建成。

本体认知/项目四至及现状
东至泰盈路
地块南侧银河湾小区底商
北至宁杭公路
麒麟街道城管办公室
阳光艺术幼儿园
地块内部
宁杭公路
开城路
悦民路
泰盈路
华发
G35
优势：周边生活氛围浓厚，配套齐全。

3公里范围内配套以小型社区商业为主，配套等级较低。

宗地周边配套情况
编号名称距离（km）
1百水桥医院 4.8
2江苏省人民医院钟山分院 3.7
3泰康仙林鼓楼医院 4.8
4仙林医院 4.9
5南京外国语学校仙林分校 4.8
6麒麟中学0.9
7麒麟小学 1.1
本体认知/地块指标
宗地名称NO.2015G35
四至
东至泰盈路、南至四号路、西至现状、北至宁杭公路规划用途及比例
R2类居住用地
土地面积(平方米)约36553.67㎡（55亩）建筑面积(平方米)
95039容积率
1.01≤R≤
2.6
限高（米）
100楼面地价(元/平)17887元/平米 （容积率2.6，255万/亩）
优势：相对低密地块，可开发小高层与高层产品，其限高100m，后期打造高层可俯瞰紫金山，提 升瞰山景观度，提升溢价。

本体认知小结
类项
优势劣势区位
属于城东板块，可吸纳泛城东客群行政归属上属于城东板块之内的麒麟板块，南京人认可度低，刚需概念深刻交通
道路通达性好，多个公交站点和规划中轨道交通规划中轨道交通短期内不完善配套
社区商业为主，氛围浓厚周边生活配套亟待成长完善指标
可打造瞰景高层，借势紫金山资源保障房和商业的打造对项目有一定影响四至及现状四至道路两条相对完善，地块平整，便于开发内部有高压线影响施工
宗地后期为现房销售，预计2018年底入市，地块指标良好，具有打造品质标杆的先天禀赋，
宗地处于城东板块，周边整体环境优越，交通规划便捷。

先天具“形”，后天塑“神”
本案具备打造高端项目的先天基因，
又如何通过产品打造塑造城东区域标杆呢？
限购、限贷、限售、限价四限政策，调控从严，短期内难以放开
南京市政府办公厅于2017年5月13日公布《进一步加强房地产市场调控的通知》，出台十条措施稳定楼市，该通知指出，此次调控政策出台，是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展。

其中：Ø增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。

Ø购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。

通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。

通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

政策解读
南京史上最严厉的“限购、限贷”调控细则：
南京地王频出，助力未来房价上升，地王住宅项目须现房入市，18、19年形成集中入市潮
近年来土拍市场火爆，南京政府出台相应政策降温一级市场：调整土地出让最高限
价政策，即当地块竞价达到最高限价时，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞
得，所建保障性住房无偿移交政府，由政府根据需要来安排使用，相应房屋建设成
本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。

土地市场
四限政策后，南京整体供求明显下滑，量减价平，预计2018年下半年市场迎转点，2019年市场看好2016-2019年南京市场走势预判2016.102017.12017.62017.122018.62018.122019.6
供应走势成交走势市场走势2017年南京市场进入冰点预计2018年下半年或迎转折点供应面积（万㎡）739.391055.741136.961135.051188.83365.76
成交面积（万㎡）759.83979.77864.891221.031521.73393.07
2012年2013年2014年2015年2016年2017年
0200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2012-2017年6月南京商品住宅供销走势
供应面积（万㎡）80.9592.84107.63115.8795.0059.0133.6726.6964.1787.1833.7296.40
成交面积（万㎡）131.69110.49126.0284.1871.1353.6655.4429.4053.6064.8988.3776.67
成交均价（元/㎡）209572020821023206392148021061205832157719936209842066720783
16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 19000
19500
20000
20500
21000
21500
22000
0.0020.0040.0060.0080.00
100.00120.00140.00近一年南京普通住宅月度供销走势分析
住宅供销分析
受“限价”的影响，目前南京新房价格涨幅不大，短期内地王价格≠冲高入市价，中长期市场价格看涨2016201720182019新房价格预判走势二手房价格预判走势201620172018201905000
10000
15000
20000
25000
2012年2013年2014年2015年2016年2017年
2012-2017年6月南京商品住宅成交均价走势
成交均价（元/㎡）
受新政影响，新房价格增速较慢，二手房价格倒挂，预计2018年下半年，市场放开，新房价格超过二手房。

成交均价（元/㎡）209572020821023206392148021061205832157719936209842066720783
16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06
1900019500
20000
20500
21000
21500
22000
近一年南京普通住宅月度供销走势分析
住宅价格走势
南京楼市在售库存低位，去化周期3个月，潜在供应量3400余万㎡，城东区域潜在市场供应198.6万㎡库存量（万㎡）332.8310.6
274.9327.2323.6310.5319.4297.2286.7291.6277.5292.6去化周期（月）
2222223333332016.072016.082016.092016.10 2016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.06
00.5
1
1.52
2.53
3.5050100150200250300350近一年南京全市商品住宅库存量及去化周期走势
四限政策后住宅库存无明显上升，去化速度减缓，受政府控制，上市量阶段性不足，故去化周期仍处于低位；截至17年6月南京商品住宅库存292.6万㎡；截止到2017年7月24日，南京各板块潜在上市量为3448万方。

21.6
198.6
281.0
350.4611.1180.5596.21208.6截止到2017年7月南京各板块潜在上市量【万㎡】城中
城东
城南
河西
城北
仙林
江宁
江北住宅库存及潜在供应
住宅市场小结
限购、限贷、限价、限售四限
政策从严，抑制投资投机型需求，调控短期内难以放开
市场下行，中长期市场看涨，预期18年底迎市场转折点，19年市场看好受政府抑制，南京住宅市场下行，成交量减价平，短期内上涨难度大
预期2018年下半年政策松动，18年底市场转折点
去化速度分析：从物业的去化速度来看，以小高层及高层去化速度基本相同，跑量产品
通过各物业月均去化速度的对比，可以发现城东区域商品住宅月均去化量较大的为高层、小高层建筑洋房月均去化2.51万㎡
小高层及高层月均去化2.58万㎡
洋房月均去化0.35万㎡
去化速度
高层、小高层出量
2.51 2.580.350.2200.511.522.53高层小高层洋房叠加成交面积（万㎡）近一年城东区域各物业类型月均去化速度
412263883837494356323200033000340003500036000370003800039000400004100042000叠加洋房小高层高层从物业的价格来看，洋房、小高层为溢价物业，小高层较高层溢价5%，洋房较高层溢价9%
通过泛城东各物业类型的成交价格做比较，来研究对比出各物业类型的价格趋势2017年7月各物业类型成交均价
叠加溢价1.15
洋房溢价1.09
小高层溢价1.05
高层溢价1（为基数）物业价格分析
物业类型项目
均价（元/㎡）去化速度整体均价高层中垠紫金观邸
330000.5435632银城东岳府
400000.33小高层五矿晏山居
374940.33　37494洋房新城璞悦钟山
396760.3338838复地御钟山
380000.32叠加新城璞悦钟山412260.1641226
住宅产品抉择3/二手房分析
城东二手房2390套，区域二手房主力产品户型42-90㎡为主，少量200㎡以上大户型置换，二手房成交均价20000-26000元/㎡项目名称二手房网挂套数面积段均价
东郊小镇第五街区
3042-90㎡20000元/㎡盛和家园1552-90㎡19200元/㎡富力城2776-136㎡28000元/㎡世茂君望野31101-245㎡29500元/㎡东景花园1476-89㎡30000元/㎡天悦花园3442-122㎡26000元/㎡百水芊城4642-106㎡22000元/㎡银河湾花园40
82-120㎡21000元/㎡东郊小镇第三街区58
65-142㎡20000元/㎡麒麟山庄32
72-206㎡22000元/㎡锦绣花园紫桂园40
74-149㎡20000元/㎡华汇康城72
84-248㎡20000元/㎡银河湾紫苑34
85-185㎡23000元/㎡悦民公寓南苑463-92㎡19500元/㎡东郊小镇第五街区东郊小镇第三街区百水竿城银河湾花园麒麟山庄锦绣花园紫桂园华汇康城银河湾紫苑盛和家园富力城世茂君望野
东景花园
天悦花园悦民公寓南苑
市场主力需求面积80-90㎡首置型产品成交量最多，成交总价段在200-350万之间，其次为110-120㎡户型，成交总价段350-450万之间
面积段100以下100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300-350350-400400-450450-500500以上40以下0000000000000000 40-500040300000000000 50-600000230100000000 60-7001095610000000000 70-8000010130012100000 80-90192118532086149471325270000 90-100002102177921931696000 100-1100000100032518481159231 110-1200000120237301339291200 120-13000000221001912438 130-14400000000000541221177 144-1600000000000000000 160-18000000000000000142 180-20000000000000000022 200-25000000000000010030 250-30000000000000000020 300-3500000000000000000 350以上0000000000000003汇总11027127164230144911228535327516469333
统计口径：住宅+别墅
统计范围：城东板块
统计时间：2016年7月1日-2017年6月31日
1213
4560789区域竞争主要以高层、小高层住宅产品，面积段80-140㎡，竞品潜在上市量90万㎡，市场竞争激烈
1项目名称销售状态建筑类别容积率总建（万㎡）主力户型（㎡）最新报价（元/㎡）
后续体量（万㎡）6月成交均价月均去化（万㎡）预计去化时间一级竞争中南熙悦未上市高层 2.7536.480-120/36.4//35京港澳未来墅待开盘高层 2.221102-180预计28000-2900021//18正荣2017G36土地待上市/ 3.29 5.41// 5.41//13新城G59
土地待上市高层 2.63 6.78// 6.78//15栖霞G46
土地待上市高层 2.67.790-120/7.7//15二级竞争中垠紫金观邸
持续销售小高层 2.81589-135预计30000-3300010.7/0.3332复地御钟山三期上市待定
多层 1.4522.07140-220/ 6.35/0.4239银城君颐东方持销
多层 1.54 5.589-140㎡41000 1.2401680.53 2.3紫金华府持销
小高、别墅 1.3522.780-140别墅400003371480.784银城东岳府持销
高层、多层 2.2 5.5296-14040000 3.55407360.215世茂招商语山售罄
多层 1.2 6.7688-125280000///新城璞樾钟山持销洋房、叠加 1.110
140-196㎡420008421350.2316三级麒麟山庄前期售罄，下批18年5月上联排、双拼、多层、高层、 1.253670-2041600013.2/0.5822.7532一级竞争以区域潜在上市高价项目为主，潜在上市量57.4万㎡；二级竞争项目目前主要以尾盘为主，潜在上市量32.8万㎡；价格水平：京港澳未来墅预计均价28000-29000元/㎡，二级竞争均价30000-41000元/㎡
住宅产品抉择6/交付标准对产品影响
从区域内同时间段同物业类型毛坯与精装修产品做对比，精装产品溢价有限，同时本案为现房销售，精装将加长上市时间，故建议本案毛坯销售
紫金华府
五矿晏居山
项目名称产品类型交付形态精装标准同时点售价
紫金华府小高层毛坯035000元/㎡
（2017.04）
五矿晏山居小高层精装200037494元/㎡
（2016.8）
通过选取同区域同时间段同物业类型不同交付形态（毛坯、精装修）产品做对比，得出毛坯与精装修产品的成交均价：
Ø毛坯（紫金华府）：销售均价35000元/㎡
Ø精装（五矿晏山居）：销售均价37494元/㎡
若毛坯溢价为0（基数），精装溢价不高，略高于装修成本
项目名称
价值点价值体系构建中海玄武公馆低密度、公园系景观，文化植入中式门文化植入、产品及精装细节打造
1、立面采用三段式布局，古典建筑风格：古典建筑向来重视与环境的协调，人工与自然融为一体。

所谓“危楼跨水、高阁依云”，置亭阁于山间，筑楼于溪畔，会使山光水色更富有生气和魅力，三段式布局错落有致。

2、精细化慢步跑道，各年龄阶段活动场地：社区采用精细化慢步跑道，体现社区人文运动气息，为业主健康娱乐提供优质的服务硬件条件，希望，品质呈现公园式美好生活，为业主带来
轻松愉快的生活氛围。

3、户型设计：4、智能精装配置以及100项人居价值标杆：十大科技精装系、中央空调、净水系统、地暖采暖、智能安防系统等多项高科技标准，小区WIFI全覆盖，多处弱点插座布置，甚至到坐凳的宽度都符合人体的舒适美学。

户型优势：1、独立的入户玄关设计，使得入户区域留有一定空间2、双卧朝南，且附带阳台，与客厅阳台一起，在增加室内采光的同时又起到了 延伸视野的作用。

3、主卧拥有独立卫浴空间，且主卧门厅不朝外，有效保护主人隐私。

中海玄武公馆：2016年南京销冠，全年成销额60亿元、成交均价高达38000元/㎡。

其打造十大科技系统和100项细节处理，引领城北低密度住宅品质标杆。

精工美学安居生活
新风防霾定制厨洗人居细节智能家居
隔音降噪
品质卫浴100项人居价值标杆
房型面积段供应套数供应比例（%）成交套数成交率（%）90-10073736%734100%120-13094546%93999%130-14439119%38097%合计2073100%205399%
项目名称价值点价值体系构建
鲁能公馆河西三星级绿色建筑、16大科技系统+8项智能
人居设计
3、16大智能科技系统：
1、绿色三星建筑：以节地与室
外环境、节能与能源利用、节水
与水资源利用、节材与材料资源
利用、室内环境质量、运营管理
（住宅建筑）或全生命周期综合
性能（公共建筑）。

2、现代简约建筑风格：
鲁能公馆采用，干挂石材外立面+真石漆，城市豪宅的首选、
国际潮区，项目楼间距60-66m三层围合布局，最大化提高楼间距
4、户型及产品：
社区高品质健身馆，室内恒温游泳池、社区文化馆、图书馆，举办艺术展
览。

24小时新风系统、抗干扰隔音降噪系统、Pm2.5除尘系统、高
效节能外窗隔热、防辐射中置百叶遮阳系统、24小时热水保温
系统等16大科技系统打造智能科技社区
鲁能公馆：2016年上半年南京销冠，半年成销额55亿元、8个月完成清盘。

创造连续5次开盘5次售罄的火爆局面，河西南单盘销冠。

房型面积
段供应套数
供应比例
（%）
成交套
数成交率（%）
70-801338%133100%
80-9067442%674100%
90-1001278%12598%
110-120704%70100%
120-13037924%379100%
130-14421013%210100%
项目名称价值点价值体系构建
鲁能公馆河西三星级绿色建筑、16大科技系统+8项智能
人居设计
3、16大智能科技系统：
1、绿色三星建筑：以节地与室
外环境、节能与能源利用、节水
与水资源利用、节材与材料资源
利用、室内环境质量、运营管理
（住宅建筑）或全生命周期综合
性能（公共建筑）。

2、现代简约建筑风格：
鲁能公馆采用，干挂石材外立面+真石漆，城市豪宅的首选、
国际潮区，项目楼间距60-66m三层围合布局，最大化提高楼间距
4、户型及产品：
户型面积段设定合理，小户型，低总价，走量为主
24小时新风系统、抗干扰隔音降噪系统、Pm2.5除尘系统、高
效节能外窗隔热、防辐射中置百叶遮阳系统、24小时热水保温
系统等16大科技系统打造智能科技社区
鲁能公馆：2016年上半年南京销冠，半年成销额55亿元、8个月完成清盘。

创造连续5次开盘5次售罄的火爆局面，河西南单盘销冠。

房型面积
段供应套数
供应比例
（%）
成交套
数成交率（%）
70-801338%133100%
80-9067442%674100%
90-1001278%12598%
110-120704%70100%
120-13037924%379100%
130-14421013%210100%
合计1593100%1591100%
项目名称价值点价值体系构建旭辉铂悦秦淮科技智能精装、
“六进式园林体系”“新秦淮八景”
秦淮文化植入、
产品及精装细节打造1、秦淮文化：岁月的洗涤造就秦淮地域文化的延伸，随着城南豪宅的日益稀缺至绝迹，传统富人区，正从老秦淮到花神湖，迁徙至新秦淮河住区，户户看秦淮，家家有风景的”新秦淮八景”，才能让老秦淮的风景故事，在这里得以延伸。

2、六进式园林文化：打造入胜——云起——入画——临山——揽香——探幽六进式园林景观，遵从全地形抬高的园林设计理念，整体建筑与葱笼的园林一起，随地形缓缓抬高，呈现出绝妙的社区微地形，幻化出最纯粹的自然风景。

3、智能精装配置：秉持”7系10配88项细节”的匠心打造，云集德系顶尖奢装品牌，定制时代豪宅样板；为高端客群深度定制的安居智能、安全防护、洁净降噪、直饮净水、除霾新风等七大科技系统，将从声、温、水、电、空全方位护航业主生活，可谓一座铂悦·秦淮，一个原装德系豪宅家，让豪宅回归生活的本真！
旭辉柏悦秦淮：项目产品打造”7系10配88项细节”的精装科技智能系统，产品附加值得到很大提升。

区域最偏位置，却是区域最佳口碑，价格实现35000元/㎡
房型面积段供应套数供应比例（%）成交套数成交率（%）
90-10013225%132100%
120-13020639%19494%
130-14416832%16498%
144-160183%18100%
合计524100%50897%
4、产品及户型：90-144㎡三房、四房为主，户型方正、多开间朝南。