莫干山民宿产业分析：布局、产品及迭代趋势

莫干山民宿产业分析：布局、产品及迭代趋势
一、莫干山民宿空间分布演变趋势——
从初期点状集中发展向全镇域均衡发展
近十年来，环莫干山民宿数量逐年增长，空间分布范围不断扩大。

目前已经在莫干山风景区毗邻村域形成以“后坞——仙潭——燎原——劳岭——兰树坑”为中心的环莫干山面状核心集聚区和边远村域多点集聚的民宿空间发展结构。

这种空间结构是如何形成的？我们要从莫干山民宿业发展过程看起。

1、莫干山的民宿的范围莫干山是天目山脉余脉，位于浙江德清县莫干山镇境内，是国家4A级旅游景区、国家级风景名胜区和国家森林公园，设有莫干山管理局，由浙江省机关事务管理局直接管辖。

莫干山镇区域面积185.77平方公里，莫干山风景区位于莫干山镇中心位置，与镇辖的7个行政村接壤。

我们常说的莫干山民宿指的是去除风景区以外的环莫干山区域，具体包括燎原、南路等18个行政村。

2、莫干山民宿的发展过程
第一阶段——点状发展
2003年，莫干山风景区的游客接待量开始逐年增加。

莫干山后山的后坞村社区开始兴起，以当地人提供便餐服务的农家乐为主，迅速发展成为农家乐集聚区。

这个时期可以看作为环莫干山区域旅游业的起始点。

2005年，莫干山的历史文化与生态环境唤起了长三角地区的外国人创业动机，由于政策和成本的优势以及后期的集聚效应，在2007年开始涌现“洋家乐”这类由外国人经营或具有国外要素特征的住宿业态，随后新兴中产阶级的中国人也起了到莫干山地区经营乡村酒店的潮流。

第二阶段——“三足鼎立”
2011年开始，环莫干山地区旅游接待逐渐规划化发展，民宿的概念被广泛使用，涵盖了莫干山农家乐、洋家乐以及乡村酒店等各类住宿业态。

此时的环莫干山形成以“后坞——仙潭——劳岭”三足鼎立的民宿空间分布格局。

莫梵第三阶段——集聚区产生
2014年，民宿概念被德清县官方使用，出台了《德清县民宿管理办法（试行）》，民宿成为了环莫干山地区接待业空间的统称。

这时候，民宿出现空间扩散现象，民宿在各行政村均有分布，其中毗邻莫干山风景区的仙潭、燎原、劳岭、紫岭、庙前和后坞村数量较多，分布更为集中，形成以后坞村为一级核心，仙潭、劳岭、兰树坑为二级核心的四处小规模民宿集聚区。

第四阶段——民宿向全镇域化均衡发展
直到2017年，民宿整体平均最近邻距离由2011年的627.89米减少到85.76米,环莫干山民宿的集聚程度由集聚到强烈集聚，集聚程度呈现出急速提升的特征。

至此，环莫干山的民宿已经在莫干山风景区毗邻村域形成高度集聚的民宿空间分布，形成以“后坞——仙潭——燎原——劳岭——兰树坑”村域为集核的环莫干山面状核心集聚区，并在镇域周围形成了多处点状集聚的民宿区集核。

二、莫干山民宿等级的结构形态从金字塔型转为纺锤体型
莫干山民宿数量爆发始于2014年。

这一年，莫干山民宿年增加数量超过100家，增幅达136%。

2016年新开业民宿数量更是达到216家。

这源于2014年德清县发布了《关于全面推进农洋家乐休闲旅游业提升发展的意见（征求意见稿）》，并率先出台全国首个县级乡村民宿地方标准规范，此举有效推动了环莫干山民宿的快速增长。

从不同档次的民宿来看，中档和低档民宿从2013年开始出现快速增长，其中低档民宿在2016年以前数量上一直是三类民宿之首，2017年开始，低档民宿增加量出现缓滞，中档民宿数量快速增加并超过低档民宿总量。

高档民宿的数量增长相对较小，从2014年开始呈现出较为明显的快速增长态势。

目前，环莫干山地区民宿呈现出从等级越高，数量越少的金字塔格局向纺锤体格局发展，即中档民宿快速增加，低档民宿淘汰或转型升级，高档稳步扩张，整体进程低速但重质。

三、莫干山民宿空间集聚的三大特征
1、民宿趋向低海拔平缓地势集聚分布
不同等级民宿在不同海拔和坡度范围内分布又具有一定差异。

低档和中档民宿在海拔0-100m、100-200m和200-300m范围内，大致呈均匀分布，海拔坡度越低，民宿集聚越多。

高档民宿在100-200m和300m以上的海拔范围集聚特征更为显著。

2、以莫干山风景区为中心，距离越近，民宿集聚越多
据统计，以莫干山风景区为中心，5KM区域范围内分布的民宿量占莫干山民宿总量的约83%。

进一步分析，发现民宿正在距离莫干山风景区0-4KM的地理范围内呈现出先增后减的数量分布态势，其中1-2KM圈层民宿数量最多。

低档民宿主要集中在0-1KM、1-2KM和4-5KM三个圈层；
高档民宿则主要分布在2-3KM和3-4KM两个圈层；
中档民宿在每个圈层的分布相对均匀。

侧面反映了不同等级民宿具有不同的产业功能定位和区位选择偏好。

3、民宿依托交通干线和居民点集聚分布
经统计，莫干山民宿与公路交通干线的平均距离为266.68m，88%的民宿位于道路0.5KM的缓冲范围。

低档、中档和高档民宿位于这个区域的数量占比分别89%、87.1%和89.6%，说明不同等级的民宿对于交通的依赖性都较强。

再来看民宿与居民点的关系。

以莫干山全镇的46个居民点带宽为0.5KM的范围来看，民宿与最近的居民点中心的平均距离为431.12m, 78.98%的民宿位于0.5KM范围内。

其中，低档民宿和中
档民宿的比例为87.9%和76.5%，高档民宿则为57.1%。

说明，民宿等级越高，对于居民点的空间依赖性越小。

四、环莫干山民宿空间是如何形成的？
1、高档民宿不依托风景区客源市场
环莫干山典型品牌精品民宿，比如西坡、后坞生活、原舍、大乐之野等，都表现出逃离大众区域、需求原始生态环境、倾向自然舒适物私有化的选址取向。

外加高档民宿拥有丰富的空间资源、强大的资本网络、先进的管理设计团队、全球化的文化基因以及业主雄厚的社会资本和隐性权利。

因此，这类民宿并不依赖核心风景区、周边旅游资源和大众旅游市场。

他们通过民宿主人、品牌文化、生活方式、吸引物营造、营销网络以及品牌符号重构尺度，将民宿空间嵌入到上海、杭州、浙江省乃至长三角城市群更大的空间结构中。

2015年，德清县在全国率先启动了集体经营性建设用地入市改革，仙潭村的“醉清风”民宿项目成为了全国“农地入市”的第一宗交易，有效解决了高档民宿乡村大规模用地的政策困境。

正由于政策的支持以及高档民宿自身的优势，因此近年来他们选址倾向在民宿发展基础弱的边缘村域选址。

2、中档民宿对外部依赖性较强，需要依托旅游资源和风景景观
中档民宿是环莫干山民宿的主体，也是大量低档民宿目前规划升级发展的主要目标。

本地自营型和外来投资型的占比相当，其中很大部分为新兴中产阶级二次投资创业的“商业型民宿”性质。

中档民宿在资本、空间、管理甚至政策方面均与其他两类民宿具有较大差异，呈现出现阶段中国普通旅游民宿所具有的共性。

首先，相对于高档民宿的租地新建模式，中档民宿以租房改造为主，且有限的改造资金主要投入在民宿建筑外观与内部设施，对于大的工程技术创新和大尺度景观塑造的投入相对较少。

同时，旅游者的体验价值链是中档民宿产品开发的关键，区别传统农家乐“床+食”的低端产品和高档民宿内部的体验活动，因此在选址时需要考虑旅游资源和风景景观以弥补中档民宿的旅游者体验活动产品的景观设施和场所空间问题。

高档民宿的活动可以包括民宿内的高端山地车越野、马术运动、壁炉咖啡、庄园酒窖、农场活动等，而中档民宿的活动往往是民宿外的莫干山徒步、山地野营、季节性采摘等。

其次，由于一定能力限制，中档民宿难以独立解决山区交通、灾害、卫生等问题。

同时中档民宿多为商业性民宿，是典型的旅游小企业，注重投资回报的问题，因此外部依赖性较强，选址会充分考虑外部社区规模、环境适宜度以及企业经营环境，包括地价、交通通达性、专业设施、景观资源、产业网络等问题。

3、低档民宿的出现是游客集聚倒逼旅游配套的诞生。