售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。

1、售后返租优劣势与适用性分析

特征

客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开

发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等

发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式销售收入；快速销售、回笼资金

优势

投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全

感

分割灵活，客户层面广

劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

模式短期售后返租

特征

业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内

由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，

由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。

为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：

租期时间为8、10年计。

选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）

假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。

根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额

说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递增方式得出每年租金表（元/㎡）：

其中：

实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；

不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：第二种，按10年租期算：

计算方法同上，则计算结果为：

计算数据说明：

按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

不可预见费按照8年%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；

当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额

最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；

当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超

过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报

的金额，还有盈余。

由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）

结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。

分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。