个人住房抵押贷款概述

贷款利率的定价计算（续）
• 1.实际利率是根据价格水平的变动对名义利率进行调整 之后得到的利率，与名义利率相比，它能更精确地反映 借贷的真实成本。
– 实际利率的基础是纯粹利率。纯粹利率是指无通货膨胀、无风险 情况下的平均利率。纯粹利率的高低，受平均利润率、资金供求 关系和国家调节的影响。
• 2.通货膨胀率对贷款收益的影响至关重要。
• 价格领导模型
– 贷款利率＝最优惠利率(PRIME RATE)＋违约风险溢价＋期限 风险溢价
• 低于最优惠利率定价 • 客户盈利性分析定价
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影响个人住房抵押贷款利率的因素
• 个人住房抵押贷款价格的表现形式是贷款利率。
» 同其他产品的价格一样，首先由市场供求关系决定。是市 场供求双方作用的结果。
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个人住房抵押贷款（按揭）
房地产贷款的发展历史
罗马帝国、德国和英国 美国
• 早期历史 • 二战以后
– 50年代 – 60年代 – 70年代 – 80年代 – 90年代
中国
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个人住房抵押贷款与其他贷款的区别
– 与企业贷款不同，是面向个人或家庭的 – 与其他形式消费贷款不同，专用于住房 – 贷款数额大、期限长
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个人住房抵押贷款对资金需求方的重大意义
• 消费者 – 居民利用住房抵押贷款可以提前实现住房消费，拥有住房权利。住 房是大多数居民一生最大的消费品，由于住房价格相对居民收入来 说很高，购房居民普遍存在一次性支付与个人收入积累速度之间的 矛盾。抵押贷款通过分期付款机制，使居民利用未来的预期收入来 支付购房款，减少了居民购房的一次性支付额，大大提高了居民的 购房能力，帮助居民提前实现购房的理想。
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商业银行贷款的定价方法
• 成本相加贷款定价法
– 贷款利率＝筹资成本＋管理和运行费用＋风险溢价＋预期利 润
– 一般说来，利率随平均利润率的提高而提高。利率的最高限 不能超过平均利润率，利率的最低界限大于零，不能等于或 小于零。
因而贷款机构融资成本低于市场融资成本，以支撑贷款的低利
率。如德国住房抵押贷款市场的合同储蓄计划，是通过借款人
自愿参加低于市场利率的储蓄，获得长期的、低于市场的固定
利率贷款。
3. 由政府实施的强制性的储蓄计划，如新加坡住房公积
金制度。
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个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 安全性很高 – 操作程序设计严密，理论上确保安全 » 对借款人进行严格的资信审查 » 要求以房地产作为抵押物 » 一般还要参加抵押贷款有关的保险 » 有的要加上担保人的担保 – 违约率低 » 美国1988-1998年间住房抵押贷款违约率始终低于2％， 远低于其他贷款品种。 » 香港按揭贷款1997年9月逾期三个月未偿还比率仅为0.1 ％,1997年下半年后一段时期，香港因受金融危机的冲击， 住房按揭贷款质量有所下降，但仍为银行质量最优的贷款 品种。其按揭贷款不良率到2000年底为I.26%，而同期香 港银行业整体有问题贷款比率则高出7%。 » 我国工商银行2001年8月末，个人住房贷款的不良率不到 0.4%，是全行资m产eng质fan量yu@最ru为c.ed优u.c良n 的信贷品种之一。
• 房地产业
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商业银行贷款价格确定的基本原理
• 我国商业银行贷款定价存在的问题和现状 – 中国长期实行管制利率，金融机构缺乏贷款定价的 自主权。 » 金融机构缺乏信贷风险价格补偿机制，是其各项 损失准备和资本不足的重要原因。 » 管制利率扭曲了信贷资金市场的供求机制---当 管制利率低于市场均衡利率水平时，资金需求受 到鼓励。而资金供给受到抑制，信贷市场供不应 求，利率的僵化导致资金供求矛盾长期存在，并 直接造成信贷市场的寻租行为。信贷资产的安全 也受到威胁。
借贷双方的信贷关系对贷款利率影响也比较大。借款人 收入稳定，具有较好的个人信用，贷款利率一般较低， 借款人与贷款机构有长期合作关系，属于贷款机构的目 标客户，能够给贷款机构带来其他收益，贷款利率就会 降低。
服务费是抵押贷款中发生的各种费用，也是贷款机构的 一种收入来源，它实际上是提高了贷款利率水平，有些 服务费直接与贷款m利eng率fan相yu@关ruc。.edu.cn
• 开发企业 – 抵押贷款机制提高了居民的购房能力，使很多潜在的消费者具有现 实的消费能力，大大增加了对住房的需求，从而扩大了房地产开发 企业的市场范围，促进了房地产开发业务的发展。同时，通过抵押 贷款机制，购房者将抵押贷款一次性支付给开发企业，开发企业可 以在短期内迅速收回资金，减少财务费用，加快资金周转，这有利 于扩大房地产开发业务
» 贷款期一般为10一30年，甚至可达40年。其定价方式不同于其 他贷款，既有固定利率，也有可变利率。在还款方式上采用分 期付款的方式。
– 以所购住房作为抵押 » 房地产抵押是这种贷款的重要担保形式，是防范住房贷款风险 的主要手段。
– 一般还以各种形式的住房保险作为附加防范风险的重要手段，并以 抵押二级市场源自文库作为防范流动性风险的措施。
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贷款的定价
贷款的定价是指，作出抵押贷款时，贷款人提供而 且借款人愿意接受的利率、费用和其他条件。
我们也强调可贷贷金的供需情况、通贷膨胀的作用 及二者对利率的影响，将这些作为定价过程的一部 分。
除了通货膨胀预期外，贷款人和投资者作出贷款和 投资时，也关心所承担的各种风险。贷款人和投资 者都关心从各种贷款和投资所获得的利息和收益是 否足以补偿风险。
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抵押贷款融资成本是贷款机构信贷资金的成本，它包括 融资的利息支出和有关融资费用等，利息支出是最主要 的融资成本。
贷款条件包括:贷款数额、期限、借款人资信状况、抵 押物状况、担保保险情况、首付款、贷款房价比、还款 方式等。不同的贷款条件，贷款机构承担的风险不同， 要求的风险报酬不同，贷款利率也就不同。
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个人住房抵押贷款概述
定义
• 个人住房抵押贷款是指 – 由银行或其他金融机构发放的， – 以个人或家庭为贷款对象， – 以购买住房或与住房有关的其他用途为资金使 用目的， – 以所购买或涉及的住房为抵押品， – 按照固定利率或浮动利率核算利息， – 在比较长的时间内分期还本付息
• 的贷款方式。
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个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 贷款要遵循安全性、流动性和盈利性的原则 – 安全性是指贷款资产所具有的安全保障程度， 它体现了房地产银行避免和承受风险的能力； – 流动性是指贷款资产在不发生损失的情况下迅 速变现的能力； – 盈利性是指在贷款经营中，资金获得利润的能 力。
• 住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也 是质量最好的金融资产之一
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商业银行贷款价格确定的基本原理
• 风险性贷款的价格期望收益率必须大于无风险投 资的收益率，并符合利润最大化原则。即，贷款 价格要高于投资短期国库券等无风险投资收益， 是无风险收益加上合理的风险溢价。
• 风险投资收益率 • 无风险投资收益率
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个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 流动性较差 – 它的贷款周期长、贷款金额大，银行每月从借款人收 回偿还的金额十分有限。若出现违约事件时，银行须 拍卖抵押物，又得等一段不算短的时间才能收回贷款 本息。可见，对银行而言，抵押贷款是一项流动性相 当低的金融资产。 – 解决流动性问题可以采取的方式 » 借款人提前清偿 » 缩短贷款期限 » 证券化，即转卖出售
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个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 盈利性较好 – 贷款期限长，有很好的利息收益 – 可以带来较多的手续费和其他中介费收入 » 手续费约为贷款额的1％ — 1.5％左右 » 贷款申请费，信用调查费，贷款审核费，房 地产现场勘查费，房地产价格评估费，房地 产产权调查费，房地产产权变更登记费，银 行律师费等等。 – 长期社会效益，稳定的个人客户群 – 政府补贴和优惠政策
– 因为，个人住房抵押贷款的显著特点是贷款期限长，在贷款未清 偿期间，通货膨胀率如果持续上升，会使贷款的实际利率减小甚 至成为负值，这就减少了贷款方的预期收益，甚至造成巨大的损 失。
– 要防止通货膨胀造成的损失，银行在确定贷款利率时就要考虑通 货膨胀的因素，保证贷款利率高于通货膨胀率。
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– 受到政府有关部门的严格监管，也得到政策和经济方面的支持。 » 住房抵押贷款在市场需求、竞争环境、经营和法律要求上存在 独特的特点，政府通过住房政策、立法和监管等手段保护借款 人的利益，控制贷款风险，通过担保、保险、贴息等措施促进 抵押贷款业务发展，实现政府的住房政策目标。在贷款机构中， 由于住房抵押贷款的特殊性，通常由专门的房贷部门来管理， 并形成了一系列的m信en贷gfan政yu策@r规uc.e定du。.cn
个人住房抵押贷款的资产特性分析
• 解决流动性问题可以采取的方式 – 借款人提前清偿 » 银行无法准确预测收益，同时又可能造成闲置资金，降低银 行预期收益 – 缩短贷款期限 » 使借款人每月偿还的金额提高，加大还款负担，则易造成借 款人支付能力不足，从而减少贷款资金的需求面，而无益于 住房抵押贷款的发展 » 据测算，贷款期限和流动性水平的关系是，随着贷款期限的 增加(从1年开始)，其流动性水平下降很快，但到了10年以 后，期限的增加对流动性改善的影响已不显著，特别是贷款 期限为20年或 30年时，其流动性状况相差已经很小 – 证券化 » 将银行持有的抵押贷款债权予以证券化，将长期资产短期化， 亦可提高资金流动性水平，能在保证银行利润和不损害借款 人利益的情况下，达到促进贷款资金流动的目的，这也是各 国对抵押债权证券化进行大量研究和推行的原因
• 个人住房抵押贷款利率总体上是由贷款机构融资成本、 管理成本，以及违约风险和利率风险等风险补偿构成 的。
• 决定个人住房抵押贷款利率的因素包括：融资成本、 贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等。
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商业银行贷款的定价方法
价格领导模型——最优惠利率(PRIME RATE) 最优惠利率有时也被称为基准利率，是银行为最优客户提供的贷款利率， 它包括了经营管理成本和预期利润。 LIBOR(LONDON INTERBANK OFFER RATE)伦敦同业拆放利率 • 这些拆款利率是英国银行家协会根据其选定的银行在伦敦市场报出的银 行同业拆借利率，进行取样并平均计算成为基准利率。 • 已成为全球贷款方及债券发行人的普遍参考利率，是目前国际间最重要 和最常用的市场利率基准。 SHIBOR 上海银行间同业拆放利率 • 以位于上海的全国银行间同业拆借中心为技术平台计算、发布并命名， 是由信用等级较高的银行组成报价团自主报出的人民币同业拆出利率计 算确定的算术平均利率。 • SHIBOR报价银行团现由16家商业银行组成。 • 中国人民银行成立SHIBOR工作小组，依据《上海银行间同业拆放利率 （ SHIBOR ）实施准则》确定和调整报价银行团成员、监督和管理 SHIBOR运行、规范报价行与指定发布人行为。
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政府在不影响市场决定利率的原则下，通过政策规定 和利息补贴等方式，降低个人住房抵押贷款利率。 采取的方式主要有:
1. 贷款机构按低于市场的利率水平提供个人住房贷款， 其间产生的利息损失由政府贴补。
2. 鼓励个人自愿选择参加封闭的储蓄体系。
其贷款资金来源于人们的自愿储蓄，储蓄利率低于市场利率，