《房地产估价》课件PPT8收益法

K 48 K 50

1500
1

1

6%48

1
3、报酬资本化法
是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各
期净收益的现值之和。
第八章 收益法
房地产估价
§8-1 收益法概述
二、理论依据
预期原理
现代收益法是建立在资金时间价值观念上的
三、适用范围和条件
1、适用范围 有收益或有潜在收益的房地产 2、条件 房地产未来的收益和风险能教准确地量化
第八章 收益法
1

1

8%30

1

1
1
8%40

4720.40元 / 平方米
第八章 收益法
房地产估价
例8-3
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡，对应的报酬率为8%，试求假设其土地使用权为50年、 报酬率为10%下的价格。
V50
V30
R30 K 50 r50 K 30
第八章 收益法
房地产估价
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的高低； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
第八章 收益法
房地产估价
1、直接用于计算价格
例8-1：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的报酬率为 7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V

n i1
ai
1 ri
a1 1 r

a2
1 r2
......

an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
r——报酬率
1、a.r.n的时间单位一致 通常以年为单位 2、假定各期净收益发生在年末
第八章 收益法
房地产估价
二、净收益每年不变
a1=a2=a3=……=an=a
第八章
收益法
第八章 收益法
房地产估价
§8-1 收益法概述
一、概念
1、 根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方 法； 是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价 值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法
2、直接资本化法
是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适 当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价 值的方法。（收益乘数法）
V

a r
1
1
1 rn


10 7.5%
1
1
1
7.5 506


127.80万元
第八章 收益法
房地产估价
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1 rn


Kn
1
1
1 RN


KN
如果： an=aN=a
1

1

1
7%50


10351 .41元 / 平方米
B房地产无限年价格:
V
V30 K K 50

9000
1
1
1
7%30


10361 .11元 / 平方米
★ A<B
第八章 收益法
房地产估价
4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×……
a a a a …… a ……
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
a
a
a
a
V

......
1 r 1 r2 1 r3
1 rn
V

a r
1
1
1 rn

——有限年公式
n=∞
Va r
——无限年公式
r=0有限年 V na
ai 1 rj
j 1
V

a1 1 r1

a2
1 r1 (1
r2 )
......

an
1 r1 (1 r2 ).......( 1
rn )
第八章 收益法
房地产估价
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
5、估算净收益
净收益＝有效毛收入－运营费用
6、选用适当的资本化率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第八章 收益法
房地产估价
§8-2 报酬资本化法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V
i
i1

5000

8%
1

1

1
10%50


10%
1

1

1
8%30


4403.54元 / 平方米
第八章 收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
例8-4：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单 价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假 设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
K年

K估 K实
第八章 收益法
房地产估价
例8－5：
某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为 1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。

1
V

V50

计算A房地产30年的收益价格:

1
V30

V50

K 30 K 50

10000
1
1
7%30

1
1
1
7%50


8991.57元 / 平方米
第八章 收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ:
V
V50 K K 50

10000
如果：
R=r
则有：
Vn

an r
Kn
VN

aN R
KN
则有：
Vn
VN
RK n rK N
则有：
Vn
VN
Kn KN
第八章 收益法
房地产估价
例8-2
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡， 报酬率为8%，试求其30年收益权利的价格。

1
V30
V40
K 30 K 40

5000
房地产估价
§8-1 收益法概述
四、操作步骤
1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入
假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入
3、估算有效毛收入
潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入
4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益