辽阳万达广场项目解读

2.区域市场判断：整体商业缺乏。
3.广场辐射范围：广场5公里范围内辐射主城区（含白塔区、文圣区、太子河区、宏伟区） 4.差异化定位：
辽阳万达唯一的竞争对手是传统百货商场友谊商城，该商场体量小、品牌级次和时尚度低，儿童、体 验、餐饮品牌少且分布零散。 万达借助独有的主力店优势，同时增加儿童、体验业态和餐饮业态比例、并引入一些中档偏高的知 名品牌就会与友谊商城形成鲜明的错位。建议引入快时尚品牌提升商场定位及品牌知名度，真正形 成辽阳独有的时尚生活中心。
72.25亩）
购物中心建筑面积：13万㎡ 持有物业面积：13 万㎡ 物业类型 ：直投 租赁建筑面积：9.78万㎡ 配套建筑面积：3.22 万㎡ 停车位： 700个(地下停车位 560个，地面规划停车位140 个)
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Part1-2、项目环境分析-项目四周
西北侧为左岸欣城+文成尚品 北侧为晟宝龙广场+住宅小区
东面太子河西路，双向3车道 （政府规划路）
距步行街商圈约3KM，8分钟车程 距友谊商城约3KM，8分钟车程
■公交线路（500M）： 北面-新运大街：1路、3路、33路副线、正 线、34路、41路
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Part1-2、项目环境分析-小结
1. 整体市场判断：
• • • 辽阳整体商业市场不够繁荣，只有一家综合百货商场，没有大型综合性购物中心。现有商业项目经 营模式传统、商业购物环境和档次较低，商业空间形式单调、品牌级次不够。 当地主流消费人群外流，消费大多集中在沈阳及鞍山核心区域，故辽阳需要有一定档次和品质的大 型全客层购物中心。 品牌需求度高：当地商业氛围落后，时尚度差，品牌资源匮乏，知名品牌入驻率低，主流消费人群 品牌需求度高，需要具有一定档次及品质的购物中心平台吸引知名品牌入驻，拉动消费。
政府、辽阳市科技馆、辽阳市气象局; ◆医 院：辽阳市第三人民医院，襄平医院，辽阳胃肠病医院； ◆学校：新华街道中心小学、普化小学、永乐小学； ◆企业：忠旺集团； ◆主要公共设施：太子河公园、文庙广场;
永乐小学 襄平医院 胃肠病医院 太子河公园
普化小学
辽阳市公安局文圣区分局
辽阳市第三人民医院 新华小学 辽阳市农林科学院
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Part 1、项目背景调研分析 • 项目背景调研分析
1、城市概况 2、项目环境分析 3、城市商圈分析 4、专业市场
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Part1-2、项目环境分析-城区交通
项目位置及交通情况：
文圣路与太子河之间，辽阳河东新城规划区西侧，老城区东侧。距老城区核心商圈3公里， 距文圣区政府3.9公里，处于新老城区核心位置。距市政府约 2.5KM，5分钟车程，距火车站约 4KM， 10分钟车程距汽车站约 4KM， 10分钟车程， 距高铁站约 4KM，10分钟车程， 距步 行街商圈约3KM，8分钟车程， 距友谊商城约3KM，8分钟车程
，能全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等需求，主要采用扣点联营、租赁的合作方式。
友谊商城
距离（辽阳万达）：3KM（车程） 定位：百货商场 开业时间：2014年 规模：建筑面积6万平方米 停车位：80个（地面临时） 经营业绩：2015年营业额约2.6个亿 客流量：日均流量0.8万人次
业态比例：零售70%，娱乐12%，餐饮17%，体验1% 业态组合：
项目3-5KM范围内目前14个既有小区，预计户 数为5万户，约14万人，入驻率为90%；
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■交通概述：距市政府约 2.5KM，5分钟车程 距火车站约 4KM， 10分钟车程
距汽车站约 4KM， 10分钟车程
距高铁站约 4KM，10分钟车程
Part1-2、项目环境分析 -周边交通 ■道路设施： 北面新运大街，双向3车道
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Part1-1、城市概况-地理位置
位于辽宁省中部，东临本溪，南界鞍山，西接辽中，北依沈阳。北距沈阳60公里，南距鞍山30公 里。哈大铁路，沈大高速公路纵贯南北，辽溪铁路横跨东西。辽阳地处环渤海经济圈和东北亚经济 走廊的重要结点，是沈阳经济副中心城市。辽阳也是中国石化工业、铝材加工、皮草加工、钢铁配 套产业基地及优秀旅游城市。
1、恒大绿洲 2、东兴家园A区 3、左岸欣城 4、风和日丽 5、万隆花园 6、京都城 7、文城尚品 8、晟宝龙广场 9、逸东家园 10、旗仓小区 11、阳光花园 12、东电小区 13、保莱蓝湾国际 14、曙光家园小区 15、惠民小区 16、邮电新村 17、金域蓝山
楼盘均价：3500-5500元 项目3KM范围内目前共有12个新入楼盘，预计户数为3万户， 交房时间集中在2016年-2018年； 项目3KM范围内目前17个既有小区，预计户数为4万户，入驻 率为90%； 项目1KM范围内常住人口为：约6万人
项目周边：北面-新运大街：1路、3路、33路副线、正线、34路、41路
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Part1-2、项目环境分析-所处区位
项目所处区域及道路信息
项目位于新老城区交接处和城市 规划核心位置。距辽阳高铁站4.2公里， 距城市核心商圈3公里，距新城区1公 里。5公里半径之内辐射主城区， 项目所在的新运大街及附近的中华大街 为城市主干道，横跨城市东西，广场东 侧的城市规划路贯穿南北，交通便捷。
•
辽阳商业环境竞争较大：基于辽阳城市位置特点，临近鞍山、沈阳Байду номын сангаас大商业繁荣城市，商业竞争劣 势明显，当地商业从品牌资源到终端消费均被严重分流，新兴商业将面对严峻的城市商业市场竞争。
河东新城区楼盘林立，但由于缺乏大型商业配套设施，虽楼盘销售较好，但入住率较低。而河东新城 是政府规划的新区也是未来城市发展的方向，故该区域需要有大型商业的进驻以带动河东新城区商 业的发展。
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Part1-1、城市概况-旅游情况
辽阳主要景点有：文庙游园，白塔公园，广佑寺，汤河温泉度假区， 曹雪芹纪念馆，弓长岭冰雪温泉，王尔烈纪念馆，东京陵，龙鼎山等名 胜古迹风景区。接待国内旅游者1661.6万人次，旅游总收入130.9亿元。
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Part1-1、城市概况-发展规划
产业规划
辽阳是以石化产业为主的现代工业城市，以石油化工、铝材加工、 矿产资源加工和农副产品加工为重点的辽中南多元化产业中心之一； 是全国造纸机械、工业纸板生产基地，忠旺集团是国家铁合金行业的 重点企业。 城市综合交通规划
东北侧为新运大桥+桥对面恒大绿 洲
西侧为棚户区+未开发用地
②
号 门
①
号 门
东侧为太子河
西南侧为废弃铁路口与护城河交 叉
南侧为待开发空地
东南侧为待开发开发空地
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Part1-2、项目环境分析-周边其它配套
◆主要政府机关及事业单位：辽阳市公安局文圣区分局、邮政大厦、辽阳市农林科学院、辽阳市政府、太子河
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辽阳友谊商城： 1、重点品牌经营业绩
品牌 周大生 周大福 面积（㎡） 43 130 销售平效 2015年销售 （元/月/平 （万元） 米） 9689867.6 7816960.5 18778.8 5010.8 实际扣率 8 7 租金 直营或代理 (元/月/平米） 1502.3 400.8 直营 直营
东北地区最早的城市，是一座有着2400多年历史的文化古城，以白塔、东京城城址、广佑寺、通
明山等景点著名。 泰安市 城市总面积4744平方公里，下辖5区1市1县，包括白塔区、文圣区、宏伟区、弓长岭区、太子河 区、灯塔市、辽阳县。
辽阳市
灯塔市 太子河区 文圣区 弓长岭区
白塔区
辽阳县
宏伟区
辽阳县
辽宁省
3、佰亿丽景茗城 12、绿华园 4、香港花园 13、紫丁苑 5、成旺花园 6、红盾小区 7、裕隆花园 8、碧景家园 9、铁西花园 14、湖畔家园
楼盘均价：3000-5000元 项目3-5KM范围内目前共有11个新入楼盘，预 3K M 5K M
计户数为3万户，交房时间集中在2016年-2018年；
完善市域交通网络，加强中心城区外环路建设，强化与市域联系 及市域城镇间的相互联系。 中心城区和弓长岭区之间建设3条主要通道，和灯塔市之间建设4条 主要通道，辽阳县之间建设6条主要通道。
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Part1-1、城市概况-小结
城市概况总结： 辽阳是辽宁省重要矿产资源基地，历史名城，是沈阳副中心城市， 2015年全省GDP排名第九，人口排名第十一，交通便利，是全国矿产 资源开发较早的地区之一，矿产资源比较丰富，许多矿产储量，在全国 全省居重要位置。迄今已发现矿藏9类18个矿种，共有矿床和矿点500 余处。其中探明储量的有28种，开发利用的35种。其中硅石、白云母 矿产保有量居省内第一位；居第二位的矿藏有铁、石膏；居省第三位的 有水泥灰岩、熔剂灰岩，辽化是全省重要的石油加工基地。
-1F:精品超市、烟酒、滋补品 1F：黄金珠宝、化妆品、手表、手机 2F：男女皮鞋、童装、童鞋、玩具、亲子乐园 3F：少淑女装、少女内衣、流行配饰 4F：淑女装、精品女包、女士内衣 5F：商务男装、时尚男装、皮具箱包 6F:运动户外、床品家居、厨具小电 7F:美食花园、主题餐厅 8F:影院大堂、主题餐厅 9F:大地影院
辽阳市科技 馆
辽阳市气象局
忠旺集团
主要公共设施
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Part1-2、项目环境分析-周边社区（3KM）
新入楼盘
1、中天城市广场 2、中南望京花园 3、托斯卡纳 4、中泽城 5、巴黎经典花园 6、万嘉国际 7、晟雅格林 8、河东馨苑 9、世纪阳光 10、英伦华府 11、金域蓝山 12、北尚华庭
既有主要小区
辽阳万达广场项目解读
辽阳万达广场商业管理有限公司
2016年09月18日
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目录
Part 1 Part 2
• 项目背景调研分析 • 消费者调研分析
Part 3 Part 4 Part 5
• 专项调研分析 • 项目解读 • 项目定位
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Part 1、项目背景调研分析 • 项目背景调研分析
1、城市概况 2、项目环境分析 3、城市商圈分析 4、专业市场
3KM范围内常驻人口为： 约20万人
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Part1-2、项目环境分析-周边社区（3-5KM）
新入楼盘
1、泛美华庭 2、观澜丽景 3、第一城 4、恒利新城 5、君悦天下 6、襄平蓝庭 7、龙源山居 8、富虹水月 9、华城新视界
既有主要小区
10、滨河花园 11、繁荣家园
10、枫丹名邸 1、滨湖家园 11、新梅小区 2、芷兰金苑
辽阳市
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Part1-1、城市概况-经济指标
GDP情况：
辽阳市2015年GDP水平1025亿，同比增速1.04%；总GDP在辽宁省内14个市排名 第9位。主要产业为工业，代表企业有辽阳石油化纤公司、忠旺集团、庆阳化工厂，富虹 集团。
辽阳市2010-2015 GDP走势图，单位（亿元）
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Part1-1、城市概况-经济指标
城镇人均可支配收入： 2015年辽阳市城镇居民可支配收入达到26330,同比2014年下降2%；全省排 名第九。 社会消费品零售总额：2015年达到388.8亿元；人均20903元，同比2014年下降16.6%。 三产结构： 三大产业结构占比7∶55.7∶37.3
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Part1-1、城市概况-人口结构
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Part 1、项目背景调研分析 • 项目背景调研分析
1、城市概况 2、项目环境分析 3、城市商圈分析 4、专业市场
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Part2、商圈环境-主要竞争对手
◆辽阳友谊商城：坐落于新运大街西关商业区核心位置，建筑面积6万平方米、营业面积4.5 万平方米，分为地上9层和地下2层，是以“全客层、全品类、多功能”为定位的综合百货店
项目所处区域规划定位
项目位于辽阳新老城区的交接处， 是未来城市的核心区域。 辽阳城市发 展方向在河东新区，现市政府和文圣区 政府以及科技馆、图书馆等职能部门和 公共配套均已迁往河东新城，恒大绿洲、 蓝湾国际、文城尚品等知名楼盘环立项 目西周。
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Part1-2、项目环境分析-规划指标
项目规划指标： 规划用地面积4.81公顷 （约
人口结构 : 2016年辽阳市户籍人口为 186万人，主城区人口约40万人，总人口全省排名第11位； 城市人口结构如下：
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Part1、城市概况-人口结构
人口结构 :
全市人口年龄构成
人数 年龄构成 （万人） 18岁以下 18-35岁 36-55岁 55岁以上 297403 631981 724920 204464 （%） 16% 34% 39% 11% 占比
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Part1-1、城市概况-城市交通
辽阳市位于辽宁省中部，是沈阳经济区副中心城市，是辽宁省重要的交 通枢纽和军事重镇。哈大高速铁路，沈大高速公路，纵贯南北，本辽辽高速， 辽溪铁路横跨东西。距大连港332公里，距鲅鱼圈港162公里，距桃仙国际机 场60公里。
哈大线
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