设施管理基础知识概述

设施管理（Facilities Management，简称FM），其概念 的产生主要是物业管理理念的延伸。20世纪80年代初从传 统的物业管理范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新 兴行业，是一门相当新的交叉学科，综合了管理科学、建 筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。

一、设施管理产生发展的背景
⑦健康、安全和环境管理包括：安全防范管理、工作环境监测、突发事件应 急管理、事故防范、健康环境管理； ⑧服务管理包括：行政服务管理、安全保卫管理等。
以上三个层次是考虑到设施管理的一般功能，总结出 的设施管理的初步知识体系（见图4）。
图4 目标层次管理的知识层次


一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架

以上不同的解释，却找出了一些共同的内容： （1）设施管理工作范围较宽 （2）开展设施管理的主体机构较广泛
（3）设施管理注意提高综合效率，采用多种方法运作
（4）设施管理是一个多学科交融的产物

一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理


三、设施管理的定位
四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
设施管理的基本工作




（11）为客户提供综合性服务，以具有前瞻性的眼光发掘 客户可能需要的服务并提供这种服务。 （12）对项目的管理服务质量进行有效监控，通过质量目 标进行追踪考核，强调一次成功率。在把握客户对服务的 感受的同时，建立客户档案。 （13）通过全局性信息系统来整合各项设施管理的主要职 能，重视互联网和局域网在交流信息、提供培训、实施管 理方面的作用。 这是英国一家著名顾问公司阿特金斯（WS ATKINS）在 设施管理方面进行的许多有益实践总结，给我们带来了许 多启示与展望。
七、设施管理与物业管理、资产管理模式的比较

无论物业管理、设施管理还是资产管理，其管理对象都是 具有明确产权的、有价值的物质实体，这些实体是由所有 者为了满足特定的目标需要而建造的。三者都含有对管理 对象进行良好维护与维修的内容，都要保证管理对象良好 的运行状态。三者内涵有重叠的地方，但三者也存在显著 的区别，主要表现在以下方面。
图3
价值管理的内容
设施管理的层次


（3）目标管理
这个层次的设施管理综合了管理科学、建筑科学、行为科学 和工程技术等学科的基本原理。
①风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控； ②财务管理包括：财务预算与规划、经济评价分析、财务监控； ③空间管理包括：室内空间规划与设计布局、室内环境监控； ④资产管理包括：建筑物选址、外租管理、物业管理； ⑤建筑项目管理包括：外包管理、项目施工管理、项目改造管理、合同管理； ⑥运营维护管理包括：日常运行管理、周期性维护、检修管理；
设施管理基础知识
东南大学物业管理研究所 黄安永 教授
主要内容



一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势

（1）中国的城市建设正以前所未有的规模和速度蓬勃发 展，很多建筑耗费巨额投资采用先进的设备设施，这都需 要我们国家重视设施管理行业的发展，使这些高级建筑建 成之后达到预计的运营结果。 （2）中国房地产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅 速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式，无疑是设 施管理理论实践的最佳市场。


六、设施管理主要组成要素模型
七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
六、设施管理主要组成要素模型

设施管理主要组成要素的模型，如图2所示。 在该模型中，设施经理的工作范围包括从设施提供（战略 性部分）到设施服务管理（运作部分）。设施管理包括4 个组成部分： （1）战略性设施规划、 （2）空间规划和工作场所战略、

图1 设施管理的范围

一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围


五、设施管理的功能
六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
五、设施管理的功能



（3）设施支持服务管理
（4）资产管理和维护。
图2 设施管理的主要组成要素

一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型


七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较
八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势


（4）转让行为对本地区历史影响方面的分析
案例分析

（5）公众及舆论对项目转让的看法和意见的集纳 （6）转让计划与步骤制定，转让谈判（包括招投标）的 组织和进行 （7）协助涉及转让的法律文件的准备和签署 （8）转让工作的实施

设施管理的基本工作



由上面举例可以看出，设施管理与物业项目存在着密切关 系，同时又与物业管理有着重要的区别。它所涉及的是比 物业管理更为广阔的一个层面。一般意义上说，设施管理 基本工作包括以下内容： （1）标的项目设施管理战略规划的制定 （2）管理机构与组织落实，要清楚管理目标是实现人员 职责和设施的有机系统组合 （3）设施管理财务预算的制定和执行 （4）物业经营策略的制定（包括物业融资及投资决策、 物业评估、物业项目购置或出租）

一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位


四、设施管理的范围
五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
四、设施管理的范围

IFMA提出设施管理的范围主要包括以下8个方面：策略性 年度及长期规划、财务与预算管理、公司不动产管理、室 内空间规划及空间管理、建筑及工程、新的建筑及修复、 保养及运作、保安电信及行政服务。 比较典型的是Quah给出的设施管理范围，如图1所示。

九、设施管理在中国的发展趋势
九、设施管理在中国的发展趋势

设施管理的产生是物业经营发展的必然结果，设施管理不 但对项目管理有推动作用，更可以响应节约型社会的要求， 充分利用能源，节约能源。中国物业发展至今虽然还没有 形成成熟的运作体系，但物业国际化发展成为设施管理的 趋势是不会改变的。
设施管理发展趋势
设施管理的层次


（2）价值管理 价值管理的目的是确保设施管理的有效开展和价值最大化，其管理内 容见图3。 其中， 进度管理包括：占用资源估算、工作持续时间估计、制定进度计 划、进度控制； 质量管理包括：质量标准、全面质量管理、质量控制； 绩效管理包括：绩效计划、绩效实施、绩效评估、绩效反映等。
风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控；

一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较


八、设施管理在中国发展的理论构架
九、设施管理在中国的发展趋势
八、设施管理在中国发展的理论构架
三、设施管理的定位（与物业管理区别）


举例
某政府办公楼位于该市商业中心，为了发展地方经济，决 定招商引资，政府决定把这办公楼转让给投资商做商业物 业开发。作为设施管理负责人（或称设施管理经理），该 做哪些工作呢？
案例分析

（1）关于办公大楼转让工作的基本分析与估计 （2）展开财务分析：包括所涉及到政府机关新办公设施 的投资成本，以及转让完成后多长时间内可能产生什么样 的效益 （3）转让行为本身对环境影响的分析，包括对当地经济 发展影响的说明

一、设施管理产生 Nhomakorabea展的背景
二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
一、设施管理产生发展的背景

根据国际设施管理协会定义的设施管理的主要内容，结合 我国国情和今后智能建筑发展状况，将设施管理划分为三 个层次，分别是： 综合管理、

价值管理、
目标管理。
设施管理的层次


（1）综合管理
综合管理是对所有约束类和专业化管理的集成化，目标是 使利益相关者的价值最大化的同时，还关注环境和战略变 化。
三种管理模式的区别


（2）管理定位不同
从《物业管理条例》关于物业管理的定义不难发现，物业 管理定位于“维修、养护、维护”这样的层次，处于被动、 从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。设 施管理着眼于组织战略层次，强调设施应满足组织实现战 略目标的需求，能够主动适应组织的变化并做出相应调整。 资产管理则主要从不动产资产组合和运营方面满足所有人 对不动产投资回报的需求，也属于较高的战略层次。设施 管理、资产管理都将对物业设施设备的维修、维护作为其 管理的基本职能之一。


二、什么是设施管理
三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能 六、设施管理主要组成要素模型 七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较 八、设施管理在中国发展的理论构架 九、设施管理在中国的发展趋势
二、什么是设施管理





设施管理至今还在不断研讨之中，因此就没有一个统一完 整的说法与定义。 （1）美国Becker认为设施管理：只应关心建筑、家具和 设备等“硬件”，良好的设施管理能够提高公司的竞争力。 （2）英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建 筑部分用以管理其对人及地方的影响。 （3）中国香港设施管理协会认为：设施管理是一个综合 人、过程及物业的特点以达到长期策略性目标的过程。 （4）IFMA（国际设施管理协会）认为：设施管理是“一 个综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建 筑环境功能性的专业活动。”
三种管理模式的区别


（3）管理视角不同
物业管理和资产管理都具有从外部为所有者提供专业化服 务的性质。我国物业管理更明确了社会化、市场化、专业 化的特征，更加凸显了物业管理作为社会化的专业服务特 性。设施管理则是从组织内部的视角审视完成组织战略目 标必要的手段，可以视为与财务管理、生产运作管理等相 提并论的内部职能。
三种管理模式的区别


（1）发展背景不同
我国物业管理肇始于住宅，长期以来住宅是物业服务企业 的主要服务对象，造成提及物业管理就是指居住区物业管 理的情况，住宅以外的物业管理无论从理论体系、政策制 度还是行业实践都十分薄弱。而设施管理来自于组织对自 身发展能力的内部审视，资产管理则是受到房地产市场变 化而被重新认识和发展的。产生背景和发展环境不同使三 者在管理视角、管理地位和目标等方面存在差异。
设施管理的基本工作





（5）租赁管理、物业管理以及当物业对企业或机构不再 具有价值时及时进行合理处置（包括出售） （6）项目生命周期的管理成本估算 （7）参与并监督项目的计划、开发、设计和建设全过程 （8）设立工作接受与调度中心 （9）设施的有效运作——能源管理、废弃物的处置及回 收利用、通信线路的敷设、设备安装、安全管理、灾害善 后、项目的重置和移动等 （10）采购工作的管理和控制，包括发包项目的管理与控 制

“设施管理的主要功能事实上就是资源管理，一种在战略 和运营层次上提供支持的资源管理。” 设施管理的4个核心功能，即财务资源的管理（商业）、 人力资源的管理（人）、实物资源的管理（物业）和信息 资源的管理（知识）。


一、设施管理产生发展的背景 二、什么是设施管理 三、设施管理的定位 四、设施管理的范围 五、设施管理的功能