河北国际商业广场提报方案

及欣欣向荣的崭新生活氛围。 STATION
新邻生活站突出的特点是体验业态占到项目总体量的绝大部分。 餐饮、娱乐、儿童等业态是项目的主力，而零售只是项目的配 套。 不仅是生活体验中心和便捷的儿童娱教场 所，更是代表了未来潮流方向的“新社区 生活方式”的开创者。
【高端汽车/家居体验馆】
进口车/高
端车销售
服务内容-运营部分
一
商业管理
企划服务
二
物管服务
物管服务
三
资产管理
资产管理
1
1
• • •
• • • • • • • •
1
• 市场推广、企划服务
• 品牌管理
• 客户关系管理
2
运营服务
• 租务管理 • 广告位管理 • 园区客户评估与扶持
3
招商服务
• 业态优化、规划调整 • 再招商
协助组建物业公司及制定发展策略 制定该物业管理服务方案及内容 协助完成该物业的管理招投标工作（如 有需要） 配套设施的安排及管理 协助建立完善的员工培训体系并执行培 训工作 财务预算及建议管理费标准，并提供成 本控制建议 建议会所功能设置及经营模式（如有需 要） 停车场管理建议 移交单元予租用户之程序 装修工程及物料运送控制之程序 物业交付期间之安全控制
• 项目内的功能实现和业态组合
7
定位指导建筑规划及盈利模式
• 空间规划 • 盈利模式的设计 • 开发策略框架
2 实地调研筹备
• 团队的建立与内部培训，宏观研究的学习 以及方法梳理。
5 项目项目立地调研
• 调研计划的制定，调研物料的筹备 • 项目区位分析 • 项目周边立地分析（交通、基础配 套、商业办公氛围）
PART 03
--服务内容 --合作模式
服务内容
策划阶段 • 商业定位 • 空间规划 • 招商运营 策略
招商阶段 • 招商执行 • 策划推广
运营阶段 • 运营代管 • 物业管理 • 资产管理
服务内容-定位部分
阶段一：分析与筹备
0 1 宏观研究
• 城市市场情况，城市规划对项目的影响。
阶段二：现场调研实施
核心商圈
优势 劣势
•项目较近的区域没有大型社区或 社区群的支撑 •项目周边的商业氛围不够浓厚， 对社区商业么有支撑 •项目的建筑结构不利于引进大型 主力店
此定位的商圈范围
【精品社区商业综合体】- 案例分析 新邻生活站
社区型购物中心新商业模式—— STATION 生活站系列产品的首发项目。 社区商业是未来中国商业地产发展的主流 方向，而其精品社区商业 STATION 系列 的概念内涵是：“小而美”，立足周边社 区，服务居民，满足社区文化构建和新生 活标准，以商业为载体，旨在引领社区消 费新时尚，为社区居民营造温情、和乐以
本案 项目位于交通街与仓丰路交叉口西北角。 项目的区位属于石家庄南部新建城市区。 该区域主干道属于近几年新建，周边的社 区较新。周边的商业氛围以专业市场为主。
【项目剖析】-规划分析
文教科研 用地
本 案
规划住宅 区
商业 用地
住宅区
从城市规划发展方向的角度看，项目周边 是以商业和工业发展为主。
文教科研 用地
次级商圈
核心商圈
优势
劣势
此定位的商圈范围
•汽车和家居业态的租金水平较低 •招商的范围比较窄，招商难度较 大
【会议会展商务中心】
会议会展
服务
会议会展商务中心：
会展本身是整个房地产项目的立项。近年来各种商务会 议、婚宴宴请等发展迅速。
以会议会展为中心，酒店住宿、餐饮为基础配套是整个 定位的基本结构。
配置大量的会议中心，可以同时容纳会议人数在区域内 成为最大，远远超过一般的商务酒店的会议功能。
招商政策和租金根据招商情况适时进行调整；
洽谈商家基本明确合作意向，制定商家落位图； 依据实际洽谈情况，对工程提出合理化改造建议； 根据招商情况进行媒体宣传攻势； 招商取得阶段性成果；
招商工作节奏
5
招商签约期 意向商家开始意向签约或正式签约； 租赁条件及租约均须落定，缴纳租金及押金; 催促商家进场装修，并协助与工程部沟通； 招商签约取得决定性胜利成果；
工业 用地
项目西侧，胜利大街以西是住宅生活区。
项目东侧，建设大街以东，是以文教为主 的区域。中间有部分住宅区。
【项目剖来自百度文库】-SWOT分析
优势
交通便利 项目品质和形象好 河北商会的良好基础
劣势
周边商业氛围不理想 商业建筑结构造成使用 难度较大
SWOT 机遇
周边的住宅新项目较多 石家庄南部区域的崛起 区域内大型商业的空白
核心商 圈 次级商圈
优势
•与项目本身定位一致 •可以促进项目中酒店、写字楼 业态的发展
劣势
此定位的商圈范围
•主力业态运营专业化水平高 •招商的范围比较窄，招商难度较 大
【确定定位的工作方法】
项目初判
备选方案 的提出
确定定位的工作方法：
市场调研
方案比较
定位确定
上文中，我们已经对项目的基本情况进行了初步判断。 另外结合的建筑结构和甲方对项目的预期，我们提出几 个可能的符合项目的定位思路。 下一步我们针对几个备选方案进行市场调研，判断这几 个备选定位的市场前景，可行性。 最后，根据结论与甲方共同确定项目的定位。 在定位确定的基础上，就可以进行项目的空间设计、业 态规划、招商政策等。
高端家居体 验馆
【高端汽车/家居体验馆】
该定位商圈解析： 沿二环布局是目前汽车业态的主要状态。项目在二环附 近，作为高端车的销售中心，核心商圈范围确定在沿南 二环的沿线。 项目能辐射的范围是整个石家庄，乃至石家庄的周边县 区。
•与项目的区位和交通状况契合 度高 •与区域内的商业氛围契合度高 （沿二环的汽车业态、花乡二 手车、润德家居市场）
生活配 套
餐饮娱 乐
【精品社区商业综合体】
该定位商圈解析：
我们通过商圈的辐射范围分析，来深入了解各个定位的特点。
次级商圈
社区商业的商圈范围比较小，以服务周边为主。 南二环外的新建住宅区是项目的主力商圈。 项目的辐射商圈在主要还在二环外，向东延伸。西部受铁路 的限制。
•社区商业操作难度较低，在有 主力店的基础上较容易成功 •社区商业招商难度较小，业态 内容丰富
3 项目发展调研
• 项目初步判定 • 项目的发展情况 • 备选业态的确定
阶段三：分析及报告的形成
6 项目定位
• 项目在城市或行业中的功能定 位 • 项目的市场定位
• 甲乙双方对项目初步判断的沟通。 项 目 启 动
4 业态市场调研
• 各个业态的宏观市场 • 各个业态在当地的发展情况 • 各个业态的拓展计划和合作条件
高端汽车家居体验馆：
这个定位是一个体验馆的集合体。
石家庄没有以高端车和进口车为特色的集中销售场所。 而项目在二环附近，交通便利，符合汽车销售选址的特 点。集合众多高端车、平行进口、高端二手车的销售站 厅，配合以汽车后市场服务、金融服务，形成高端车销 售中心。
商务配套
汽车家居 体验光
汽车配套业 态
高端家居体验馆，不以大型建材和家居作为主要经营项 目。而是以装饰、软装和配饰等为主。 商务配套服务于项目本身的写字楼公寓中的商务群体。
挑战
周边建设进度需要时间
【定位思路】
结合SWOT分析和项目自身与周边的特点，我们建议河北国际商会广场的商业部分定位考 虑一下三个反向：
重点考虑南部商圈 未来居民、周边单 位的消费需求
重点考虑区域内的 商业业态特点
重点考虑项目的商 务功能
精品社区商业 综合体
高端汽车家居 生活馆
会议会展商务 中心
招商工作节奏 3 招商入市期 招商中心布置到位、办公及招商物料到位； 招商团队组建、人员培训； 招商资料、流程、表格订定； 招商计划制定、基本确定； 招商政策初步制定； 目标客户筛选和初步洽谈；
招商工作节奏
深入洽谈期 各楼层各业态商家进入二次乃至多次洽谈；
4


【精品社区商业综合体】
精品社区商业综合体：
服务于周边区域商圈内的居民的基本生活消费。
超市作为商业体的基础，提供日常消费需求的 基础服务。 以儿童教育培训和少儿娱乐为主要特色。
超市
商务配 套
精品社区 商业综合 体
儿童教 育娱乐
配合时尚餐饮和高端生活配套，打造精品的社 区商业综合体。
超市 和知 名儿 童业 态作 为主 力店
• 财务管理
• 流动资金管理
• 年度预算 • 运营绩效管理 • 资产买卖 • 资产销售 • 资产证券化
【合作模式】
服务阶段 商业定位 策划阶段 空间规划 招商运营策略 招商执行 招商阶段 策划推广 运营代管 运营阶段 物业服务 资产管理 服务内容 取费方式 一次性服务费 一次性服务费 一次性服务费 佣金提成 月度服务费 月费+佣金 物业费代收 另议 / 取费标准
儿童主题体验品牌：瑞尔水上乐园、爱宝堡儿童乐园、茉莉幻想
【服务团队介绍】
投资商：东胜集团 招商执行、商业运营及物业管理：石家庄金世界城市广场商业投资有限公司（东胜子公司，广昭机构前 身）；
商业空间设计：上海CCI设计研究院
前期策划报告：戴德梁行
PART 02
--项目剖析 --定位思路
【项目剖析】-现状分析
8
报告的形成
• 报告的撰写 • 报告内容审议 • 会同甲方审议及修改
2周
4周
3周
服务内容-招商部分
【招商周期订定原则】 依据项目整体体量； 依据项目入市反馈信息； 依据项目业态规划；
1
依据项目硬件结构；
结合销售节奏和工程进展；
招商工作节奏
2
市场调研及商业定位期 基本情况分析： 区位概况、背景资料、交通状况、消费特征、 竞品调研、租金调研等； 商业定位及布局： 项目商业策划与规划方案整改建议 商业分区功能布局及调整方案 商业销售及租赁区域规划建议等
【河北国际商会广场】项目招商思路提报
第一部分
案例解析
第二部分
项目剖析 定位思路
第三部分
服务内容
合作方式
PART 01
--案例解析-东胜广场
【开发背景】
【项目定位及主要入驻品牌】
项目定位：都市时尚生活MALL，商业面积9万余平米，汇聚餐饮、休闲、娱乐、购物、儿童教娱等多种 业态。 开业时间：2014年9月19日 主力店品牌：永辉超市、横店院线、屈臣氏、麦当劳、必胜客、尚品宅配、宝力健身等 品牌餐饮及娱乐品牌：海底捞、小时代铁板烧、乐烤天下时尚自助烤肉、韩芝山芝士肋排、那溪那山、拿 渡、味小煲、千吉涮、过桥缘米线、唱吧麦颂KTV。
策划服务 会议会展 商务中心
配套齐全的会议策划和组织业态，一条龙的专业服务。
酒店住宿
餐饮配套
功能灵活多变
【会议会展商务中心】
该定位商圈解析： 首先是要做石家庄规模最大，专业度最高的会议会展中 心。承接石家庄地区各种会议、宴会服务。 其次，可以辐射石家庄周边的地级市，成为冀中南地区 知名的会议会展中心。