房地产金融PPT课件

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第一步
房屋营建，申请建设贷款。开发商向专门从事建设 贷款业务的商业银行申请短期建设贷款。银行根 据建设项目的可行性、建设计划和开发商的资信 确定是否贷款和贷款多少。
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财 产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种， 抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益 物权如使用权等也可以设立抵押权。 ⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心 内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市 场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地产 投资、信托、保险、典当和货币结算，房地产有价证券的发行与交易
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（二）房地产金融的特点 1、具有相对安全性
有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地 产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠）；房地产本身位 置固定使用耐久性；增值性； 2、信贷资产流动性较弱 3、具有较强政策性 4、具有较好收益性
商业银行
房地产 资金流向
土地 出让金
土地 储备贷款
土地转让 与
开发贷款
房地产 开发 与建设贷款
按揭贷款
定金、 预付金
按揭 贷款
房地产 业务流程
土地储备 中心
土地 出让金
房地产 开发商
房地产开发商、 建筑商
房屋 购买者
业务承包 与转让 资金
定金、 预付金
土地储备
土地开发 与转让
房地产开发 与建设
房地9 产 销售
二、房地产信贷的分类 （一）按贷款主体划分
1、房地产企业贷款：开发贷款和经营性持有物业贷款 2、个人贷款：个人住房贷款、个人商业用房贷款、及其他相关衍生物 （二手房贷款、转按揭、加按揭） （二）按信贷资金来源划分 1、自营性房地产贷款—商业银行 银行存款 2、委托性房地产贷款—其它非银行机构 自有或募集
一类客户
二类客户
三类客户
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二、房地产开发贷款的一般操作流程 （一）贷前审查 （二）项目评估 （三）抵押物价值评估 （四）授信检查 （五）审批放款 （六）贷后管理
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第三节 个人住房贷款
一、个人住房贷款概念及特性
（一）概念
担保贷款
（二）个人住房贷款的基本特性
消费 、期限 、政策性
还款特性（分期还款、还款额依具体情况而定，还款比例限制、担
保特款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地
产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要
的品种。
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⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，
银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也 可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。 ⑶个人住房贷款的基础是抵押权
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抵押贷款各参与人之间的关系
保险费
保险公司
保险事故赔付
房地产开发 商、购房者 （债务人、 抵押人）
70%购房款 房屋产权
银行 （债权人、 抵押权人）
房屋 的居 住权 和使 用权
30%购房款 房地产开发商
70%购房款 房屋 的抵 押权
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案例1
假定某开发商用自有资金买下一块价值30万元的土地使用权 (在我国，土地使用权和所有权分离)，然后，开发商便可 以用该土地的使用权、商品房建设计划和开发商本身的资 信，向商业银行申请短期的建设贷款。这里假定建设贷款 额度为70万元，贷款期限为6个月，所开发的商品房价值 为125万元。
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基于房地产业价值链的金融整体解决方案
土地 购置
土地 开发
房屋 建设
房屋 销售
存量房 流通
金 融 的支持
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基于房地产业参与者的金融整体解决 方案
政府 家庭 外国投资者
住房储蓄银行、 公积金管理中心、 房地产开发财团
商业银行的房地 产信贷部、保险 公司、信托投资 公司、证券公司
房地产开发 商 家庭 商业资本家 土地所有者
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第二节 房地产开发贷款
一、房地产开发贷款概念及分类 （一）概念 是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租
等用途的房地产项目的贷款。 属于公司贷款 借款人：经工商管理部门注册，政府主管部门认定并拥有一定资质的合法 具有房地产开发权的企业 （二）分类 1、按贷款用途分：土地开发贷款、商品房开发贷款 2、按客户分类：资金实力、渠道、项目、现金、大型
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⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方
面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。 特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明 显。 ⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
虽然个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本 较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合 理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和 争相发展的服务品种。
以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活 动开展的信贷业务。是房地产金融的主要渠道。 2、房地产信贷基本特性 （1）与国民经济的密切相关性 （2）高收益性 3、其他特性 （1）贷款投向受到严格控制 （2）贷款期限较长 （3）贷款规模与资产占比有限制
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基于房地产业价值链的银行整体解决方案
资金供应者
中介服务机构
资金使用者
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房地产融资渠道
资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况
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2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况
二 房地产信贷融资
第一节 房地产信贷的基本原理 第二节 房地产开发贷款 第三节 个人贷款
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第一节 房地产信贷基本原理
一、房地产信贷概念及特性 1、概念
房地产金融
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一、房地产金融概述
房地产金融的概念、特点 （一）概念 房地产业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、
管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产金融：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道 所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保 险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。