房地产法律法规知识课件

二、怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？
《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同 登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环 节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款 的2%或4%（现行标准）收缴，由买受人负担。
自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产 权备案登记。
作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催 还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款 本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押 权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行 使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。
这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款 人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其余的贷款 本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解 决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所 得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银 行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽 然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决， 要主动得多，经济损失也更小。
单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领 证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权 人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。
（二）办理时限； 所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。
九、预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他 人吗？
我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，
三、在什么情况下职工可以支取住房公积金？
◦ 购买、建造、翻建、大修自住住房的； ◦ 离休、退休的； ◦ 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； ◦ 户口迁出所在市、县或者出境定居的； ◦ 偿还购房贷款本息的； ◦ 房租超出家庭工资收入的规定比例的。
四、如何提取个人住房公积金帐户的存款
◦ 支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交 存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首 会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方 式与其他现金一样பைடு நூலகம்需在还款日前存入银行储蓄卡即可
积金确有困难的单位，按照《住房公积金管理条例》规定，
须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金
管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓
缴。
六、是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房
首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京 申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可
六、五证是哪五证？
《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设 工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房 销售许可证》
七、两书是什么？
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商 品房买卖合同》的重要组成部分。
《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业 应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明 书》。
商品房登记、备案和产权办理基本知识
一、为什么要办理商品房预售、预购登记手续 ？
办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部 门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证 买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种 期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不 了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以 减少因不必要的纠纷造成的损失。
六、商品房期房和现房销售的合法性？
按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五 证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有 土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销 售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证 和房屋所有权证这两证二书，还要看有无《产权登记备案 证》。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权 证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购 房人购买时仍需要看“五证”“两书” 。
是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地 产转移给他人的行为”。
对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未 竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单 纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第 三人，必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售 人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房 再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。
房地产法律法规
主讲：陈镜伊
序言
随着近年来房地产行业发展迅速，国 家出台了一系列相关房地产法律法规来规 范房地市场，作为一名房地产从业人员， 学习房地产法律法规是必然所需，怎样学 习房地产法律规，我们应该从首先了解法 律法规在房地产的重要作用。
三、现房销售和商品房预售有什么不同？
按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得 国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品 房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋 所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可 证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购 房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交 易行为。
审——复审——缮证——缴费领证。 ✓ 对于产权办理时间国家有什么规定？
✓ 2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四 条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内， 将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房 地产行政主管部门。
三、办理合同登记备案的时间是怎么规定的？
凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公 积金的，单位可以其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳 动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调 入单位，单位均应为其建立住房公积金。
对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向长沙市住房
资金管理中心或所属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公
五、单位不给上住房公积金如何解决
按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家 机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私 营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长 期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年 以前按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的 职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前， 长沙市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、 企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商 投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻长 办事机构)的中方固定职工，劳动合同制职工，均应按照 规定比例建立住房公积金。在长单位聘用外地非农业户口 职工，
商品房交付使用之日（以交接单为准）起90日内，房地 产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资 料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过 户审批手续。
✓ 产权登记的程序是什么？
✓登记收件； ✓登记的审查 ✓缮证发证 ✓归档和产籍异动整理； ✓编制房产总登记簿 ✓ 产权办理流程： ✓收件初审——复审——缴费——产权登记——配图——初
四、商品房预售应当符合什么条件？ ◦ 建设单位具有开发经营资格； ◦ 持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； ◦ 取得预售许可证； ◦ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工 期建设总投资的百分之二十五以上；
◦ 多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上；
五、商品房现售应符合什么条件？
我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正 式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人 民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。
四、购买商品房，未成年人能否办理产权证？
《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为 能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行 为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。 同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购 房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况 下可以例外。
◦ 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执 照和房地产开发企业 资质证书；
◦ 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ◦ 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ◦ 已通过竣工验收； ◦ 拆迁安置已落实； ◦ 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用
条件；
◦ 物业管理方案已落实。
五、购买商品房需要交纳哪些税费？ • 契税和印花税。
六、什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什 么时候交纳？
• 契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签 定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受 权属者一次征收的一种行为税。
• 商品房买卖现行契税交纳税率为普通住房2%，高档住 房4%。
商品房抵押贷款基本知识
一、办理抵押贷款消费者需要提交的资料？
借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》（一式五份）
借款人已交部分房款收据
个人身份证明
个人户口证明（非长沙市户口需提供县、市区暂住证）
个人稳定经济收入证明。
二、个人住房抵押贷款期限和额度是多少
根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款 额度最高不超过房屋售价的70%。借款人逾期偿还贷款，以人 民银行(96)颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分 之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三 个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息 的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归还贷款 本息
• 契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后， 一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。
七、什么时候印花税？印花税的交纳比例是多少？
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等 行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。
商品房买卖买方应交印花税，税率为0.05%。
八、领取产权证书 （一）所需证件： 房屋所有权人的身份证件； 交费凭证； 长沙市房屋所有权登记收件据或领证通知单；
十、开发企业发布房地产销售广告，内容上有什么要求？ • 发布房地产广告，必须载明以下事项：
– 开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该 机构名称；
– 商品房销（预）售许可证号； – 物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； – 需要载明位置图的应按比例载明； – 自管或委托专业物业管理公司情况； – 优惠条件、按揭情况等； – 房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； – 联系人、售楼电话。
以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到 外省市
建筑测绘建筑面积计算基本知识
公积金相关基本知识
一、什么是住房公积金制度？
住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制 度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种 房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还 等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
二、住房公积金为什么归个人所有？
住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工 资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工 个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分， 这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分， 视同职工工资，也应归职工个人所有。
用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办 房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以
后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都 必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人 来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款。 房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以 后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都 必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人 来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本 息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间 较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷 款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是 相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。 但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或 疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。