2018年苏州房地产市场分析报告

5000 0
上海 北京
2016年全国城市GDP排行前十
广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州
2016年全国城市人均可支配收入排行
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
上海
北京
深圳
广州
苏州
杭州
宁波
南京
厦门
无锡
180000
2016年全国人均GDP排行前十
160000
1200 1000
800 600 400 200
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
溢价率
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
2013年 736 711 4742
38%
2014年 752 720 4400
32%
2015年 532 1098 8879
72%
2016年 642 792
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
小计 市区
房企
旭辉 万科 苏高新 阳光城 路劲 融创 中锐 招商 建发 新城
/ /
2017年 成交金额（亿元）
79.36 66.29 50.82 48.17 37.06 36.53 35.60 35.51 33.35 32.88 455.56 1348.13
２０１８年苏州房地产市场分析报告
1 整体房地产市场分析
目录丨CONTACT →
2 细分物业市场分析
3 2018年苏州市场预判
整体房地产市场分析
PART
1
稳字当先
限购、限贷 限签、限价
没有加码
土地市场/年度走势
2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率 下跌至近五年最低，上涨势头控制住。
市场份额 5.89% 4.92% 3.77% 3.57% 2.75% 2.71% 2.64% 2.63% 2.47% 2.44% 33.8% 100.0%
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
33.8%
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。
20,958
元/㎡
25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
830 万㎡
小计 市区
房企 旭辉 苏高新 中海 万科 融创 九龙仓 中新 中航 招商 正荣
/ /
2016年 成交金额（亿元）
108.86 96.38 67.92 60.14 54.99 47.93 36.64 33.38 33.34 33.09 572.66 1867.34
市场份额 5.8% 5.2% 3.6% 3.2% 2.9% 2.6% 2.0% 1.8% 1.8% 1.8% 30.7% 100%
2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最 大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。
商品房物业形态
普通住宅（万方） 别墅（万方）
酒店式公寓（万方） 商业（万方） 办公（万方）
苏州楼市同比情况
2017年
421 104 67 39 25.8
万㎡
1200 1000
800 600 400 200
0 供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/㎡）
2013年 850 712
11,638
苏州市商品住宅年度供求量价走势
2014年 867 721
12,152
2015年 743 1099
13,031
2016年 704 792
19,039
2017年 527 525
16234
102%
2017年 392 525
15160
23%
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.81
2016年成交地宅比
2016年土拍溢价率
102%
0.75
2017年成交地宅比
2017年土拍溢价率
23%
土地市场/土拍走势
房热带动地热 地王频出
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
深圳 苏州 广州 南京 长沙 杭州 天津 北京 武汉 上海
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
中国城市人口排名
重庆 上海 北京 成都 天津 广州 保定 苏州 哈尔滨 深圳
商品房市场/同比变化
苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
小计
房企
旭辉 万科 苏高新 中新 新城 阳光城 招商 中海 路劲 融创
/
2017年 成交金额（亿元）
97.41 92.49 60.64 49.74 47.80 47.77 46.06 39.91 37.06 36.47
家，不输2017年。
深耕房企补仓
现房销售率：71%
新进房企入苏
现房销售地块 非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000 25000 20000 15000 10000
2016年
608 184 97 62 25.9
环比
-30.79% -43.53% -30.94% -36.15% -0.15%
全线 下滑
备注：统计时间均为1.1-12.31
房企/ 排名
2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。
苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2016年8月，苏州出台新 十五条实施现房销售政策
2017年，全国各地调控政 策持续加高
2017年10月，十九大召开， 坚持房子是用来住的不是用 来炒的，持续严厉的调控政 策
房冷地冷 土拍首度降温
土地市场/现房率及拿地房企
2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10
555.35
成交面积（万方）
44.58 47.76 28.76 24.54 30.78 27.92 18.06 21.97 12.86 13.32
270.55
2017年 十强房企流量总额
555亿元
细分物业市场分析
PART
2
商品住宅 / 年度走势
2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。