绿城地产案例分析报告

案情介绍
以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。

媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。

为避免破产。

绿城希望银行能让贷款展期。

今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。

截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。

董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。

今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。

背景知识
（一）公司概况
绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。

绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。

历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。

至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。

自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额151.8亿元。

15年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，致力于
为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。

领导团队
宋卫平
绿城中国控股有限公司董事会主席及执行董事
绿城房地产集团有限公司董事长绿城房产建设管理有限公司董事长宋卫平先生主要负责制订绿城房地产集团、绿城建设管理公司的发展策略，以及监督项目规划、设计和市场营销。

1958年出生，1982年毕业于杭州大学，获学士学位，主修历史。

1995年创立绿城，2004年及2005年，宋先生荣获由浙江日报社、全国工商联住宅产业商会及中国建筑业协会专业委员会共同颁发的浙江省住宅产业十大领军人物的荣誉。

2004年，宋先生获得中国建筑艺术奖（个人贡献奖）。

宋先生是中国房地产业协会第六届理事会副会长以及浙江省房地产协会副会长。

许峰
绿城房产建设管理有限公司总裁
许峰先生出生于1970年，香港理工大学硕士学位，主修国际房地产。

1992年进入房地产行业，拥有21年房地产从业经验；2006年至2007年任绿城房地产集团有限公司执行总经理助理，2007年起先后任绍兴金绿泉置业有限公司总经理、绍兴绿城宝业房地产开发有限公司总经理、绍兴绿城金昌置业有限公司总经理；2010年9月26日起任绿城房产建设管理有限公司副总经理；2012年1月1日起任绿城房产建设管理有限公司执行总裁；2013年2月5日起任绿城房产建设管理有限公司总裁
案例分析
2006——2010年公司资本结构的变化：绿城地产“财务激进”表现
1.资本结构是指公司各种资本的构成及其比例关系。

资本结构合理与否在很大程度上决定企业偿债和再筹资能力，决定企业未来盈利能力，因而是影响企业财务的重要指标。

绿城地产资本结构现状
绿城地产2003——，2010年资本结构
绿城地产自2006年在香港IPO 上市之后，只有在2009年6月授予员工认购股权唯一一次股权资本筹资，而不断的债务融资使得其资产负债率一路飙升，2010年年报显示其资产负债率已经高达88.47%。

2006年上市之前，绿城地产的资产负债率均在93%以上，可以说公司的运转基本依靠债务资金来源。

2008年及以前，绿城地产的贷款几乎全部来自银行，在2008年，其银行借款超过100亿元。

2009年，绿城地产从中、农、工、建四大行共获得600亿元的授信额度，与此同时，又分别从光大、广发获得40亿元和20亿元的授信贷款。

2009年年底，绿城地产的银行借款达217亿元，信托相关金融衍生工具融资33.8亿元。

随着债务的增加，银行渠道已经无法满足需求，信托公司随之兴起，但仍然撼动不了银行作为主要融资来源的主导地位。

绿城地产2006——2010年债务资本构成 金额：千元
负债项目 2006 2007 2008 2009 2010 银行贷款 3 561 376 6 728 402 9 815 966 21 693 961 30 884 431 信托相关衍生金
融工具 —— —— —— 338 080 251 480 可转换债券 392 849 2 069 821 2 163 523 2 188 166 178 110 高收益债券 3 070 822
2 879 761
2 701 186
261 541
253 854
2.债务比例
财务指标
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 资产负债率 （总负债/总资产） 债务权益比例 （总负债/总资产） 96%
2564% 93% 1425% 93% 1358% 73% 276% 71% 246% 76% 316% 84% 506% 88% 767% 流动负债占负债 81% 86% 79% 58% 60% 70% 75% 79% 流动股占总股本
——
——
——
100%
100%
100%
100%
100%
2006年在香港上市使得绿城地产的资产负债率从93.14%下降到73.44%。

此后持续的银行贷款以及信托融资使得其资产负债率不断攀升。

按照国资委统计的企业绩效评价标准值数据，绿城地产的资产负债率在整个房地产行业偏高，处于较低值与较差值水平之间。

总体来说，绿城地产的资产负债率处于70%以上的水平，上市后其资本结构仍然以债务筹资为主，这与房地产行业特征有关，同时也说明其财务激进行为将使其面临巨大的资金压力。

3.负债结构
绿城地产的负债结构
与资本结构相对应，绿城地产的负债结构也反映出其面临的巨大资金压力。

2006—2010年，持续的债务融资及信托融资使其资产负债率持续上升，同时流动负债占比持续上升使得其资金周转压力增大。

2008年年报显示，绿城地产27亿元的高收益债券将在2009年4月21日到期，这使得流动负债占比增加10个百分点，还款压力增大。

2009年绿城地产又有21.9亿元的可转换债券将在一年内赎回，同时一年内到期的银行贷款由2008年的39.78亿元增加到84.65亿元，这使得流动负债占比居高不下。

2011年绿城地产有119.93亿元银行贷款在一年内到期。

如此“恶性循环”，加上国家对房地产市场的调控，2011年从“信托调查门”到“退市门”，再到“破产门”，绿城地产成为最被关注的高危企业，其资金紧张程度也为大型房地产企业之首。

4.绿城地产的资本结构形成过程梳理及“财务激进”现象揭示
绿城地产的筹资之路
时间筹资类型具体项目筹资金额2006年1月18日债务资本可转换债券 1.3亿美元2006年7月31日股权资本在香港公司上市，IPO融资 3.5亿美元2006年11月10日债务资本7年到期的高息债券4亿美元2007年5月15日债务资本可转换债券23.1亿人民币2007年10月24日债务资本39个月银行团贷8.5亿人民币2009年4月14日信托融资与中海信托股份有限公司订立信托协议19.38亿人民币2009年6月23日股权资本授予员工认购股权 5.21亿港元2009年12月31日信托融资与平安银行订立信托协议13亿人民币2010年1月27日信托融资与中泰信托有限责任公司订立合作框架协议0.96亿人民币如前所述，资本结构是指企业长期资金来源的结构及其比例关系。

企业在决策过程中离不开
筹资决策，企业选择最有利的资本结构的过程也是企业选择最优筹资方式的过程。

绿城地产
的资本结构是一个长期的演变过程，是在历次的外源融资过程中逐步形成的，公开上市使绿
城地产的资本结构发生很大变化，资产负债率下降多达20%，但随着债务融资的不断增加，绿城地产的资本结构正呈现资产负债率不断攀升的趋势。

从上述数据可以看出，绿城地产存在以下问题：1资产负债率太高，高负债压力大。

2
速动比率和流动比率低，资金流动性差。

3资金链紧，高房地产依托，取得新的融资困难。

在产品市场竞争激烈、产品更新换代速度快，同时面临股权融资约束的情况下，企业
出于当前业务增长机会和收益增长以及持续经营和长期竞争能力的考虑，倾向于将保持足额
投资放在第一位，而承受高负债融资则可能增加陷入财务危机的风险。

财务危机发生的可能
性增加的风险可以从三个方面的收益进行弥补：第一，可以使企业保持必要投资，有助于抓
住业务增长机会，以获得利润增长的新来源和持续发展的选择权，阶段性提升企业的竞争能力，帮助企业跨入更高层次的竞争。

第二，财务危机后重组方式的多样性，使企业在发生财
务危机后可以采取债务重组或其他重组方式，不一定直接破产清算。

即使清算，当前投资也
有助于增加清算价值。

第三，高负债政策是企业在产品市场竞争激烈，同时资本市场不完美
的条件下，保持企业持续发展能力的阶段性策略。

随着外部股权融资约束放松，例如，股票
市场发展或股票市场状况好转，股权融资可行；或者由于竞争淘汰了业内大多数企业，经营
成功、资信等级和股票融资的内部条件得以改善，可以重新回到财务杠杆正常状态，扭转财
务危机局面。

绿城地产的债务资本结构
（二）宏观调控下绿城地产如何应对危机
2009年开始，国家颁布多项宏观调控政策，对房地产行业出台了限购限贷以及开发贷
款收紧等政策，绿城地产在此双重压力下资金链面临严峻考验。

为应对资金链紧张带来的财务危机，绿城地产又采取了那些措施呢？
2009年绿城地产提出“早销、快销、多销”的快速周转营销策略，积极促销，加快资金回笼。

2010年绿城地产在平衡运营风险与扩大发展空间的基础上，灵活调整新增土地储备的节奏，有选择地寻求合作开发的模式，借此提升购地能力，降低风险。

同时，绿城地产推进了公司化改革，组建规划设计、景观、精装修、造价咨询、营销、策划六大专业公司，优化整合专业资源，使产品质量把控能力及营销能力进一步加强，对集团整体发展形成支持。

2010年9月，整合绿城地产品牌及管理资源的专业房地产品牌服务管理公司—绿城建设管理正式成立，开创了绿城地产进行品牌输出和管理输出的新纪元。

在保持自主投资房地产规模稳步增长的同时，绿城地产着力括展品牌输出和管理输出业务，充分发挥专业管理能力和资源整合能力的商业价值，同时透过与外部机构进行广泛合作，在不增加负债的前提下通过提供服务提升收益，为集团创造新的市场发展空间和利润增长空间。

近期绿城地产董事长宋卫平提出“轻资产方向”的战略，轻资产方向主要有两层含义：一是做强代建业务，输出绿城地产的管理和品牌，二是绿城地产储备土地多项目多，以后要谨慎拿地、谨慎建设项目。

可以看出，绿城地产采取了大量加速盘活资金的营销策略来缓解资金压力
同时，在股权融资约束条件下，绿城地产也采取了主动的资本结构调整，例如开发信托融资产品，缓解银行开发贷款收紧而导致资金紧缺以及归还到期银行借款的资金压力。

启示和建议
1投资需求下的融资支持。

顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。

2绿城信用能力良好，建议继续保持。

长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信用能力，信用能力可转化为企业的筹资能力。

3将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。

绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路，充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。

4调整负债结构。

负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债比例，以缓解负债压力。

5寻求最佳资产负债率。

全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑气节税效应。

也要考虑因负债比率
忽略此处..。