城市综合体开发与商业模式.

简述中国商业地产历程
Mainstay.C Aug 2013
1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；
2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；
住宅地产的乐趣 —— 杠杆开发（有趣的利润模式）；
权利与义务的关系 —— 所谓住宅配套商业（早期公建）； 商业地产的乐趣 —— 近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；
第二章：项目开发决策；
第三章：商业地产开发与定位；
第四章：主力店招商设计；
课程结构
第五章: 商业项目推广 ；
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第六章：行业业务营销；
第七章：商业地产各类相关合作方；
第八章：项目运营管理实务； 第九章：政策渠道的运用；
第十章：模拟操盘节点；
课程结构
一、受政策性干扰小；
二、中长期收益稳定、充分抵御通货膨胀（案例：10亿现金的波动价值）；
三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：XD-CITY月租200美元/平米）； 四、可随时低息融资（经营贷模式）；
五、可令资产形成几何级数扩张； 六、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视”政策、 “无视” 成 本、 “无视”竞争的霸王企业 （资产证券化）；
—— 02年便利店一听可乐1.8元，每天卖100听； 09年便利店一听可乐1.8元，每天还卖100听； 经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。 投资商铺的回报率大幅缩水 2011年，商业地产出现历史性机遇 —— 房地产政策改革与宏观调控；
广义商业地产
购物中心、百货大楼、底商、商业街；
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先胜后战，量敌论将——贾诩
——良将往往是那种似乎没采用什么奇招便营销成功的人，以至于所有人最 后都觉得：没什么了不起，换我也能干； —— 良将熟悉项目的规律，操作前已做好了充分准备，还没开战便已经胜券
在握；
—— 良将不会使项目有机会落入险境，之后再显示“力挽狂澜”的技能。
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为什么有人愿意加价投资商业？ —— 2002年一线城市标准；
（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）
住宅 —— 100平米 购置成本：60万 每月出租房租：2500元 投资回报率：5% 回报年限—— 20年
商业（住宅底商）—— 100平米 购置成本：100万 每月出租房租：7500元/平米
投资回报率：9%
回报年限 —— 11年 一个愿打、一个愿挨
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2002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、40、50年产权）； 2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现； 2009——2010年，商业地产进入减速期 —— 减速的实质；
第十一章:公司管控体系； 第十二章：企业历程分析 —— WD集团；
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战略部分
第十三章：商业地产核心目的
—— 资产证券化； 加课：地产企业崛起之路 —— 关于商业模式的建立；
第十四章：商业地产的未来；
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前言 —— 开端
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住宅同商业地产的开发利润比对 —— 2002年一线城市标准；
（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）
住宅 启动资金单方：1000元/平米 开发单方成本：3000元/平米 单方售价：6000元/平米 启动资金利润率 —— 300%
商业（住宅底商） 启动资金单方：1000元/平米 开发单方成本：4000元/平米 单方售价：10000元/平米 启动资金利润率 —— 600%
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城市综合体开发与商业模式
Fra Baidu bibliotek
2013年12月
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课程综述
课程结构 战术部分
前言 —— 商业地产行业历程；
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行业人才的培养及专业速进；
第一章：商业地产行业解析；
不要误解梵高 —— 抽象主义？不就是乱画吗？我也会
1.39亿美元 —— 什么概念？
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毕加索，来来来。。。今天是大年三十了。。。
这是梵高敢“乱画”的基础：
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不要误解毕加索—— “野兽派”？不就是乱画吗？我也会
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一个坏消息 —— 商业地产的缺点 一、商业地产入行专业门槛稍高 ——人才通常需要大量失败案例去培养 ；
二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高 —— 关于跨界；
三、商业地产资金周转的难度非常高 —— 难以实现短期套现； 四、商业地产前期风险超高 ——前期设计及定位失手、后期极难挽回。
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——人才是商业地产项目操作的核心前提
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——善战者，胜于易胜者，故善战者之 胜，无智名，无勇功。
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哪类人才最重要
在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀； 在项目操作中不断提出新鲜点子的人不一定优秀； 在竞争中采用奇特战术一击致敌的人不一定优秀。
将才分四类：
其下：拥有丰富行业及实战经验的人； 其中：熟悉行业规律，并依据规则办事的人； 其上：洞悉行业规律，并在不违背规律的基础上随意发挥的人； 上上：发现规律缺陷，颠覆现有规律创立新的规律的人。
所谓“大师”
多数人以为，大师是稀里糊涂混出来的。。。
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酒店、写字楼；
公寓、商住；
狭义商业地产
游乐场； 旅游、养老度假村； 体育活动中心； 停车场； 库房；
—— 只要通过经营能产生持续租金的不动产，都可以泛称“商业地产”
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好消息和坏消息，先听哪个？
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一个好消息 —— 商业地产的优点