新形势下国有土地储备模式的探讨

新形势下国有土地储备模式的探讨
发表时间：2020-01-09T09:05:27.057Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年20期作者：田民
[导读] 由财政部门每年9月底报省财政，其发行和使用严格对应到具体项目。

即地方政府不能按照各地方所需资金情况统筹调配使用。

日照市自然资源和规划局东港分局山东日照 276800
摘要：随着我国的经济在快速的发展，社会在不断的进步，我国的综合国力在不断的增强，随着《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016]4号，以下简称财综4号），《土地储备管理办法》，《土地储备资金财务管理办法》（财综〔2018]8号，以下简称财综8号）等相关政策文件陆续出台，对土地储备主体、资金来源渠道、土地收储政府采购工作等作新的要求和规定。

一是明确土地储备主体；二是禁止土地储备机构再向金融机构贷款，规范土地储备资金来源渠道；三是鼓励地方政府探索土地储备采购工作；四是对土地储备专项债券规范管理。

随后出台的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》规定，土地储备专项债券资金实行预算管理，由财政部门每年9月底报省财政，其发行和使用严格对应到具体项目。

即地方政府不能按照各地方所需资金情况统筹调配使用。

关键词：国有；土地储备；探讨
引言
我国土地储备制度以“加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目的。

城市规划是城市建设和管理的依据，是对一定时期内城市的空间结构和发展布局的合理安排。

目前土地储备与城市规划在现阶段城市建设过程中存在一定的脱节现象，导致土地储备无法正常发挥作用，土地资源无法产生其最佳应用效益。

探究土地储备出让中的城市规划参与尤为重要。

1土地储备和土地储备资金管理
土地储备主要是我国各级政府国土资源部门立足于宏观调控层面考虑土地市场的问题，实现对土地资源的有效利用，能够依法开发土地资源、进行储备、供应等活动。

各级政府相关土地储备机构负责具体工作。

土地储备资金即相关土地储备机构严格按照我国具体的规定要求、购买和征收以及收回土地，随后针对其实施前期开发等工作过程中所需的资金。

土地储备相关财务部门需针对土地储备资金制定年度收支预算，随后结合相应的结果来筹备资金，保证土地储备资金实现专项资金应用，同时土地储备机构部还需把土地储备资金、日常经费两部分费用进行单独列支，实现分账核算，避免出现混用的问题。

2土地储备模式探讨
2.1确定承接主体
采购主体应按照《中华人民共和国政府采购法》的相关程序和规定，通过公开招标、竞争性谈判、单一来源等方式确定承接主体，尤其是土地储备前期开放建设工程项目必须通过招标方式确认承接主体，并与承接主体分别签订《土地储备政府购买服务协议》和《土地储备政府采购工程协议》，约定双方的权利义务，标定购买服务的数量、期限、验收方式和标准、资金的拨付方式以及违约责任等内容，并报财政部门核实备案。

2.2拓宽融资渠道，引入多种土地融资方式
土地储备机构以现有融资方式、渠道为依托，对国外土地储备融资模式加以借鉴和创新，把完整、高效的多元融资系统建立起来，凸显融资平台、政策性金融作用和功能，使资金供给更加稳定，把财务风险降到最低。

一些土地资源管理水平较高，条件成熟的地区应积极开发土地资金和债券，使土地储备融资的内容和方法更加科学合理，这将有效地改革政府融资体制，让地方政府不再作为融资主体，无需土地储备抵押。

在后续行动中，可以委派相关国有土地资产管理公司，对政府职能进行替代，使之不再参与土地经营，而是集中精力，全面落实土地微观规划管理、市场宏观调控等一系列工作，把现代财政制度建立起来。

2.3加强土地储备相关财务风险控制
土地储备新政推出的根本目的是对当下经济环境中的风险问题进行有效防治。

新政背景下，土地储备机构内部财务部门需要做好风险控制。

因为土地储备过程中牵涉到规模巨大的储备资金，财务部门相关资金应用和筹集工作涉及多种环节，运行周期较长，工作量大，资金管理过程中还存在诸多风险因素以及盲点问题。

为此在新时期土地储备机构在资金管理过程中，应结合土地储备管理现实要求，强化城市规划工作，为落实重大开发项目、保障民生用地、科学城市规划等环节中的资金管理工作奠定良好基础。

结合土地储备新政针对土地储备资金管理具体要求，在详细、科学设计工作计划基础上，相关土地储备规模能够和社会经济以及城市发展规模之间实现协调发展，促进城市重大土地储备工作的有效落实，预防土地前期开发、整理、收回等储备环节出现盲目性问题，降低储备资金财务风险。

在财务部门中形成风险预警机制，对市场中相关经济因素进行系统分析的基础上，严格管理审批项目申报环节，对土地储备以及运营资金所占比例进行合理划分，加强土地储备风险控制，为土地储备以及城市建设发展打好基础，避免出现恶性经济问题。

2.4履行协议实施
承接主体应当按照采购协议的约定筹集资金，组织项目实施建设，确保服务项目数量、质量等达到验收要求，按时纳人储备库；购买主体要全程跟踪监管服务项目建设，掌握项目实施进度，配合做好与相关政府部门、服务对象的沟通协调工作，为项目的实施营造安全、畅通的环境。

2.5统一城乡市场，促进建设用地增长
自实施农村商品集体建设用地进入市场以来，相关的集体建设用地使用权工作也得到了推进，对集体建设用地市场的发展起到了积极的作用。

该背景下，既要对建设用地市场交易平台进行统一，还要在以往基础上，增加建设用地供给主体。

通过流转建设用地及相关指标，对固有垄断供给机制加以突破，对垄断高价进行有效抑制，依托这种方式，使土地价格更加合理。

选择正确的方法，灵活调整土地储备和供应，控制新建筑用地供应，最大限度地发展和利用城市储存用地，确保各类建设用地的平衡，促进城市的均衡发展。

2.6提高城市规划的质量能够保证土地资源在出让后产生可观的收益
城市规划在土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力方面具有重要作用，城市规划方案一旦被制定就不能被随意修改，不得不改时需要经过多方意见评定和审批，耗时耗力。

要提高城市规划的质量，要求城市规划具有一定的前瞻性和可行性，以高水平城市规
划引导土地资源储备。

在高水平的城市规划引导下的土地储备可以更合理地调控城市土地空间资源，优化土地资源配置，保证土地资源利用价值的最大化。

结语
鉴于当前政策背景下，为解决政府财政资金紧张和土地储备资金需求之间的矛盾，规范土地储备政府购买服务流程，拓宽土地储备资金来源渠道。

本探讨广泛收集探讨相关政策法规和各地出台的土地储备相关文件结合工作实际，对当前各地在开展土地储备工作普遍面临的困难和存在的问题进行剖析，提出两种土地储备工作新模式：土地储备政府购买、采购服务模式，政府一土地竞得人结合模式；并对两种模式的具体操作流程、实施步骤进行详细分析和探讨，对完善土地储备工作具有现实意义和借鉴意义。

在当前的政策背景下对土地储备工作提出新的要求和标准，土地储备工作探讨仍是个新课题，还需在国家政策法规、理论探讨以及实际工作中加以探讨完善。

参考文献
[1]张艳明.城市规划中土地使用兼容性控制的探究[J].中国土地科学，2008，22（11）：10-14+9.
[2]袁媛，蒋珊红，王玉，等.基于城市规划实施的土地储备潜力评价研究[J].规划师，2015，31（7）：80-86.。