南京文化创意产业报告2019
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
20
1865
21
1865
功能规划
➢ 山顶商务办公区位于马家山之上，居于园区正中，绿树环抱，曲径通幽，空气清新，景致独特， 可远眺中华门城堡、雨花台风景区，俯视明城墙、秦淮河。区域建筑面积12739平方米，占园 区总建筑面积的14.1％。区域内拥有3栋清朝建筑、7栋建国后的建筑，建筑格局考究，出挑简 约。山顶商务办公区致力于引进国际知名品牌企业进驻办公；
建筑面积：占地总面积21万平方米，建筑面积11万平方米。 占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米 开发公司：南京晨光1865置业投资管理有限公司 规划：区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢（其中清
代文物建筑7幢，民国时期建筑24幢），整个园区内部及周边地区人文历史景观丰富。 园区彰显其丰厚的人文底蕴和历史沧桑感，成为时尚企业新的创业基地。 园区共分为科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博览区 （C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（E区）等5大片区。 价格描述:只租不售，租金1.5-2元/平办公，2.5-3.5元/平餐饮 物业管理费: 1.50元/平方米·月
基本资料
建筑面积：一期8000㎡，规划面积90000㎡ 占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米 开发公司：江苏一德商业置业管理有限公司 商铺数：8间 租金：1.5元起
8
明城汇
项目背景
项目坐落在玄武湖周边，拥有玄武湖、鸡鸣寺、明 城墙等景观资源，是南京明城墙风光带建设的重要 一环。
风光带、旅游景点是否能够作为商业开发的支撑，需要经过详细的财务论证，一味依赖 于景点，会使地产脱离商业的基本原则，产生各种叫好不叫座的失败项目
18
案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
19
1865
基本资料
地址：南京晨光1865创意产业园园区位于正学路1号（或应天大街388号），原址为 李鸿章于1865年兴建的金陵制造局，园区有9幢清代建筑、19幢民国建筑，如同一座 近代中国工业博物馆，记录着中国民族工业发展的历史轨迹 。
22
1865
现场照片
23
1865
现场照片
24
案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
25
红山创意工厂产业园
基本资料
地址：下关区黄家圩41-1号，原址为“南京工程机械厂”，2019年2月由南 京创立置业投资有限公司承租并通过市场化运作机制对园区进行统一的规 划、设计、改造、招商及运营管理；园区处于黄家圩大街上，黄家圩大道 南北贯通，东面紧临红山森林公园，南距玄武湖公园及“南京火车站”200 米, 西距“南京长途客运站”约600米，北距幕府山风景区1公里。
未来二期、三期开发后，项目会越发分散，可能 会导致原有街区客流分散
南京市政府正在推动秦淮河风光带建设，同样是 水系+城墙风格街区，更大的体量，对项目造成 威胁
过于分散的形态，一旦某些区块经营出问题，难 以及时调整经营策略
17
可借鉴经验
优点
立体的景观特色，三维立体动线， 增加景观深度，增加可游玩性
12
明城汇
交通状况
项目位于南京老城区，交通情况较 为复杂，道路比较曲折，走向也多 为斜向；
与项目平行的中央路是比较繁忙的 主干道，连接繁忙的新街口、鼓楼、 中央门地区，车流人流比较密集；
项目周边300米内有地铁一号线和7 条公交线路，可直达新街口、河西、 夫子庙、龙江、城东、城北等区域。
路线
绿化、水系虽然能够带来良好的景观 效果，但维护成本较高，同时容易造 成蚊虫等问题
景观不应作为街区建筑的“外在”装 饰，同时应当可以作为消费环境。比 如露天餐饮服务
随着各种类型的风光带+商业的街区模式在国内各大城市的普遍开花，1912应当坚守自 己的专业特色，做专业的商业地产。在吸收各种项目的经验的同时，避免跟风。
玄武湖、明城墙风光带带南京市“十一五”期间首 部区级旅游规划——《玄武区旅游发展总体规划》 的重要一环，得到了玄武区和南京市政府的大力推 动。
项 目
9
明城汇
项目现状
明城汇街区沿城墙分布，目前分为三 块，AB两个街区+神宜汇。总共8间 商铺，包含餐饮、KTV，SPA等业态。 8家商铺分散分布在约1000米的地带 中。
项目共有8户商家，涵盖了餐饮、休闲、婚庆、KTV等多种业态，但以餐饮为主轴， 占到5家；
平均消费上，餐饮人均消费大多在100以上，可见明城汇主打的是中高端商务消费； 从现场来看，除A区（北区）因临近玄武门景区，视野较为开阔，因而生意较好外，
其它地段经营业绩并不佳。
商家
唐会·悦雍轩 阿一鲍鱼
secco
获得荣誉：2019--2019年被下关区区政府授予"文明单位"，2019年园区被列 为南京市"十一五"规划都市型产业园区十大重点推进项目之一。2019年被 确认为“南京市中小企业创业基地”、2019年6月被南京市委宣传部和南京 市文化产业领导小组授牌为"南京市文化产业基地"。
15路 26路 30路 46路 47路 52路 304路 1号线
起点 双桥门 云南北路 环北市场 景明佳园 宁工新寓 湖南路 西家大塘 迈皋桥
终点 南堡公园 花神家具港 高力家具港 鼓楼北站 双桥门 银城东苑 张家衙
奥体
15路26路30路 46路47路52路
304路
304路
13
项目详情
商家业态汇总
4
1.1 外部环境
[创意产业]
5
1.1 外部环境
南京市创意园区存在问题： 创意概念市场敏感度降低； 创意园区同质化竞争严重； 入园企业多为中小企业，承租能力差； 创意产业缺乏市场孵化力度； 产业功能内容定位不清晰。
[创意产业]6来自案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
7
明城汇
➢ 科技创意博览区位于园区的正中偏东处，沿街正对应天大街和高架桥，地理位置突出，交通便 利，停车方便，风景怡人；区域建筑面积13974平方米，占园区总建筑面积的15.5。区域内共 有建筑4栋，其中绝对挑高（14米）、大空间的建筑有3栋。科技创意博览区适合高科技生活创 意产品之展示博览以及艺术品展示，高科技及创意公司之办公聚集地，稀有的挑高空间，将展 示无限魅力；
大渔料理 如是·东阁
啡感觉 石舍茶庄 川.天地 紫罗幔 神怡汇
业态
餐饮∕商务宴请 餐饮∕粤菜
餐饮∕德国料理 餐饮∕日本料理 餐饮∕商务简餐
西式简餐 餐饮
SPA休闲 婚庆
KTV∕棋牌娱乐
消费档次
高档 高档 中高档 中档 中档 中档 不详 中高档 高档 停业中
区域 A区（北区）
中区 B区（南区）
商家
阿一鲍鱼 Secco 大渔料理 啡感觉
“按照国际标准计算，江苏文化消费支出总量理论上达到40000亿元。”南京 市社会科学院院长、研究员叶南客，用数字描绘出文化创意蛋糕的诱人。他指 出，近几年江苏文化产业增加了不少新业态、新行业和新内容，如新媒体、会 展业、文化旅游业、文化创意产业集聚区等。一批新型文化产业企业集聚发展， 如南京与常州、苏州、无锡建立了4家国家动画产业基地，已经成为全省动漫 产业劲旅。
16
SWOT分析
S（优势）
拥有城墙、绿化风光带等良好景观资源 地块高低错落，具有立体景观 较长的沿街面，展示效果较好
风光带的雕塑、浮雕、碑亭等文化资源提升街区 品味
沿玄武湖环湖公路可以带来比较多的高端消费人 流
W（劣势）
位置比较偏僻，一般人无从了解
项目太过分散，难以聚集人气。不利于形成完整 人流动线
整个街区和沿城墙绿化风光带结合在 一起，拥有很好的景观资源
咖感觉，大渔料理，secco，阿一鲍鱼
神怡汇
悦雍轩，紫罗曼，川天地spa，舍茶庄，如 是东阁
10
明城汇
现场照片
11
明城汇
道路环境
项目北临玄武门路，南邻西家大塘，分散在1000米长 的地带上，由一条公路串接起来。道路北段为昆仑路 南段为北西家大塘 道路规格是新建道路，路况较好，道路阻碍少，车流 量大约每分钟10辆左右，说明车流不多，但车速较快
加强浮雕等文化作品的装饰，增 强街区文化特色，更契合古老城 墙的砖石风格
名人字帖碑刻可以增加街区的文 化趣味
建设专用观景台，加强对景观的 利用
缺点
过长的街区动线造成人流无法聚集， 无法形成商业氛围
商业街区越长，越大，面临的周边环 境越复杂，协调成本和难度越大
商业街尽可能为L型或方形、长方形， 使商家抱团，便于各种资源共享
1
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
资料来源：南京市经济委员 会，2019、200
2
1.1 外部环境
[创意产业]
南京时尚创意业态分布图
3
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
据了解，南京市建成并投入运营的27个文化产业园区中，平均入驻率为82%， 一些发展较成熟园区入驻率已达到100％，资金、人才、技术等向园区汇集， 园区集聚效应正初步显现。 位于下关区的红山创意工厂因优美的环境和诚信的服务，一期入驻率接近100 ％，该园区现已聚集数十家创意设计类企业。
神怡汇
如是·东阁 川.天地 唐会·悦雍轩 啡感觉 紫罗幔
14
建筑景观特色
建筑设计
明城汇建筑方式并不统一，有现代风 格、明国风格和仿古风格等 为了配合明城墙这一景观主题，建筑 多采用青砖灰瓦方式 建筑风格不统一，也说明了明城汇街 区比较分散这一事实
15
建筑景观特色
景观特色
景观上，明城汇大量采用木质、石质 装饰素材，结合大量的绿化，形成古朴 自然地装饰风格 大量使用石刻、浮雕作为街面装饰 名人书法碑林有效提高街区文化特色， 契合“明城墙风光带”的景观风格 B区观景台对于促进街区和城墙、湖 景相互融合，起到了良好的作用
占地面积：3.4万平方米； 建筑面积4.2万平方米； 总投资：4600万元； 开发公司：南京创立置业投资有限公司 规划：是南京市科技产业开发、孵化及发展的重要基地。 价格描述:只租不售，租金1.4元/平方米。
26
红山创意工厂产业园
功能定位
功能定位：科技研发、生物工程、软件设计、电子信息工程、创意设计、 建筑设计、广告传媒、咨询策划、动漫等为主，计划吸纳120家科技型企业 入驻，实现2000人以上的知识型人才的就业，目前园区入驻企业74多家， 就业人数1100多人，2019年利税收408万元,预计08年全年将实现利税1000 万元。
南京文化创意产业报告
本报告是严格保密的。
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
南京文化产业占GDP比重仅为3.5%，与世界发达地区20%—25%相比，还有很 大的发展空间。
截至2009年，全南京已建和在建的文化产业园达到了46家，入驻企业700个， 投资总额近80多亿元，，占地面积近1.2万亩，建筑面积约250万平方米，是国 内文化产业园区发展速度最快、数量最多的省会城市。但目前状况却是量多质 不高。
O（机会）
有玄武区政府参与投资，政府可能会加大力度推 动街区建设
随着政府推进玄武湖风光带建设，可以分享观光 客流
A区靠近玄武门和玄武湖公园，可以针对性对游 客展开营销，吸引旅游消费
B区靠近市政府，可以针对性营销，吸引公务消 费人群
T（威胁）
沿中央路多个商业中心正在建设，未来会分散客 流
➢ 时尚生活休闲区位于园区的东北部，林荫葱郁，景致优美，比邻秦淮河，远眺明城墙，方位得 天独厚；区域建筑面积31082平方米，占园区总建筑面积的34.4％。区域内共有建筑10余栋， 其中清代建筑3栋、民国建筑7栋，配有相应的停车位，各类配套设施齐全，物业管理到位。时 尚生活休闲区着力于引进具有浓厚文化及时尚气息的品牌餐饮、酒吧、特色零售店和精品酒店 等。
太过分散的分布方式，不利于共享停车位、安保、 空调等资源
项目周边的道路通常，车流过快，有安全隐患 停车问题待解决 项目与居民区交错，难以形成完整的商业氛围
过长的街区，面临比较复杂的环境，难以协调。 如A区旁为垃圾中转点，气味难闻
复杂的地形和半地下建筑形式，造成消防审核问 题难以解决
绿化、亲水造成蚊虫问题严重 周边绿化过多，如维护不当会破坏景观
➢ 工艺美术创作区位于园区的核心地带，背靠马家山，紧邻秦淮河，绿树成荫，风景秀丽；区域 建筑面积4799平方米，占园区总建筑面积的5.3％。共有建筑5栋，其中民国建筑4栋，建国后 建筑1栋，建筑风格多样，各具特色。工艺美术创作区适合于从事艺术创作的专业人士建立个 人工作室，历史的氛围与现实的创作将增添艺术的灵感；
1865
21
1865
功能规划
➢ 山顶商务办公区位于马家山之上，居于园区正中，绿树环抱，曲径通幽，空气清新，景致独特， 可远眺中华门城堡、雨花台风景区，俯视明城墙、秦淮河。区域建筑面积12739平方米，占园 区总建筑面积的14.1％。区域内拥有3栋清朝建筑、7栋建国后的建筑，建筑格局考究，出挑简 约。山顶商务办公区致力于引进国际知名品牌企业进驻办公；
建筑面积：占地总面积21万平方米，建筑面积11万平方米。 占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米 开发公司：南京晨光1865置业投资管理有限公司 规划：区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢（其中清
代文物建筑7幢，民国时期建筑24幢），整个园区内部及周边地区人文历史景观丰富。 园区彰显其丰厚的人文底蕴和历史沧桑感，成为时尚企业新的创业基地。 园区共分为科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博览区 （C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（E区）等5大片区。 价格描述:只租不售，租金1.5-2元/平办公，2.5-3.5元/平餐饮 物业管理费: 1.50元/平方米·月
基本资料
建筑面积：一期8000㎡，规划面积90000㎡ 占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米 开发公司：江苏一德商业置业管理有限公司 商铺数：8间 租金：1.5元起
8
明城汇
项目背景
项目坐落在玄武湖周边，拥有玄武湖、鸡鸣寺、明 城墙等景观资源，是南京明城墙风光带建设的重要 一环。
风光带、旅游景点是否能够作为商业开发的支撑，需要经过详细的财务论证，一味依赖 于景点，会使地产脱离商业的基本原则，产生各种叫好不叫座的失败项目
18
案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
19
1865
基本资料
地址：南京晨光1865创意产业园园区位于正学路1号（或应天大街388号），原址为 李鸿章于1865年兴建的金陵制造局，园区有9幢清代建筑、19幢民国建筑，如同一座 近代中国工业博物馆，记录着中国民族工业发展的历史轨迹 。
22
1865
现场照片
23
1865
现场照片
24
案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
25
红山创意工厂产业园
基本资料
地址：下关区黄家圩41-1号，原址为“南京工程机械厂”，2019年2月由南 京创立置业投资有限公司承租并通过市场化运作机制对园区进行统一的规 划、设计、改造、招商及运营管理；园区处于黄家圩大街上，黄家圩大道 南北贯通，东面紧临红山森林公园，南距玄武湖公园及“南京火车站”200 米, 西距“南京长途客运站”约600米，北距幕府山风景区1公里。
未来二期、三期开发后，项目会越发分散，可能 会导致原有街区客流分散
南京市政府正在推动秦淮河风光带建设，同样是 水系+城墙风格街区，更大的体量，对项目造成 威胁
过于分散的形态，一旦某些区块经营出问题，难 以及时调整经营策略
17
可借鉴经验
优点
立体的景观特色，三维立体动线， 增加景观深度，增加可游玩性
12
明城汇
交通状况
项目位于南京老城区，交通情况较 为复杂，道路比较曲折，走向也多 为斜向；
与项目平行的中央路是比较繁忙的 主干道，连接繁忙的新街口、鼓楼、 中央门地区，车流人流比较密集；
项目周边300米内有地铁一号线和7 条公交线路，可直达新街口、河西、 夫子庙、龙江、城东、城北等区域。
路线
绿化、水系虽然能够带来良好的景观 效果，但维护成本较高，同时容易造 成蚊虫等问题
景观不应作为街区建筑的“外在”装 饰，同时应当可以作为消费环境。比 如露天餐饮服务
随着各种类型的风光带+商业的街区模式在国内各大城市的普遍开花，1912应当坚守自 己的专业特色，做专业的商业地产。在吸收各种项目的经验的同时，避免跟风。
玄武湖、明城墙风光带带南京市“十一五”期间首 部区级旅游规划——《玄武区旅游发展总体规划》 的重要一环，得到了玄武区和南京市政府的大力推 动。
项 目
9
明城汇
项目现状
明城汇街区沿城墙分布，目前分为三 块，AB两个街区+神宜汇。总共8间 商铺，包含餐饮、KTV，SPA等业态。 8家商铺分散分布在约1000米的地带 中。
项目共有8户商家，涵盖了餐饮、休闲、婚庆、KTV等多种业态，但以餐饮为主轴， 占到5家；
平均消费上，餐饮人均消费大多在100以上，可见明城汇主打的是中高端商务消费； 从现场来看，除A区（北区）因临近玄武门景区，视野较为开阔，因而生意较好外，
其它地段经营业绩并不佳。
商家
唐会·悦雍轩 阿一鲍鱼
secco
获得荣誉：2019--2019年被下关区区政府授予"文明单位"，2019年园区被列 为南京市"十一五"规划都市型产业园区十大重点推进项目之一。2019年被 确认为“南京市中小企业创业基地”、2019年6月被南京市委宣传部和南京 市文化产业领导小组授牌为"南京市文化产业基地"。
15路 26路 30路 46路 47路 52路 304路 1号线
起点 双桥门 云南北路 环北市场 景明佳园 宁工新寓 湖南路 西家大塘 迈皋桥
终点 南堡公园 花神家具港 高力家具港 鼓楼北站 双桥门 银城东苑 张家衙
奥体
15路26路30路 46路47路52路
304路
304路
13
项目详情
商家业态汇总
4
1.1 外部环境
[创意产业]
5
1.1 外部环境
南京市创意园区存在问题： 创意概念市场敏感度降低； 创意园区同质化竞争严重； 入园企业多为中小企业，承租能力差； 创意产业缺乏市场孵化力度； 产业功能内容定位不清晰。
[创意产业]6来自案例1：明城汇 案例2：1865 案例3：红山创意工厂产业园
7
明城汇
➢ 科技创意博览区位于园区的正中偏东处，沿街正对应天大街和高架桥，地理位置突出，交通便 利，停车方便，风景怡人；区域建筑面积13974平方米，占园区总建筑面积的15.5。区域内共 有建筑4栋，其中绝对挑高（14米）、大空间的建筑有3栋。科技创意博览区适合高科技生活创 意产品之展示博览以及艺术品展示，高科技及创意公司之办公聚集地，稀有的挑高空间，将展 示无限魅力；
大渔料理 如是·东阁
啡感觉 石舍茶庄 川.天地 紫罗幔 神怡汇
业态
餐饮∕商务宴请 餐饮∕粤菜
餐饮∕德国料理 餐饮∕日本料理 餐饮∕商务简餐
西式简餐 餐饮
SPA休闲 婚庆
KTV∕棋牌娱乐
消费档次
高档 高档 中高档 中档 中档 中档 不详 中高档 高档 停业中
区域 A区（北区）
中区 B区（南区）
商家
阿一鲍鱼 Secco 大渔料理 啡感觉
“按照国际标准计算，江苏文化消费支出总量理论上达到40000亿元。”南京 市社会科学院院长、研究员叶南客，用数字描绘出文化创意蛋糕的诱人。他指 出，近几年江苏文化产业增加了不少新业态、新行业和新内容，如新媒体、会 展业、文化旅游业、文化创意产业集聚区等。一批新型文化产业企业集聚发展， 如南京与常州、苏州、无锡建立了4家国家动画产业基地，已经成为全省动漫 产业劲旅。
16
SWOT分析
S（优势）
拥有城墙、绿化风光带等良好景观资源 地块高低错落，具有立体景观 较长的沿街面，展示效果较好
风光带的雕塑、浮雕、碑亭等文化资源提升街区 品味
沿玄武湖环湖公路可以带来比较多的高端消费人 流
W（劣势）
位置比较偏僻，一般人无从了解
项目太过分散，难以聚集人气。不利于形成完整 人流动线
整个街区和沿城墙绿化风光带结合在 一起，拥有很好的景观资源
咖感觉，大渔料理，secco，阿一鲍鱼
神怡汇
悦雍轩，紫罗曼，川天地spa，舍茶庄，如 是东阁
10
明城汇
现场照片
11
明城汇
道路环境
项目北临玄武门路，南邻西家大塘，分散在1000米长 的地带上，由一条公路串接起来。道路北段为昆仑路 南段为北西家大塘 道路规格是新建道路，路况较好，道路阻碍少，车流 量大约每分钟10辆左右，说明车流不多，但车速较快
加强浮雕等文化作品的装饰，增 强街区文化特色，更契合古老城 墙的砖石风格
名人字帖碑刻可以增加街区的文 化趣味
建设专用观景台，加强对景观的 利用
缺点
过长的街区动线造成人流无法聚集， 无法形成商业氛围
商业街区越长，越大，面临的周边环 境越复杂，协调成本和难度越大
商业街尽可能为L型或方形、长方形， 使商家抱团，便于各种资源共享
1
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
资料来源：南京市经济委员 会，2019、200
2
1.1 外部环境
[创意产业]
南京时尚创意业态分布图
3
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
据了解，南京市建成并投入运营的27个文化产业园区中，平均入驻率为82%， 一些发展较成熟园区入驻率已达到100％，资金、人才、技术等向园区汇集， 园区集聚效应正初步显现。 位于下关区的红山创意工厂因优美的环境和诚信的服务，一期入驻率接近100 ％，该园区现已聚集数十家创意设计类企业。
神怡汇
如是·东阁 川.天地 唐会·悦雍轩 啡感觉 紫罗幔
14
建筑景观特色
建筑设计
明城汇建筑方式并不统一，有现代风 格、明国风格和仿古风格等 为了配合明城墙这一景观主题，建筑 多采用青砖灰瓦方式 建筑风格不统一，也说明了明城汇街 区比较分散这一事实
15
建筑景观特色
景观特色
景观上，明城汇大量采用木质、石质 装饰素材，结合大量的绿化，形成古朴 自然地装饰风格 大量使用石刻、浮雕作为街面装饰 名人书法碑林有效提高街区文化特色， 契合“明城墙风光带”的景观风格 B区观景台对于促进街区和城墙、湖 景相互融合，起到了良好的作用
占地面积：3.4万平方米； 建筑面积4.2万平方米； 总投资：4600万元； 开发公司：南京创立置业投资有限公司 规划：是南京市科技产业开发、孵化及发展的重要基地。 价格描述:只租不售，租金1.4元/平方米。
26
红山创意工厂产业园
功能定位
功能定位：科技研发、生物工程、软件设计、电子信息工程、创意设计、 建筑设计、广告传媒、咨询策划、动漫等为主，计划吸纳120家科技型企业 入驻，实现2000人以上的知识型人才的就业，目前园区入驻企业74多家， 就业人数1100多人，2019年利税收408万元,预计08年全年将实现利税1000 万元。
南京文化创意产业报告
本报告是严格保密的。
1.1 外部环境
[创意产业] 南京时尚创意业态分布图
南京文化产业占GDP比重仅为3.5%，与世界发达地区20%—25%相比，还有很 大的发展空间。
截至2009年，全南京已建和在建的文化产业园达到了46家，入驻企业700个， 投资总额近80多亿元，，占地面积近1.2万亩，建筑面积约250万平方米，是国 内文化产业园区发展速度最快、数量最多的省会城市。但目前状况却是量多质 不高。
O（机会）
有玄武区政府参与投资，政府可能会加大力度推 动街区建设
随着政府推进玄武湖风光带建设，可以分享观光 客流
A区靠近玄武门和玄武湖公园，可以针对性对游 客展开营销，吸引旅游消费
B区靠近市政府，可以针对性营销，吸引公务消 费人群
T（威胁）
沿中央路多个商业中心正在建设，未来会分散客 流
➢ 时尚生活休闲区位于园区的东北部，林荫葱郁，景致优美，比邻秦淮河，远眺明城墙，方位得 天独厚；区域建筑面积31082平方米，占园区总建筑面积的34.4％。区域内共有建筑10余栋， 其中清代建筑3栋、民国建筑7栋，配有相应的停车位，各类配套设施齐全，物业管理到位。时 尚生活休闲区着力于引进具有浓厚文化及时尚气息的品牌餐饮、酒吧、特色零售店和精品酒店 等。
太过分散的分布方式，不利于共享停车位、安保、 空调等资源
项目周边的道路通常，车流过快，有安全隐患 停车问题待解决 项目与居民区交错，难以形成完整的商业氛围
过长的街区，面临比较复杂的环境，难以协调。 如A区旁为垃圾中转点，气味难闻
复杂的地形和半地下建筑形式，造成消防审核问 题难以解决
绿化、亲水造成蚊虫问题严重 周边绿化过多，如维护不当会破坏景观
➢ 工艺美术创作区位于园区的核心地带，背靠马家山，紧邻秦淮河，绿树成荫，风景秀丽；区域 建筑面积4799平方米，占园区总建筑面积的5.3％。共有建筑5栋，其中民国建筑4栋，建国后 建筑1栋，建筑风格多样，各具特色。工艺美术创作区适合于从事艺术创作的专业人士建立个 人工作室，历史的氛围与现实的创作将增添艺术的灵感；