个人住房抵押贷款业务

0.36
0.72 0.72 0.72
1.98
2.88 3.15 3.15
2.25
3.24 3.51 3.51
2.52
3.60 3.87 3.87
3.06
4.14 4.41 4.41
3.60
4.77 5.13 5.13
3.87
5.13 5.58 5.58
表二：金融机构人民币存款基准利率折线图
单位：%
近年来国家政策对个 人住房贷款的影响
7/31/2013 www.wondershare.com
近年来我国住房贷款发展状况
截止至２００９年１０月底，我国个人住 房抵押贷款余额已达３．９３万亿元，比 年初新增９５２０亿元，增幅达３１．９ ４%，个人住房贷款余额占贷款余额的比重 一直在稳步上升。
7/31/2013
4、我国房地产调控政策初见成效
■北京一季度贷款数据 项目余额同比较年初 人民币贷款 34570.1亿元 增长12.8% 增加1182.1亿元 个人住房贷款3513.7亿元 下降1.3% 减少41.7亿元 新建住房贷款// 减少27.1亿元 二手住房贷款// 减少14.6亿元
7/31/2013
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首付4成 基准利率1.1倍
首付最低2成 利率最低8.5折 改善性，首付4成， 利率最低8.5折 非改善性，基准利率 1.1倍
首付4成 基准利率1.1倍
首付2成 利率7折 首付4成 基准利率1.1倍
中国建设 银行
首套房 贷 二套房 贷
首付4成 基准利率1.1倍 首付6成 基准利率1.15倍
首付2成，利率8折 首付4成以上，利率7 折
个人住房抵押贷款业务 的市场细分和产品结构
一、美国个人住房抵押贷款市场业务细分
二、美国个人住房抵押贷款的产品结构 三、对中国个人住房抵押贷款市场的启示
美国个人住房抵押贷款市场业务细分
零售业务 批发业务 联系人业务
个贷发起 个贷服务 个贷担保 个贷投资
按业务种类划分
按业务环节划分
按业务种类划分
表五：２００９年－２０１１年我国各大银行的房贷政策的对比
2011年（截止至5月） 中国工商 银行 首套房 贷 首付3成 基准利率1.1倍 2010年 首付2成，利率8.5折 首付3成，利率7.5折 2009年 首付2成 利率7折
二套房 贷
中国银行 首套房 贷 二套房 贷
首付6成 基准利率1.1倍
首付4成 基准利率1.1倍 首付6成 基准利率1.15倍
4、我国房地产调控政策初见成效
上海一季度个人住房贷款持续下滑 ：
新华网上海4月13日电(记者王涛)中国人民银行上海总部13 日发布的一季度上海市货币信贷运行情况显示，一季度上海 个人住房贷款持续下滑，减少了10.5亿元，同比多减159.5亿 元。3月份本外币个人住房贷款减少11.5亿元，环比和同比分 别少减8.3亿元和多减65.1亿元。 不过，一季度上海市汽车消费贷款和其他消费贷款则增加 较多。数据显示，1季度全市新增本外币个人消费贷款59.1亿 元，同比少增107亿元。当季全市本外币个人汽车消费贷款 和其他消费贷款分别增加27.4亿元和41.9亿元，同比分别多 增25.9亿元和26.1亿元。
表一：金融机构人民币存款基准利率调整表
单位：%
日期 2011-07-07 2011-04-06 活期 整存整取
3个月
0.50 0.50 3.10 2.85
6个月
3.30 3.05
1年
3.50 3.25
2年
4.40 4.15
3年
5.00 4.74
5年
5.50 5.25
2011-02-09
2010-12-26 2010-10-20 2008-12-23
0.40
0.36 0.36 0.36
2.60
2.25 1.91 1.71
2.80
2.50 2.20 1.98
3.00
2.75 2.50 2.25
3.90
3.55 3.25 2.79
4.50
4.15 3.85 3.33
5.00
4.55 4.20 3.60
200wenku.baidu.com-11-27
2008-10-30 2008-10-15 2008-10-09
3、央行取消首套房贷利率7折优惠为 房地产业减压
２００８年１０月２７日，央行推出了优惠政策， 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准 利率０．７倍。根据该政策，首套房贷首付最低要 求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率７ 这优惠。而这一政策一直以来也是整个房地产业在 ２００９年逆经济危机大潮而一枝独秀的主要支撑 。
6.10
5.85 5.60 5.35 5.10 4.86 5.04 6.03 6.12 6.21
6.56
6.31 6.06 5.81 5.56 5.31 5.58 6.66 6.93 7.20
6.65
6.40 6.10 5.85 5.60 5.40 5.67 6.75 7.02 7.29
6.90
6.65 6.45 6.22 5.96 5.76 5.94 7.02 7.29 7.56
二套房 贷
首套房 贷
首付6成 基准利率1.1倍
首付3成 基准利率1.1倍 首付6成 基准利率1.1倍 首付3成 基准利率1.1倍 首付6成 基准利率1.1倍
首付4成 基准利率1.1倍
首付2成 利率7折 首付4成 基准利率1.1倍 首付3成 利率8.5折 首付4成 基准利率1.1倍
招商银行 二套房 贷 首套房 贷 二套房 贷
首付4成 基准利率1.1倍
首付2-2.5成，利率 8.5折 首付4成以上，利率7 折
首付4成 基准利率1.1倍
表五：２００９年－２０１１年我国各大银行的房贷政策的对比
中国农业 银行
首套房 贷
首付3成 基准利率1.1倍
首付2成 利率8折
首付根据面积而定 利率7折 受多方面因素影响， 最高可享受一套房相 同优惠 首付2成 利率7折 首付4成 基准利率1.1倍 首付3成 利率7折 根据不同情况而定
２０１０年９月２９日，中国人民银行和银监会就联合下发了 《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求银行 业金融机构严格执行差别化的住房信贷政策。商业银行按照差 别化住房信贷政策的要求，实施风险定价，有利于抑制投机需 求，增强银行信贷风险缓释能力。各商业银行暂停发放居民家 庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税 证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对 贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款 购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、 贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。各商业银行要加强 对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别 化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地 产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障 性安居工程的贷款需求。
4、我国房地产调控政策初见成效
北京一季度个人住房贷款负增长
昨天，央行营管部发布数据显示，截至3月末，北京市金融机构 人民币贷款同比增长12.8%；保障性住房开发贷款同比增速为 43.7%；个人住房贷款同比下降1.3%。 北京住建委数据显示，今年一季度，北京新建住宅网签套数为 18072套，创近4年来最低值。 央行营管部分析，理财产品需求旺盛对个人存款增长影响较大， 调查显示，一季度居民家庭金融资产构成选择分布中，43.9%的 居民选择“理财产品”，比去年同期提高9.6%。
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1、央行提高存贷款基准利率稳定房 地产业发展
中国人民银行２０１０年１０月１９日晚 间突然宣布,自２０１０年１０月２０日起上调 金融机构人民币存贷款基准利率。随后１２月 ２６日再次调息，截止2011年底，央行已经加 息5次，同样的房贷，如今的利息支出比去年初 已高出约八成。其中,金融机构一年期存款基准 利率已提高到３.５％；一年期贷款基准利率已 提高到６．56％；除活期存款利率未调整外,其 他各档次存贷款基准利率均相应调整。
2、加息就能解决问题吗？
从消费者的角度看,当今房市自住性需求减少, 更多的是投资需求,当消费者面对短期房地产价格和 利率的调整之后会形成新的预期,而预期是决定其未 来购买行为的主要因素,因此房地产价格与住房抵押 贷款的长期影响不显著。 从开发商的角度看,利率政策的作用时滞短但是 缺乏连续性,开发商会根据消费者的购买行为以及其 他融资方式的可得性来调整自己的投资行为,从而引 起房地产供给的改变。
特殊类型的个贷产品
增值分享抵押贷款(Shared Appreciation Mortgage, SAM) 逆向年金抵押贷款(Reverse Annuity Mortgage) 附加担保帐户抵押贷款(Pledged-Account Mortgage)
对我国个贷市场业务细分与产 品结构的启示
上海浦东 发展银行
3、央行取消首套房贷利率7折优惠 为房地产业减压
首套房贷利率７折的优惠政策全面取消，整个房地产市场大受影响 。 ２００９年以来，各大银行均巨量放贷，其中工行、建行等国有银 行更是疯狂抢夺市场， 而在这个时候，建行、中行等国有银行因对房地 产行业的贷款比重很大，严控风险更是首当其冲。楼价上涨速度过快， 房地产市场泡沫有膨胀趋势，投机严重，各银行风险加大，各银行已经 加快收紧二套房贷政策。但是继续严控首套房贷优惠政策，有利于控制 房地产行业泡沫。而对于房贷利率７折优惠政策的取消，这已经是大势 所趋。优惠政策的取消，房地产市场受到的影响是首当其冲的。 不过严控房贷政策，取消７折利率优惠，一方面有利于抑制目前的房 地产市场投机行为从而控制房价过快增长，防止通货膨胀，另一方面， 也有利于控制目前银行的超高信贷风险。目前的房价太高，银行贷款撑 起了房地产市场，泡沫的膨胀本来已经让各大银行人人自危，已经在各 自酝酿收紧房贷政策。
表三：金融机构人民币贷款基准利率调整表
单位：%
日期 短期贷款 6个月 6个月-1年 1年-3年 中长期贷款 3年-5年 5年以上
2011-07-07
2011-04-06 2011-02-09 2010-12-26 2010-10-20 2008-12-23 2008-11-27 2008-10-30 2008-10-27 2008-09-16
7.05
6.80 6.60 6.40 6.14 5.94 6.12 7.20 7.47 7.74
表四：金融机构人民币贷款基准利率折线图
单位：%
1、央行提高存贷款基准利率稳定房地 产业发展
从连续出台的政策来看，目前房地产“银根” 收紧正进一步细化，央行宣布将存贷款基准利率提 高，住建部则要求上调公积金贷款利率。两次调整 均意味着购房成本的增加。虽然增加数额并不大， 但其中传递的楼市调控方向信号则很明显，即收紧 信贷、控制资金、抑制需求。这是我国央行时隔近 ３年后的首度加息。２００８年９月份起,为应对国 际金融危机,央行又开启了降息空间,次下调贷款利 率,4次下调存款利率。然而，从２０１０年开始再 次提高贷款利率，同时提高存款利率，抑制房地产 过热的状况。
零售 业务 批发 业务 联系人 业务
零售业务 (retail operation) 个人住 房抵押贷款零售 业务通常由个贷 机构一线业务员 发起。
批发业务 (wholesale operation) 与零售 业务不同,批发业 务是指个贷机构 直接从发起人手 中购买打包后的 个贷产品
联系人业务和零售 、批发业务的主要 区别体现在服务性 收益的实现时间。 无论是自己发起还 是外购打包个贷,联 系人业务都会随即 出售个贷服务权,提 前实现服务性收益
按业务环节划分
个贷发起 个贷服务 个贷担保 个贷风 险管理
个贷风险管 理按业务环 节将个贷业 务细分是想 通过一环环 的牵制降低 和分散风险 。
个贷投资
个贷发起环 节始于贷款 人与潜在借 款人的首次 接触,止于 个贷合同签 署。
个贷服务 是继个贷发 起后的第二 个环节,主 要处理还款 过程中的一 系列服务性 项目。
个贷担保业 务主要针对 两方面风险 。一是抵押 物风险, 二 方面是借款 人风险
个贷投资即 投资人通过 资金投入, 获得债权性 收益。
个贷业务参与机构
美国个贷的产品结构
按贷款利率划分 按承保标准划分
按还款方式划分
固定利率 浮动利率 所购住房抵押加政府背景的机构担保 所购住房抵押加私营担保机构担保 以所购住房抵押担保 等额还款 递增还款 一次性还款